Разница в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья в России при сравнении объектов схожего качества и с учетом расходов на отделку находится в диапазоне от 9% до 18%. К такому выводу пришли эксперты Департамента финансовой стабильности Банка России в своей свежей аналитической записке.
Этим обосновывается и жесткая позиция регулятора по ипотечным кредитам: требование к минимальному первоначальному взносу на уровне 20% критически необходимо, чтобы защитить и заемщика, и банк от потерь, если строящееся жилье придется продавать на вторичном рынке.
Почему данные Росстата (52%) завышены?
По официальной статистике Росстата, ценовой разрыв между сегментами в целом по стране увеличился колоссально: с 9% в конце 2019 года до 52% в первом квартале 2026 года. Однако в Центробанке подчеркивают, что эта цифра некорректно отражает рыночную реальность из-за структурных перекосов:
- В расчеты Росстата попадает старый, ветшающий жилой фонд.
- В крупных регионах с дорогой недвижимостью доля строящегося жилья в статистической выборке значительно выше, чем доля продаваемой «вторички».
Корректное сравнение: методика Центробанка
Если очистить данные от «шума» и сравнивать новостройки с качественным вторичным жильем (в домах не старше 7 лет), показатели кардинально меняются:
- Чистый ценовой разрыв: При сравнении квартир сопоставимого качества разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» сжимается до 9%. Аналогичную цифру (9%) показывает и модельная оценка ЦБ.
- Разрыв с учетом ремонта: Готовая квартира на вторичном рынке обычно уже пригодна для жизни. Если прибавить к стоимости «голой» новостройки неизбежные затраты на ремонт, то реальный модельный разрыв в стоимости увеличивается до 18%.
Тренд на сближение рынков
Аналитики напоминают, что в 2026 году ценовые ножницы между первичным и вторичным жильем в России начали сужаться впервые за последние пять лет. Этому способствуют три ключевых фактора:
- Постепенный переток покупательского спроса на вторичный рынок.
- Активное насыщение «вторички» вчерашними новостройками, которые только что были введены в эксплуатацию.
- Замедление темпов индексации цен со стороны девелоперов.
