Рынок жилья входит в осень без резких изменений. Цены немного растут, но этот рост, скорее, укладывается в пределы инфляционной погрешности, а активность участников остаётся невысокой. На рынке по-прежнему важную роль играет высокая ипотечная ставка, при этом первичный и вторичный сегменты развиваются по разным правилам. Отдельная тема — новые требования к земельным участкам и необходимость более тщательно проверять объекты и участников сделок. Своим мнением о ситуации делится генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.
Новые правила для земельных участков
Особое внимание эксперт обращает на изменения законодательства, касающиеся затопляемых и подтопляемых территорий.
4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 301-ФЗ, внёсший изменения в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса РФ, а также в статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений».
Согласно новым правилам, на затопляемых и подтопляемых территориях запрещено строительство объектов капитального строительства.
«Ещё вчера было можно, а сегодня всё. А у нас масса посёлков, которые находятся в такой зоне. Поэтому и масса вопросов будет у людей. Кто уже построил, но не зарегистрировал, тому сейчас сложно будет это сделать. Если вообще возможно», — отмечает Вячеслав Шеянов.
Понять, можно ли строить на конкретном участке, помогут специальные карты, где обозначены зоны затопления и подтопления. Если река каждую весну выходит из берегов и затапливает участок, строительство дома на нём теперь запрещено.
Раньше закон разрешал строительство при условии использования защитных сооружений. Теперь требования стали более жёсткими. При этом в поправках также упоминаются защитные сооружения, поэтому пока не совсем ясно, как именно новые положения будут применяться на практике.
Почему законодательство ужесточили, эксперт точно сказать не берётся:
«Трудно сказать. Наверное, затопленные дома сносит водой, а потом государству приходится выплачивать компенсации. Но это моё предположение».
Сделки требуют дополнительной проверки
Новые правила повышают ответственность риэлторов и покупателей. Человек, который приобретает участок самостоятельно, может просто не знать о действующих ограничениях. Продавцы тоже не всегда сообщают, что территория затапливается и строительство на ней запрещено. В некоторых случаях они могут сами не знать об изменениях законодательства.
Поэтому перед сделкой необходимо дополнительно проверять участок и возможные ограничения его использования.
«Всегда лучше и надёжнее для проведения сделки нанимать специалистов. Они занимаются этим каждый день, отслеживают изменения в законодательстве и знают, где найти нужную информацию», — говорит эксперт.
Высокая ипотечная ставка сдерживает рынок
Заметного роста активности участников рынка Вячеслав Шеянов пока не наблюдает. По его мнению, для оживления рынка необходима более низкая ипотечная ставка, однако сейчас она остаётся высокой.
Что касается цен, то говорить о полноценном росте, по мнению эксперта, преждевременно. Скорее, продавцы немного «приподнимают» стоимость объектов, рассчитывая на торг.
Завышенную цену покупателю вместе с риэлтором чаще всего удаётся снизить. Поэтому итоговая стоимость сделки может отличаться от первоначальной цены, указанной продавцом.
Первичный и вторичный рынки
В СМИ всё чаще пишут, что первичный рынок начинает проседать, а стоимость квадратного метра на вторичном рынке растёт. На этом основании высказывается мнение, что цены в этих сегментах скоро сравняются.
Однако Вячеслав Шеянов такой тенденции не наблюдает:
«Первичка и вторичка живут по своим законам. Да, рынки эти связаны, но синхронности в их движениях нет. Каждый рынок подчиняется своим правилам».
Поэтому изменения в одном сегменте не обязательно приводят к аналогичным изменениям в другом.
Важна история квартиры и её владельцев
Участники рынка всё чаще говорят о необходимости проверять не только квартиру, но и её собственника, а также внимательно изучать предыдущие сделки.
Эксперт считает, что сложности могут возникнуть и с объектом, и с продавцом. Историю квартиры и документы проверить относительно проще: есть определённый порядок и регламент сделки.
Гораздо сложнее понять, что происходит с самим человеком, какие у него мотивы и не находится ли он под влиянием третьих лиц. Такое состояние называют ведомостью, и выявить его удаётся далеко не всегда.
При этом история квартиры всегда связана с историей людей, которые ею владели:
«Если покупатель сделал всё возможное для изучения предыдущих переходов прав на жильё — и лучше с опытным риэлтором, — то квартиру суд не отберёт. Если в сделке обнаружится ведомость, то неизвестно, как суд будет реагировать на это. Нет пока решения Президиума ВС РФ о том, что покупатель прав и никаких возвратов квартиры прежнему собственнику быть не может. А пока, к сожалению, “обездоленные” бабушки нередко выигрывают суды, и покупатель остаётся без квартиры».
Автоматическая оценка не учитывает всех нюансов
Сегодня квартиру можно оценить с помощью специальных сервисов: достаточно указать основные параметры объекта и получить ориентировочную цену для конкретного района.
Однако к автоматической оценке жилья Вячеслав Шеянов относится отрицательно. По его словам, искусственный интеллект сравнивает объекты, представленные на рынке, но одних параметров недостаточно для понимания реальной ситуации.
Нужно знать историю квартиры, понимать, куда собирается переезжать продавец, и выяснять, насколько он готов к торгу. Кроме того, важно оценить объект в сравнении с конкурентными предложениями.
«Когда мы говорим о цене, то это не просто цена объекта. Она складывается в сравнении с конкурентами и необходимостью решения задачи продавца. Насколько наш объект интересен покупателю в сравнении с другими. Сам по себе объект может быть чётко оценён ИИ, но у конкурентов может быть привлекательнее по другим параметрам. Цена здесь не самый главный параметр. Могут быть и другие вопросы».
По мнению эксперта, чрезмерно полагаться на автооценку не стоит: специалист способен заметить нюансы, которые не учитывает цифровой алгоритм.
«Техника — это холодный разум и не более того, а в сделке всегда участвуют живые люди».
Рынок остаётся спокойным
Пока ипотечная ставка остаётся высокой, ждать заметного оживления рынка не приходится. Однако тщательная проверка объекта, понимание обстоятельств сделки и помощь специалистов важны всегда — при любых условиях на рынке.
Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
