В процессе подготовки сделки одним из вопросов, подлежащих выяснению, является семейное положение продавца на момент приобретения имущества (за исключением приобретения имущества по безвозмездным сделкам). Если продавец в браке не состоял, он дает покупателю соответствующие заверения. Если объект недвижимости приобретен в браке, сделка оформляется с согласия супруга продавца. Однако, существует еще одна ситуация, требующая пристального внимания: когда супруг продавца умер после приобретения объекта недвижимости.

При открытии наследства пережившие супруги при наличии имущества, приобретенного в браке, вправе подать заявление о выделе супружеской доли или об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном в период брака. К сожалению, наблюдения свидетельствуют о том, что такие заявления оформляются не всегда.

Примеры, свидетельствующие о том, что продавцы намереваются продать объекты недвижимости без выделения супружеской доли:

1. Покупатель выбрал квартиру, единоличным собственником которой является гражданин Б. После изучения документов и получения подробной информации, юристы сделали вывод: покупать квартиру в таком виде нельзя. Необходимо надлежащим образом оформить документы.

Было выявлено следующее. Б. приобрел квартиру в 2011 г. по договору купли-продажи в браке с Б.Н., умершей в 2016 г. Наследниками Б.Н. по закону в ½ стали несовершеннолетние дети К. и С., в том числе ввиду отказа в их пользу матери и супруга наследодателя. Наследство оформлено на другую квартиру, которая также была куплена в браке и оформлена только на супругу. При этом Б., как переживший супруг, подал заявление нотариусу о выделении супружеской доли. Таким образом, собственниками квартиры стали супруг (1/2), двое детей (по ¼). Супружеская доля умершей Б.Н. в квартире, купленной в браке и оформленной в 2011 г. на имя Б., выделена не была по причине того, что переживший супруг такого заявления нотариусу не подал.

После соответствующих разъяснений, Б. пришлось снова посетить нотариуса, ведущего наследственное дело. В результате надлежащего оформления документов собственниками квартиры стали:

Супруг Б. – ½ доля в праве на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу;

Несовершеннолетние К. и С. – по ¼ доле в праве на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

2. Продавец квартиры К. также не знал о том, что после смерти супруги, в браке с которой была куплена квартира и оформлена только на имя супруга, должен был подать заявление нотариусу о выделении супружеской доли. На семейном совете отец с дочерью решили, что квартира, оформленная на имя супруга, остается у отца, а вторая квартира, собственницей которой была наследодатель, переходит к дочери. Таким образом, отец написал отказ от наследства и единственной наследницей стала дочь, оформив наследство на вторую квартиру. Однако, о супружеской доле в первой квартире никто не подумал.

После надлежащего оформления документов собственниками квартиры стали:

Супруг К. – ½ доля в праве на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу;

Дочь И. – ½ доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

В сделках с недвижимостью вопрос правильного оформления наследства с учетом вышеизложенного, является очень важным. В случаях, когда супружеская доля наследодателя не будет выделена из имущества, оформленного на пережившего супруга, наследники могут требовать включения ее в наследственную массу. Либо, когда супружеская доля не будет исключена из наследственной массы, переживший супруг (либо его наследники) могут предъявить соответствующие требования.

Рассмотрим проблему на примере одного судебного решения.

Документ: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2017 г. N 5-КГ17-175.

Фабула дела: К. становится собственником земельного участка с домом на основании завещания от С.В. , умершего в 2013 г.

П., действуя от имени несовершеннолетнего С.А., подает иск к К. о признании ничтожности завещания в части включения в состав завещанного имущества супружеской доли, принадлежащей Н.(супруге С.В.), умершей в 2014 г. С.А. является наследником Н. по праву представления.

Решения судебных инстанций: Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Основания: Н. после смерти С.В. в установленный законом срок не обращалась к нотариусу для принятия наследства; при жизни завещание, составленное С.В. в пользу К., не оспаривала, доказательств того, что ей не было известно о данном завещании, не представлено, на супружескую долю в спорном общем имуществе не претендовала.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами судебных инстанций не согласилась, отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основания: В силу ст.ст. 33, 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ совместная собственность супругов возникает в силу прямого указания закона. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В соответствии со ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со ст. 256 ГК РФ, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п.33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», в состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество, а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное. При этом переживший супруг вправе подать заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака. В этом случае все это имущество входит в состав наследства.

Вывод: супружеская доля пережившего супруга на имущество, совместно нажитое с наследодателем, может входить в наследственную массу лишь в том случае, когда переживший супруг заявит об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном в период брака.

В настоящее время Федеральным законом от 19 июля 2018 г. N 217-ФЗ статья 256 части первой Гражданского кодекса РФ дополнена пунктом следующего содержания (вступает в силу с 01.06.19 г.).

«В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.»