1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по сделкам с жильём. В нём даны разъяснения по делам об оспаривании сделок, совершённых под влиянием обмана. Что изменится для покупателей? Риски остаться без квартиры снизятся? Эти вопросы — генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Анатольевичу Шеянову.
Обзор — это ещё не гарантия.
По словам эксперта, сам по себе обзор судебной практики — лишь информация к размышлению. Главное — это решение Президиума ВС с чёткими указаниями к действию. Пока же суды продолжают рассматривать дела по-старому, и покупатель далеко не всегда выигрывает. Да, отдельные аспекты обзора могут сыграть в пользу покупателя, но говорить о кардинальных переменах пока рано.
Добросовестность покупателя — это приоритет,
но её нужно доказать.
Звучит обнадёживающе, но на практике всё сложнее. Даже видеозапись, на которой продавец клянётся, что действует осознанно, может быть не принята судом. Доказать «ведомость» почти невозможно. Как и психологическое освидетельствование в Институте имени Сербского — оно вряд ли станет панацеей.
«Единственный способ — это тюрьма, — считает Вячеслав Шеянов. — Если не знал и не понимал, куда и кому переводишь деньги, то в тюрьме всё быстро поймёшь. Посадят 2–3 человек — и другие задумаются».
Вопрос реституции остаётся открытым.
В обзоре указано: возврат квартиры возможен только после возврата денег. Логика простая: отдам квартиру, когда вернёшь деньги. Но на практике у продавцов этих денег, как правило, нет. Если суд встанет на сторону продавца, квартира «зависает» с обременением, сделки с ней запрещены, а пока продавец собирает деньги на выкуп, цена уже изменилась. Решения пока половинчатые.
Альтернатива — тайская система.
В. А. Шеянов предлагает обратить внимание на опыт Таиланда. Там на сделке присутствует представитель силовых структур, который задаёт вопросы обеим сторонам:
покупателю — о происхождении денег,
продавцу — о понимании последствий.
Если после подписания договора кто-то идёт в суд с заявлением, что «ничего не понимал», — получает до 25 лет тюрьмы.
«Это обман государства, — поясняет эксперт. — Перед сделкой я всё понимаю, а потом меня обманули. Посиди и подумай».
Как установить влияние мошенников?
В обзоре указано, что суды обязаны устанавливать не только факт нахождения продавца под влиянием, но и то, мог ли покупатель об этом знать. Но как это сделать на практике? Переписка? Психологическая экспертиза? Далеко не каждый специалист с этим справится.
Выход — не доводить до суда.
В агентстве «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» используют единый опросник для всех продавцов, вне зависимости от возраста. Беседа по согласию записывается на видео. Если через год продавец «просыпается» и подаёт в суд, у покупателя есть доказательства своей добросовестности.
«Суд должен решить дело в пользу покупателя, — уверен Шеянов. — Продавец скрыл, что действует несамостоятельно — это его проблемы».
Проблема в «юристах-схемщиках».
На рынке появились специалисты, которые разрабатывают для продавцов схемы защиты. Учат, как отвечать, что писать, как строить доказательства. Это не красит адвокатов, но законы пока позволяют. И это нужно менять, чтобы сделка добросовестного покупателя была неоспоримой.
Изменятся ли решения судов после обзора ВС?
Пока прогнозировать сложно. Время покажет. Но в компании полагаются не на суды, а на тщательную проверку. Бывает, что человек не ведомый, но обижается на каверзные вопросы. Ему объясняют: это технология безопасности. Если он не собирается потом подавать в суд, то относится к этому спокойно.
«Есть сделки, от которых мы отказываемся, — признаётся В. А. Шеянов. — Порой не покупаем квартиры, которые предлагают другие агентства, потому что понимаем: те работают в интересах продавца, не вникая в ситуацию».
Главное — не расслабляться.
Покупатели, прочитав обзор, могут решить, что теперь их квартиры точно не отберут. Однако мошенники не дремлют и придумывают всё более изощрённые схемы.
«Расслабляться покупателям квартир ещё рано», — предупреждает эксперт.
Вывод простой: обращайтесь к профессионалам.
Нужно найти компанию, которая проведёт тщательную проверку объекта и сделает всё, чтобы дело до суда не дошло. А если вдруг дойдёт — предоставит документы, подтверждающие добросовестность покупателя. И тогда, в свете нового обзора Президиума ВС, квартиру у покупателя не отберут.
Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
