+7 (495) 647-00-00 +7 (495) 627-77-77
СохранитьСохранить


Юридический блог

Уважаемые посетители нашего сайта!

Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –
персональный блог юридического отдела нашей компании.

Здесь вы сможете найти актуальную информацию о недвижимости: новости, разъяснения тех или иных решений суда, трактовку законов, анонсы законопроектов и прочее.

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.


Статьи:

27.11.19, Демина И.Н., старший юрист ООО «АН «ТРИУМФАЛНАЯ АРКА»

Продавец банкрот. Риски для покупателя недвижимости.


В последнее время мы часто сталкиваемся с таким понятием, как «банкротство гражданина». Мы слышим разные «страшные» истории про граждан-банкротов по телевизору, читаем в Интернете мнения специалистов и простых людей на эту тему. Особенно активно обсуждается тема, связанная с покупкой недвижимости у таких продавцов. Ведь теперь существует вероятность того, что человек, продавший вам недвижимость, в будущем может быть признан банкротом. А что же будет с жильем, которое вы у него купили, его отнимут кредиторы? Давайте не будем делать преждевременные выводы, а попытаемся разобраться, на самом ли деле «так страшен черт, как его малюют».

А началось все с 01 октября 2015 г., когда вступили в силу положения ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении физических лиц, которые определили дополнительные основания для признания сделок, совершенных должниками, недействительными. Именно поэтому, покупатель, помимо прочих многочисленных рисков, связанных с приобретением недвижимости, должен теперь озаботиться проверкой своего продавца на предмет возможного банкротства.

Перед покупкой недвижимости у физического лица, важно разобраться в том, признан ли гражданин банкротом в судебном порядке или просто имеет неисполненные денежные обязательства. Ведь сделки, в зависимости от той или иной ситуации, будут проходить совершенно по-разному. Следует отметить, что информация о признании гражданина банкротом находится в открытом доступе, и добросовестный покупатель просто обязан проверить факт включения либо не включения продавца в Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве. Если информация о продавце в указанном Реестре имеется, это значит, что в отношении данного гражданина подано заявление о признании его банкротом, либо Арбитражный суд уже признал гражданина банкротом. Если все-таки гражданин признан банкротом, и в отношении него введена процедура реализации имущества, то в соответствии с п. 5 ст. 213.25 вышеназванного Закона о банкротстве, все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе, на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Таким образом, с точки зрения закона, до введения процедуры реализации имущества, должник может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Однако, здесь покупателю стоит хорошенько подумать, ведь такая сделка, при наличии соответствующих оснований, может быть оспорена в дальнейшем кредиторами.

Наиболее сложной для юристов представляется ситуация, когда продавец банкротом не признан, но в результате проверки выявляются обстоятельства, которые говорят нам о наличии долгов у продавца. Это могут быть долги, связанные с оплатой обязательных платежей, например, за услуги ЖКХ, налоги, алименты, либо долги по кредитным договорам, договорам займа. Долги могут быть просто не погашены, а могут быть уже признаны в судебном порядке и взыскиваться судебными приставами-исполнителями. Зачастую бывает так, что продавец как раз и продает свою недвижимость для того, чтобы расплатиться с долгами, но нередки случаи, когда продавец наоборот пытается намеренно «избавиться» от имущества, чтобы в будущем до него не смогли добраться кредиторы.

В любом случае, если у продавца недвижимости обнаружились долги, нужно отнестись к этому обстоятельству очень внимательно. Ведь банкротство – это не стихийное бедствие, и оно не возникает внезапно. Человек может иметь долги, но при этом делать все для того, чтобы их выплачивать, у него может быть достаточно имущества для того, чтобы расплатиться с кредиторами в случае, если он не сможет платить по долгам. Но может быть и по-другому, когда долги растут, погашать их становится все сложнее, например, когда человек потерял работу, а имеющегося имущества, возможно, не хватит для того, чтобы расплатиться с кредиторами. В такой ситуации можно предположить предстоящее банкротство. Хочу напомнить, что согласно ст. 213.4 Закона о банкротстве, в случае предвидения банкротства, гражданин вправе самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом, а в случае, если размер всех обязательств перед кредиторами в совокупности составляет не менее, чем пятьсот тысяч рублей, гражданин просто обязан обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом.

Предположим, продавец обанкротится через полгода или через год после продажи своей квартиры, причем тут покупатель? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к статьям 61.1 и 61.2 вышеназванного закона. Согласно ст. 61.1 сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе о несостоятельности (банкротстве). Закон о банкротстве подразделяет сделки, которые могут быть оспорены, на различные категории. Для нас наиболее интересны сделки должника, о которых речь идет в статье 61.2, так называемые подозрительные сделки. П. 1 ст. 61.2 так определяет понятие подозрительной сделки: сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Под неравноценным встречным исполнением обязательств законодатель понимает, в частности, любую передачу имущества, если рыночная стоимость, переданного должником имущества, существенно превышает стоимость, полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Иными словами, в сделках с недвижимостью – это продажа квартиры (жилого дома, земельного участка) по заниженной стоимости. Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи и так несет в себе немало рисков, в случае же с продавцом-должником этот риск только увеличивается. И, если в течение года после сделки ваш продавец будет признан банкротом, у кредиторов и финансового управляющего есть все основания для подачи заявления о признании подозрительной сделки должника недействительной. В данном случае нужно будет доказать, что квартира была действительно реализована по цене ниже рыночной. Каковы последствия признания такой сделки недействительной? Все, что было передано должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной, подлежит возврату в конкурсную массу. Например, вы купили квартиру у продавца за 3 000 000 рублей. Однако, рыночная стоимость квартиры была значительно выше. В суде, на основании заключения эксперта, было установлено, что рыночная стоимость, купленной вами квартиры, составляла 5 000 000 рублей, то есть налицо неравноценное встречное предоставление. Суд, в таком случае, руководствуется правилами п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве и возвращает, приобретенную у должника квартиру, в конкурсную массу. Таким образом, квартиру у покупателя забирают, сам же покупатель имеет право требовать с продавца, уплаченную за нее сумму денег, но уже в рамках дела о банкротстве, в порядке очередности. Фактически, покупатель становится одним из кредиторов продавца в деле о банкротстве, и остается лишь надеяться, что у банкрота хватит имущества, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами. Так и хочется в данной ситуации вспомнить А.С. Пушкина: «Не гонялся бы ты поп за дешевизною». Покупателя, конечно же, должна насторожить ситуация, когда квартира продается с дисконтом или продавец настаивает на том, чтобы указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость имущества.

А теперь предположим, что покупатель, который купил квартиру у должника по заниженной цене, через некоторое время продает ее вам, но уже по рыночной стоимости. Смогут ли, в таком случае, забрать квартиру у последнего покупателя, который приобрел её не у гражданина, признанного в последствии банкротом, а у другого продавца? Все последствия для такой ситуации предусмотрены в том же п.1 ст. 61.6 Закона о банкротстве: в случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре, приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения. Вернемся к нашему примеру. Покупатель 1 купил квартиру у Продавца за 3 000 000 рублей, и через некоторое время продал ее Покупателю 2 за 5 000 000 рублей. В рамках дела о банкротстве, подозрительная сделка Продавца и Покупателя 1 была признана недействительной, однако к этому времени Покупатель 1 уже продал квартиру Покупателю 2. То есть имущество, которое могло бы быть передано в конкурсную массу в натуре, у приобретателя (Покупателя 1) отсутствует. В таком случае, суд должен вынести решение о взыскании с Покупателя 1 действительной, то есть, рыночной стоимости этого имущества на момент его приобретения. Как уже было сказано выше, рыночная стоимость, проданного должником имущества, определятся в суде на основании экспертной оценки, и если будет установлено, например, что рыночная стоимость сделки составляла 5 000 000 рублей, то с Покупателя 1 должна быть взыскана именно эта сумма. И вот, здесь может возникнуть очень неприятная ситуация. Покупатель 1 заявляет, что денег у него нет, а кредиторам хочется побыстрей получить хоть что-то для удовлетворения своих требований. Зато у Покупателя 2 есть квартира, которую можно попытаться истребовать, ведь первая сделка между Продавцом и Покупателем 1 была признана недействительной. Могут ли в таком случае кредиторы предъявить иск к Покупателю 2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения по правилам ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ? Судебная практика показывает, что могут. То есть кредиторам фактически никто не запретит подать такой иск к последнему приобретателю квартиры, однако, если покупатель докажет свою добросовестность, то квартиру у него вряд ли отнимут. В связи с чем, покупателю всегда нужно сохранять документы, подтверждающие, что сделка была реальной и совершена по рыночной стоимости. Это могут быть документы, подтверждающие договоренности сторон о цене сделки, документы, подтверждающие наличие денег у покупателя к моменту сделки, а также документы, подтверждающие, что продавец получил все деньги, причитающиеся ему по договору купли-продажи (расписки, договоры на открытие счета в банке, платежные поручения, выписки со счетов, и т.д.).

Вторая группа подозрительных сделок должника, которые могут быть признаны недействительными, определена в п. 2. ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия, указанного заявления, и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, и, если другая сторона сделки знала, об указанной цели должника, к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Исходя из данной нормы, с одной стороны получается, что даже, если с момента сделки гражданина, признанного в последствии банкротом, прошел не один год, а целых три, сделка все равно может быть признана недействительной, и это только ухудшает положение покупателя. Но, с другой стороны, оспорить такую сделку гораздо сложней, нежели сделку, совершенную в течение года, с неравноценным встречным исполнением обязательства. В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 г. применительно к положениям указанной нормы, разъяснено, что для признания сделки недействительной по основанию п. 2 ст. 61.2 закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо, чтобы лицо, оспаривающее сделку, доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

– сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

– в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

– другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств, суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию. Стоит обратить внимание на следующий момент. В п. 2. ст. 61.2. законодатель прямо говорит нам о том, что предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом, либо, если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину, в данном случае, признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга. Таким образом, сделки должника, с указанной категорией лиц, совершенные даже за три года до признания гражданина банкротом, с большой долей вероятности будут признаны судом недействительными, особенно, если они были совершены безвозмездно, например, по договору дарения. А в случаях, если заинтересованное лицо (родственник) уже распорядился таким имуществом, то есть, продал его вам? Последствия, в таком случае, будут аналогичны описанным выше, когда речь шла о сделках с неравноценным встречным исполнением обязательства. Родственник гражданина-банкрота, в случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре, должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Поэтому с точки зрения потенциальных банкротов, ошибочно полагать, что, переоформив по-быстрому недвижимость на своих родственников и продав ее через них третьим лицам, они ничем не рискуют. И опять же, если кредиторы будут предъявлять требования к последнему покупателю такого имущества, покупателю надо будет доказывать свою добросовестность в сделке. Планируя приобретать квартиру, покупателю необходимо насторожиться в случаях, когда продавцу квартира принадлежит по договору дарения и договор был заключен не более, чем три года назад. Необходимо выяснить причину дарения, родственные отношения между дарителем и одаряемым, и, конечно же, проверить обоих на предмет возможного банкротства.

При решении вопроса о том, знала ли другая сторона сделки об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. Учитывая тот факт, что сведения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства подлежат обязательному включению финансовым управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, в случае оспаривания сделок, совершенных после этих публикаций, надлежит исходить из того, что любое лицо должно было знать о том, что введена соответствующая процедура банкротства, а значит и о том, что должник имеет признаки неплатежеспособности.

Говоря о банкротстве гражданина, нельзя не упомянуть и еще об одном очень важном аспекте. В соответствии с п. 4 ст. 213.32, вышеназванного Закона о банкротстве, оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов. Например, если у гражданина, признанного банкротом, имелось совместно нажитое в браке имущество, оформленное на супруга, то в случае реализации такого имущества супругом должника, сделка также может быть оспорена кредиторами. В последнее время появилась судебная практика по делам о признании, в рамках дела о банкротстве гражданина, недействительными соглашений о разделе совместно нажитого имущества или брачных договоров, заключенных должником. Если в результате заключения таких сделок из конкурсной массы было намеренно выведено имущество должника, например, согласно брачному договору, личное имущество должника стало принадлежать его супруге, кредиторы имеют полное право требовать признания таких сделок недействительными.

Но не все так плохо в деле с продавцами-банкротами, как могло показаться на первый взгляд. Чтобы немного успокоить покупателей недвижимости, хочу рассказать о таком понятии, как «исполнительский иммунитет». В соответствии с действующим законодательством, судебные приставы-исполнители могут обращать взыскание на любое имущество, кроме того, с которым такие действия запрещены. Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещено обращение взыскания на единственное жилье должника, а также на землю, на которой оно расположено. Законодатель установил имущественный иммунитет в отношении такой недвижимости. Поэтому, если в последующем при оспаривании подозрительной сделки должника будет установлено, что проданная квартира являлась единственным жильем для должника и членов его семьи, вернуть ее в конкурсную массу будет невозможно. Оспаривать такую сделку кредиторам просто нецелесообразно, ведь даже в случае признания ее недействительной, наложить взыскание на указанное имущество нам запрещает закон. Следует заметить, что это положение не применяется в том случае, если квартира находится в залоге. Из этого делаем вывод о том, что, совершая сделку с продавцом, имеющим долги, необходимо поинтересоваться о наличии у него или у членов его семьи в собственности других жилых помещений. Большим плюсом в данной ситуации будет не просто продажа должником своего жилья, но и покупка взамен другого, хотя бы и меньшего. Ведь в любом случае, на момент начала процедуры банкротства у должника будет в наличии другая недвижимость, с которой и начнут разбираться кредиторы.

Безусловно, далеко не каждая сделка купли-продажи, совершенная с должником, будет обязательно признана недействительной. Но для того, чтобы обезопасить себя от многих неприятных ситуаций, покупателям не стоит полагаться на собственные силы. Да, информации на эту тему написано очень много, однако она не всегда сможет вам помочь. Для того, чтобы в будущем не потерять квартиру и свои деньги, существует золотое правило – доверьте покупку своей квартиры профессионалам, ведь только юристы хорошей компании смогут помочь вам минимизировать ваши риски.




Работает на: Amiro CMS