С 2006 года существенным условием договора долевого участия, без которого он считается не заключенным, является указание способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Введение данной нормы было связано со стремлением законодателя защитить интересы дольщиков в случае банкротства застройщика. 

Первоначально предусматривалось, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться либо залогом земельного участка, на котором ведется строительство объекта, либо поручительством банка, который нес солидарную с застройщиком ответственность перед дольщиком. Выбор конкретного способа обеспечения обязательств принадлежал застройщику.

В 2014 году залог земельного участка становится обязательным условием для заключения всех договоров долевого участия. По выбору застройщика он должен был быть дополнен либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика в страховой компании, аккредитованной Центробанком России. С 01 января 2017 года произошло очередное ужесточение требований к застройщику: дополнительно к страхованию или поручительству банка застройщика обязывали заключить договор поручительства, в случае если его уставной капитал не соответствовал нормам, предусмотренным 214-ФЗ. 

В июле 2017 года и поручительство, и страхование были отменены, а в целях дополнительной защиты прав участников долевого строительства предусматривались обязательные отчисления застройщиков в компенсационный фонд. Предполагалось, что в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей средства из фонда будут использоваться либо на выплату возмещения участникам долевого строительства, либо на финансирование мероприятий по завершению строительства недостроенного объекта. 

С 1 июля 2018 года застройщик взамен отчислений в компенсационный счет может предусмотреть расчеты через эскроу-счета, т.е. через специальные счета, открытые в уполномоченных банках, на которых хранятся деньги дольщиков. В соответствии с законом предполагается, что после заключения договора долевого участия дольщик перечисляет денежные средства на специальный счет в банке. Застройщик ведет строительство не на деньги дольщиков, а за счет собственных средств и кредитных средств банка. Деньги застройщику перечисляются после ввода объекта в эксплуатацию. В случае расторжения договора долевого участия, деньги возвращаются дольщику. 

При этом расчеты через счета-эскроу исключают обременение земельного участка в пользу дольщиков. 

По принятому в 2018 году законопроекту предполагалось, что расчеты через эскроу-счета будут проводиться при условии, что первый ДДУ на объекте зарегистрирован после 01 июля 2019 года. Однако, 19 декабря 2018 года Государственной думой в третьем чтении был принят законопроект, согласно которому расчеты с использованием эскроу-счетов распространяются на все объекты долевого строительства независимо от времени регистрации первого договора. Прямое привлечение средств дольщиков сохранится только в отношении небольшого количества домов высокой степени готовности.

Помогут ли эскроу-счета надежно защитить права дольщиков, покажет только время.