Собственнику комнаты в коммунальной квартире в доме, включенном в программу реновации жилья в Москве, по общему правилу предоставляется отдельная квартира. Однако это правило действует не всегда: судебная практика показывает, что при определенных обстоятельствах суды отказывают в предоставлении отдельного жилого помещения и оценивают поведение собственников как злоупотребление правом.
Основной нормативный акт, регулирующий вопрос переселения из домов под реновацию в Москве – это Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Если гражданину принадлежит именно комната как отдельный объект недвижимости, а не доля в праве общей собственности на квартиру, то он вправе рассчитывать на предоставление отдельной квартиры. Это соответствует и закону, который прямо устанавливает, что предоставление комнат в коммунальных квартирах гражданам не допускается. Аналогичный подход отражен и в разъяснениях Фонда реновации: при переселении граждан, проживающих в комнатах в коммунальной квартире в доме, включенном в программу реновации, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения предоставляется отдельная квартира.
Вместе с тем судебная практика исходит из того, что программа реновации направлена на предоставление равнозначного жилья, а не на улучшение жилищных условий за счет государства. Поэтому при рассмотрении споров суды проверяют, не было ли со стороны граждан действий, направленных на искусственное создание ситуации, при которой вместо одной квартиры должны быть предоставлены несколько отдельных квартир.
Так, суды отказывают в исках о предоставлении отдельных квартир, если установят, что:
в собственности не комната как отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером, а доля в праве общей долевой собственности на квартиру (даже если каждый собственник имеет отдельный лицевой счет на оплату коммунальных платежей);
квартира перестала отвечать признакам коммунальной квартиры (несмотря на то, что каждая комната имеет отдельный кадастровый номер, т.е. является самостоятельным объектом недвижимости, при определенных обстоятельствах суд может посчитать обратное, например, когда собственники комнат являются близкими родственниками или ранее комнаты принадлежали одному лицу, а далее были отчуждены разным лицам и т.д.);
сделка по приобретению или отчуждению комнаты в квартире, в результате которой у гражданина возникло право собственности на жилое помещение в виде комнаты в данной квартире совершена за последние пять лет до принятия решения о предоставлении жилого помещения в связи с переселением
сделка по покупке, дарению или отчуждению комнат совершены после включения дома в программу реновации;
действия собственников были направлены на получение необоснованной выгоды при переселении.
Ниже выдержки из решений судов.
1. Комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности членов одной семьи.
Так, в одном из судебных споров, гражданка З. владея комнатой №1, приобрела комнаты №2 и №3, которые в последующем продала взрослым детям. При расселении ДГИ предложил им взамен трех комнат одну 3-х комнатную квартиру.
Из решения суда: «…ответчик приобрела комнаты N 2 и N 3 в рамках преимущественного права покупки согласно ч.6 ст.42 ЖК РФ, после чего квартира перестала отвечать признаками коммунальной квартиры, ответчики являются членами одной семьи».
«Факт наличия в ЕГРН записи о регистрации спорных комнат в качестве отдельных объектов недвижимости, государственной регистрации права собственности ответчиков на каждую комнату как на отдельный объект недвижимости, а также отсутствие между ними, как указывают ответчики, семейных связей, сами по себе основанием для предоставления взамен таких комнат отдельных квартир, не являются».
Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 ноября 2025 г. по делу N 33-45031/2025.
Аналогичное решение принято по другому делу. Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 августа 2024 г. по делу N 8Г-23178/2024 [88-21114/2024]
Из Определения Конституционного Суда РФ от 29 октября 2024 г. N 2793-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Арчаковой М.О. на нарушение ее конституционных прав частями 1,2,10 ст. 7.3 Закона Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»: «…суд кассационной инстанции, в том числе со ссылкой на положения статьи 10 «Пределы осуществления гражданских прав» ГК РФ, подчеркнул, что действия М.О. Арчаковой по передаче в собственность сына комнаты, совершенные после включения многоквартирного дома в программу реновации, по сути, направлены на получение выгоды при переселении по данной программе»
2. Сделка по покупке комнаты совершена после включения дома в программу реновации.
Из решения суда: «…правовых оснований для предоставления трех отдельных квартир не имеется, поскольку действия по отчуждению комнат в квартире, совершенны после включения указанного многоквартирного дома в Программу реновации, что привело к намеренному созданию трех отдельных объектов с целью получения выгоды при переселении в рамках реализации Программы реновации».
«Сам факт покупки или дарения отдельных комнат посторонними людьми не является основанием для возникновения у каждого из них права на получение по Программе реновации раздельных квартир, поскольку право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ч. 12 ст. 7.3 Закона N 4802-1).
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 03 сентября 2025 г. по делу N 02-9053/2025.
Аналогичные доводы приводятся в другом решении суда:«…Разрешая заявленные исковые требования, суд учитывает, что на момент утверждения Программы реновации спорные жилые помещения (комнаты N 2 и N 4) принадлежали единолично С.А.В, в связи с чем применительно к определению, данному в ч. 4 ст. 11 Закона от 27.01.2010 N 2 (ред. от 15.02.2023) "Основы жилищной политики города Москвы" хоть и зарегистрированные в качестве двух отдельных объектов недвижимости, указанные комнаты сами по себе и относительно друг друга не обладали признаками жилых помещений (комнат) в коммунальной квартире, а потому в соответствии с ч. 21 ст. 7.3. Закона N 4802-1 взамен данных комнат в качестве равнозначного жилого помещения подлежала предоставлению отдельная двухкомнатная квартира.
Факт заключения договора купли-продажи комнаты N 2 от 09.12.2020 не влияет на характер взаимоотношений круга собственников и лиц, проживающих в комнатах, поскольку указанная сделка совершена в период действующей Программы реновации.
Предоставление комнат в коммунальных квартирах гражданам не допускается. Гражданам, которые за последние пять лет, предшествующие принятию правового акта уполномоченного органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в связи с переселением, совершили действия по приобретению или отчуждению (передаче) комнаты в квартире (доли в праве собственности на квартиру), в результате которых у них возникло право собственности или право пользования жилым помещением в виде комнаты в данной квартире (доли в праве собственности на данную квартиру), подлежащей освобождению, предоставляются жилые помещения (доли в праве собственности на квартиру), равнозначные по площади приобретенному (занимаемому) жилому помещению (равнозначные приобретенной доле в праве собственности на квартиру) (ч. 3 ст. 2 Закона г.Москвы от 31.05.2006 N 21).
Ответчик приобрела в единоличную собственность комнату N 2 04.10.2020, то есть после включения многоквартирного дома в Программу реновации и за последние пять лет, предшествующие принятию ДГИ Распоряжения от 24.06.2022 (24.06.2017), при этом Программа реновации с перечнем многоквартирных домов являлась общедоступной.
Таким образом, заключив договор купли-продажи одной из принадлежащих С. А.В. комнат, в результате которого у С.Е.М. возникло отдельное право собственности на комнату в данной квартире, последние намеренно совершили действия в целях улучшения своих жилищных условий и извлечения выгоды за счет государственных (муниципальных) средств»
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 04 октября 2023 г. по делу N 02-7126/2023
Вывод
Таким образом, судебная практика однозначна: главная цель Программы реновации — расселить граждан в равнозначное жилье, а не улучшить их жилищные условия. Поэтому, если ДГИ усмотрит в действиях граждан злоупотребления (намеренное создание ситуации, когда граждане, живущие в коммунальной квартире, стремятся вместо одной квартиры получить несколько отдельных), в предоставлении отдельной квартиры будет отказано.
Как видим, обычная сделка по покупке комнаты в коммунальной квартире, если дом уже включен в Программу реновации, в некоторых случаях также может повлечь за собой предоставление не отдельной квартиры, а одной на всех.
Статью подготовила:
Эльвира Радисовна Дейнека,
главный юрист компании.
