Сделки с недвижимостью не терпят импровизации. Это всегда серьёзный шаг, связанный с большими деньгами и высокими рисками. Любое отступление от установленного порядка может обернуться потерей денег и недвижимости, а также долгими судебными разбирательствами. Именно так произошло в одной из сделок — и этот случай заслуживает отдельного разбора.
Что произошло
Семья покупала квартиру. Сделку проводили через нотариуса. После подписания договора купли-продажи и написания расписки о том, что деньги получены, участники приехали в банк. И там покупатель устроил скандал — деньги ему не выдали. В итоге у продавца на руках расписка о получении денег, а самих денег нет.
Своё экспертное мнение о случившемся высказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Анатольевич Шеянов.
Нарушение порядка сделки или мошенничество?
«Это мошенничество чистой воды», — с этих слов начинает Вячеслав Анатольевич.
При этом он не сомневается: вопрос здесь не столько в порядке сделки, сколько в документах. Все документы должны быть подписаны в технологическом порядке, по схеме, согласованной заранее. Документ о деньгах — это расписка. И если деньги получены, то и расписка написана.
Но в данном случае вышло иначе: расписка написана, а деньги не получены. Если расписка написана до получения денег — кого винить? Ответ жёсткий: сам виноват.
«Вот у меня на руках расписка, что деньги получили. Кто может доказать, что вы их не получали? Вопрос непростой...»
В расписке всегда указывается, каким образом и когда человек получил деньги. Обычно расписки пишутся на наличные. Если документ другой — это, скорее, суррогат. Когда деньги идут через аккредитив, всегда есть подтверждение: выписка со счёта. Расписка же подтверждает именно наличный оборот. И если деньги не получены, а расписка написана, человек попадает в крайне неприятную ситуацию.
Суд не всегда поможет
Расписки в суде принимаются. Но что именно будет рассматривать суд? Документ. Подписи есть? Есть. А если речь о мошенничестве, нужны свидетели.
Вот пример. Деньги переданы вчера, а расписка пишется сегодня. Свидетели есть? Что расписка написана — есть. А что деньги переданы — нет. И где правда? Кому суд должен верить?
«Щекотливость здесь заключена в неадекватных требованиях какой-либо из сторон. Например, покупатель требует расписку вперёд. Этого делать нельзя ни при каких условиях», — предупреждает эксперт.
Расписка и банковская ячейка
Если деньги передаются через банковскую ячейку, расписка пишется до закладки денег. Но она должна находиться у третьей стороны — например, у риэлтора.
Может случиться так: деньги заложены, а сделка не состоялась по разным причинам. И что тогда? По логике деньги должны вернуться, а расписка останется на руках у покупателя и будет подтверждать, что продавец деньги получил. Это неправильно. Третьей стороной могут быть риэлторы или ещё одна ячейка с условиями вскрытия. Варианты разные.
https://www.magnific.com/
Что заверяет нотариус?
В этой истории сделка проходила у нотариуса, и люди посчитали, что опасаться нечего. Но что именно заверяет нотариус? Он заверяет то, что написано в договоре. Если стороны договорились о передаче наличных и нотариус подписался под этим, вопрос передачи денег напрямую зависит от расписки.
В договоре ведь не констатация факта, что деньги переданы, а обязательство: продавец обязуется продать, покупатель — купить. А что значит купить? Это значит оплатить. И вот факт оплаты подтверждается именно распиской, а не договором, который заверяет нотариус.
Даже если бы деньги передавали у нотариуса, в любом случае не нотариус подтверждает получение денег, а продавец — что получил. И тут возникает вопрос: а почему нельзя было передать деньги через депозит нотариуса? Безопасно и не было бы вопросов.
Если деньги на счету в банке
Тогда это должно быть отражено в расписке. В назначении банковского перевода необходимо указать, за что деньги платят. Здесь расписка — не денежный документ, а подтверждающий, что деньги переведены. И к расписке должны быть приложены банковские документы. В случае же наличных расписка — самый главный свидетель совершённого действия.
Как поступит суд?
По мнению эксперта, очень просто. Максимум, что в суде будут делать, — графологическая экспертиза. Подписывал её продавец или нет. Или это поддельная подпись.
«Если продавец подписался, то это уже его проблемы», — подчёркивает Вячеслав Анатольевич.
По мнению эксперта, квартира может уйти и без денег. Это схема мошенническая: напиши расписку, что получил, но денег не давали. Фотография расписки сама по себе не подтверждает факт оплаты. Оригинал документа имеет решающее значение, а при его отсутствии подтвердить расчёт становится значительно сложнее. Копия или фотография могут оцениваться судом только вместе с другими доказательствами. Если оригинал расписки у продавца, то он его не даст покупателю. Если у реального покупателя на руках расписка, то это чистое мошенничество.
https://www.magnific.com/
Без суда не обойдётся
Если оригинала расписки нет и подтвердить оплату другими доказательствами невозможно, позиция продавца в споре будет значительно сильнее. Однако окончательное решение зависит от всех обстоятельств дела и представленных документов. Другое дело, если по решению суда будет проходить расторжение сделки, — это время, нервы и прочие неприятности.
Порядок сделки, который нарушать нельзя
Даже если сделка проводится без риэлтора, люди должны знать порядок и следовать ему. Но сначала участники определяются по платежам. Как это будет проходить? Надо понять, а у покупателя деньги есть или нет. Мало ли что он говорит. Если есть — покажи. Определились. Далее подписываем договор купли-продажи, куда все устные договорённости вносим. После подписания ДКП идёт регистрация. Хотя фраза неверная: ДКП заключён и уже имеет юридическую силу. Регистрируют переход права. И когда он произошёл, квартира перешла в собственность нового покупателя.
«И только переход права должен давать возможность продавцу получить деньги. Только такая схема гарантирует безопасность всех сторон», — уверен эксперт.
Передача наличных всегда чревата. Мошенничество может быть с любой из сторон. Поэтому всегда должна быть какая-то третья сторона: ячейка, банк, нотариус.
Лучше — опытная риэлторская компания
Агентство недвижимости, которое давно на рынке, да ещё и с богатым опытом, — вполне разумный выбор. Главное, чтобы сторона была незаинтересованная — та, которая соблюдёт все условия и при их выполнении раздаст деньги и документы кому что положено: кому квартиру, а кому деньги.
Самим лучше не стоит этим заниматься. Это чревато серьёзными ошибками. Специалисты знают, как правильно проводить сделку. Кроме того, они не заинтересованы, чтобы сделка прошла не по технологии. Они заинтересованы, чтоб не было потом нареканий и жалоб ни от одной из сторон.
Репутация превыше всего
Для компании главное — репутация. Об этом Вячеслав Анатольевич говорит прямо:
«Репутация превыше всего».
И с этим трудно поспорить.
Вместо итога
Сделка с недвижимостью — сложный процесс, в котором нет мелочей. Каждый документ, каждая подпись, каждая последовательность действий имеют значение. И если вы не уверены в своих знаниях или опыте, лучше обратиться к специалистам. К тем, кто знает порядок сделки и умеет его соблюдать. К тем, для кого репутация превыше всего.
P.S. – Финал истории
К счастью, финал истории благополучный: на следующий день покупатель передал продавцу деньги. Но осадок, как говорится, остался. Эта история — наглядный урок для всех. Она показывает, насколько хрупкой может быть безопасность сделки, если отступить от установленного порядка. Порядок — не формальность, а защита для обеих сторон. И не менее важно привлекать третьих, незаинтересованных в исходе сделки лиц. Один неверный шаг — и всё могло закончиться очень плачевно для продавца: он остался бы и без денег, и без квартиры, да ещё и с долгими судебными разбирательствами.
Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
