Выбирая квартиру, покупатель, конечно же, обращает внимание на многоквартирный дом (МКД), на его состояние, ремонт, чистоту подъездов и придомовой территории. А часто ли покупатель задается вопросом проверки: а не находится ли МКД в реестре объектов культурного наследия (ОКН)?

Что будет, если не проверить? Если МКД включен в реестр объектов культурного наследия и данной информации не будет в договоре купли-продажи, сделка будет недействительной (ничтожной).

Как проверить? Для начала, заглянуть на официальный сайт Минкультуры России в реестр «Сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» или в региональные реестры на сайтах департаментов культурного наследия.

Будет ли информация об ОКН в выписке из ЕГРН? Будет, если заказать выписку из ЕГРН об объекте на здание (МКД). Кадастровый номер МКД можно найти в выписке из ЕГРН на квартиру или на публичной кадастровой карте. Так выглядит запись в выписке ЕГРН о включении в реестр ОКН.

В выписке ЕГРН на квартиру или нежилое помещение в доме ОКН такая информация не указывается. Но надеяться только на выписку ЕГРН не стоит. Надо искать информацию в реестрах. По Москве, например, можно ориентироваться по карте. Так выглядит карта с выделенными ОКН.

Кроме этого, можно направить запрос в департамент культурного наследия. В Москве, например, через портал Мос.ру можно запросить справку «Сведения из городского реестра недвижимого культурного наследия и историко-культурного опорного плана»

Если дом нашли в реестре, что делать? Запрашивать информацию об охранном обязательстве. Если такой документ был утвержден, он становится приложением к договору купли-продажи. Покупатель должен внимательно ознакомиться с ним, т.к. там описываются все требования к владельцам помещений в доме по сохранению ОКН.

Бывает, что продавцы сами не знают о наличии такого охранного обязательства. Это не снимает ответственности с покупателя, надо предпринять все меры, чтобы его найти. Изучаем сайт департамента (управления) культурного наследия, там публикуются списки выданных охранных обязательств.

По законодательству, охранные обязательства, которые содержат требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества МКД, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в МКД.

Как отразить информацию в договоре купли-продажи? Пункт в договоре купли-продажи может быть включен в следующем варианте: «Покупатель извещен, о том, что здание является выявленным объектом культурного наследия, представляющим собой историко-культурную ценность, (указывается наименование ОКН, номер в реестре и нормативный документ) Покупатель обязуется выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, предусмотренные п. 1-3 ст. 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в полном объеме, надлежащим образом».

При описании данного пункта в договоре информация берется из официальных источников. Каждый объект культурного наследия индивидуален. Есть памятник, а есть выявленный объект культурного наследия, представляющий собой историко-культурную ценность. Если у дома есть охранное обязательство, оно описывается в тексте договора купли-продажи и копия охранного обязательства становится приложением к договору купли-продажи.

Какие ограничения для покупателя помещения в доме ОКН? Требования к сохранению ОКН и к содержанию и использованию ОКН изложены в Федеральном законе от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Кроме этого, изучаем внимательно охранное обязательство.
Ограничения касаются ремонта и перепланировки помещений в доме ОКН.

Если при проведении работ затрагивается предмет охраны, потребуется разработка проектной документации по приспособлению жилого помещения, которая согласоввывается с Департаментом культурного наследия.

Если при проведении работ не затрагивается предмет охраны объекта культурного наследия (в том числе фасадные, декоративные детали, детали интерьера), проектную документацию согласовывают в Мосжилинспекции и Мосгорнаследии.