Семейная ипотека изменила правила игры: спрос ушёл с первичного рынка на вторичный

Аналитики «Циана» подсчитали, как изменения в программе «Семейная ипотека» повлияли на спрос на жильё в крупных городах России. Главный вывод: покупатели переориентировались с первичного на вторичный рынок.

Общая динамика в I квартале 2026 года:

Вторичный рынок показал большую устойчивость. Продажи на нём снизились на 27% по сравнению с IV кварталом 2025 года, тогда как в новостройках падение оказалось значительно сильнее — 43%.

Ценовой разрыв между рынками

В апреле 2026 года квадратный метр в новостройках крупных городов в среднем на 23% дороже, чем на вторичном рынке. Максимальный разрыв зафиксирован в:

• Новокузнецке — до 68%

• Барнауле — до 49%

• Тольятти — до 49%

В этих городах строится мало нового жилья, а конкуренция на первичном рынке высокая.

Куда сместился спрос

В условиях высоких ипотечных ставок и продолжающегося роста цен спрос сместился не просто на «вторичку», а в её более доступные сегменты:

• средний возраст купленной квартиры вырос с 31 до 33 лет;

• средняя площадь немного сократилась (с 52 до 51 кв. м);

• доля недавних новостроек не изменилась.

География спроса

Больше всего сделок с готовыми квартирами (без учёта Москвы и Петербурга) зафиксировано в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре — более 5 тыс. регистраций.

Максимальный рост спроса (год к году):

• Тольятти — +55%

• Волгоград — +54%

• Хабаровск — +47%

Снижение спроса зафиксировано:

• Чебоксары — –34%

• Сочи — –11%

• Калининград — –3%

Ситуация в Москве и Санкт-Петербурге:

В то время как вторичный рынок обеих столиц показал рост, первичный рынок Москвы серьёзно просел.