Разъяснения Верховного суда по следам громкого спора вокруг квартиры певицы Ларисы Долиной помогут лучше защитить покупателей в сделках с ведомыми продавцами, хотя полностью избежать рисков на вторичном рынке не получится. К такому выводу склоняются опрошенные юристы и риэлторы.
Как отмечают специалисты, свежий обзор направлен на усиление позиций добросовестных приобретателей. В документе подчеркивается, что само по себе заблуждение продавца о мотивах сделки не является достаточным основанием для признания ее недействительной. Если покупатель не знал и не мог знать, что собственник действует под влиянием мошенников, его интересы должны быть защищены.
Оценка поведения сторон и возврат средств
Юристы подчеркивают, что судам теперь придется детально проверять не только факт обмана, но и добросовестность покупателя, а также его возможность распознать заблуждение продавца. Кроме того:
- Бремя доказывания: продавцу, заявляющему о непонимании своих действий из-за стресса или психического расстройства, необходимо подтвердить это состояние. Уклонение от исследования этого вопроса, включая назначение психолого-психиатрической экспертизы, может повлиять на исход спора.
- Двусторонняя реституция: в случае признания договора недействительным применяется двусторонний возврат. Суд должен одновременно решать вопрос и о возврате жилья, и о возврате денег покупателю.
Мнения разделились
Среди представителей профессионального сообщества нет единого мнения о том, как быстро изменится судебная практика. Одни эксперты считают, что разъяснения дают судам более четкий ориентир и не позволят автоматически вставать на сторону продавца. Другие напоминают, что обзор служит лишь ориентиром, поэтому мгновенного перелома в практике ждать не стоит.
В любом случае риски на рынке недвижимости остаются. Поэтому покупателям жилья по-прежнему советуют обращать внимание на главные «красные флаги»:
- заниженную цену;
- подозрительную спешку;
- расчеты через третьих лиц;
- странное поведение собственника.
