Рынок первичного жилья переживает крупнейшую трансформацию за последние годы. Окончание программы массовой льготной ипотеки и урезание лимитов по оставшимся госсубсидиям привели к предсказуемому результату: спрос на новостройки просел, а объёмы нераспроданных квартир у девелоперов обновляют исторические рекорды.
Пока застройщики пытаются удержать ценники в прайсах с помощью сложных рассрочек, фокус внимания покупателей всё заметнее смещается в сторону готового жилья.
Рекордные объёмы: почему девелоперы «затоварились»?
Главный двигатель продаж последних лет — доступная широким массам льготная ипотека по ставке до 8% — осталась в прошлом. В условиях высокой ключевой ставки рыночные кредиты на новостройки стали неподъёмными для большинства семей, а семейная ипотека больше не перекрывает весь поток желающих.
Что происходит на первичном рынке прямо сейчас:
Большой объём непроданного жилья. По данным «ДОМ.РФ», на начало сентября этого года распроданность строящегося жилья с учётом степени готовности составляла 68%. При этом около 29% строящегося жилья — 34,7 миллиона квадратных метров — объекты с недостаточной распроданностью. По оценкам аналитиков, к концу 2026 года доля нереализованного жилья в уже готовых к заселению новостройках может достигнуть 35–40%.
Застройщики не всегда готовы заметно снижать цены в официальных прайсах. Условия проектного финансирования и необходимость сохранять финансовую модель проекта подталкивают их использовать альтернативные способы поддержки продаж — скидки, субсидированные ставки и рассрочки.
Замена скидок рассрочками. Вместо прямого снижения цены покупателям предлагают субсидированные ставки на период строительства, траншевую ипотеку и рассрочки. При этом необходимо внимательно изучать график платежей, размер первоначального взноса и итоговую стоимость квартиры: выгода зависит от конкретных условий договора.
Почему рынок смещается в сторону вторички?
Отмена массовых субсидий на «первичку» уравняла условия: рыночная ипотека одинаково дорога как на строящееся, так и на готовое жильё. И в этой ситуации вторичный рынок получил сразу несколько ключевых преимуществ.
https://www.magnific.com/🤝 1. Реальный торг на показе
В отличие от застройщиков, частные продавцы на вторичке не связаны жёсткими условиями банков по проектному финансированию. Если собственнику нужно продать квартиру, он готов уступать. Средний размер реальной скидки при переговорах сегодня может составить 5–10%. Итоговая сумма дисконта зависит от региона, состояния квартиры и срочности продажи.
🚪 2. Понятная цена «под ключ»
Приобретая новостройку без отделки, покупатель сталкивается с существенной стоимостью ремонта, строительных материалов и отсрочкой заселения. Вторичка часто продаётся с готовым ремонтом и мебелью — въехать или сдать квартиру в аренду можно сразу после сделки, не замораживая деньги на годы ремонта.
🛡️ 3. Отсутствие риска долгостроя
Покупка готовой квартиры исключает именно те риски, которые связаны с ожиданием строительства: перенос срока сдачи дома и задержку передачи ключей.
Что делать покупателю в текущей ситуации?
При выборе новостройки: Не ограничивайтесь базовой ценой из прайса: запросите у отдела продаж индивидуальные условия, возможную скидку при полной оплате и варианты рассрочки с понятным графиком платежей.
При выборе вторички: Обращайте внимание на объекты, которые находятся в продаже несколько месяцев, и уточняйте, готов ли собственник к торгу. Если вы действительно планируете быстро выйти на аванс, это может усилить вашу позицию на переговорах.
📌 Важно: При расчёте бюджета на новостройку без отделки учитывайте не только цену квартиры, но и расходы на ремонт, а также аренду жилья на всё время, пока идут ремонтные работы.
Что в итоге?
Затоваривание первичного рынка и отсутствие массовой господдержки заставили девелоперов вернуться к классической конкуренции. Покупатель больше не бежит за «дешёвой ипотекой» в любой строящийся дом, а внимательно изучает и сравнивает все условия: ипотечные ставки, полную стоимость покупки, сроки заселения, расходы на ремонт, возможность дисконта — и всё чаще рассматривает вторичное жильё как альтернативу новостройкам, особенно если продавец готов к торгу.
Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
