Перед приобретением апартаментов необходимо обратить внимание на земельный участок, на котором расположено здание. Коротко об основных моментах.

Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание.

Фактическое использование здания должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка (ВРИ). ВРИ земельного участка можно увидеть в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте.

Например, здание, в котором находятся апартаменты, может располагаться на земельном участке, одним из ВРИ которого является гостиничное обслуживание или деловое управление (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения). Также апартаменты могут располагаться в составе многофункциональных комплексов.

Если текущий ВРИ (по ЕГРН) не соответствует планируемому фактическому использованию участка, то застройщику (собственнику) необходимо изменить такой ВРИ и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН. Арендатору земельного участка для изменения ВРИ необходимо внести изменения в договор аренды земельного участка.

В Москве и Московской области законодательством предусмотрена плата за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство или реконструкцию объекта. Возможно, это является одной из причин, почему собственник здания иногда осуществляет реконструкцию без изменения ВРИ, утверждая, что производит капитальный ремонт, а не реконструкцию здания. Это не всегда соответствует действительности, т.к. в результате такого ремонта полностью меняется инженерная инфраструктура, осуществляется перепланировка с изменением конфигурации помещений, надстраиваются дополнительные этажи и т.п. Отдельным вопросом остается соблюдение при таком ремонте правил противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических требований.

Как оформлены права на земельный участок под зданием?

Покупатели нежилых помещений в здании (и апартаментов тоже) должны помнить, что по умолчанию они также приобретают права на земельный участок (долю в праве на него), а значит, должны нести бремя его содержания, платить причитающиеся налоги, либо оплачивать арендную плату. Правовые последствия для покупателя зависят от того, как оформлены права на земельный участок у продавца.

Продавец – собственник земельного участка. По мнению Верховного суда, при отчуждении собственником здания помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок. Соответственно, собственник помещения также становится собственником доли земельного участка под зданием и обязан платить земельный налог.

Продавец – арендатор земельного участка. В этом случае у покупателя возникает обязанность вступить в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно, собственник помещения становится соарендатором земельного участка и платит арендную плату.

Продавец не имеет никаких документов на земельный участок. В этом случае в будущем у покупателя помещения возникнет необходимость оформить соответствующие документы и здесь он может столкнуться с непредвиденными сложностями и расходами.

Любой из правообладателей помещений в здании вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган (В Москве – ДГИ) с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (ст.39.20 ЗК РФ)

В течение 30 дней со дня получения заявления уполномоченный орган направляет остальным правообладателям подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Уполномоченный орган обязан обратиться в суд к правообладателям, не подписавшим договор аренды, с требованием о понуждении заключить этот договор аренды.

Более подробную информацию о порядке предоставления услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» можно получить на официальном портале Правительства Москвы (https://www.mos.ru/)

Имущество общего пользования в здании (холлы, коридоры, инженерные коммуникации)

Режим общей долевой собственности на такие помещения прямо законом не урегулирован. С момента принятия постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 общее имущество в нежилом здании рассматривается как общая собственность собственников отдельных помещений аналогично режиму общего имущества в многоквартирных домах.

Однако, на практике, ввиду отсутствия прямого правового регулирования режима общей собственности в нежилых зданиях, можно встретить ситуации, когда собственники помещений общего пользования сохраняют право собственности на такие помещения за собой.

«Нежилые помещения» для проживания и «нежилые помещения» для бизнеса.

Апартаменты, приобретаемые для проживания, по своей юридической природе являются «нежилыми помещениями» и ничем не отличаются от «нежилых помещений» используемых для бизнеса. Если покупатели нежилых помещений в одном здании имеют разные цели по их использованию, то конфликт интересов неизбежен.

Если застройщик спроектировал здание по типу гостиницы, то такие нежилые помещения могут иметь ограничения для коммерческого использования, как по объему предоставляемых ресурсов (например, мощности электроэнергии на одно помещение), так и по порядку пользования.

Если апартаменты расположены в здании на участке предназначенном для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, то возможны неудобства в связи с тем, что собственник соседнего нежилого помещения решит открыть в своем помещении офис.

Примеры из практики.

1. Апартаменты расположены в здании на земельном участке, право собственности на который в ЕГРН отсутствует. Значит, государственная собственность не разграничена. Продавцы не имеют оформленных документов на аренду земельного участка с ДГИ города Москвы. Покупателя предупредили о возникновении обязанности оформить аренду земельного участка.
2. Апартаменты расположены в здании на земельном участке, находящемся в федеральной собственности. Участок обременен правами аренды, заключенным с одним из предыдущих собственников. Аренда на 5 лет. ВРИ - осуществление научно-исследовательской и проектно-технологической деятельности. Участок по П33 Москвы расположен в зоне Ф. Продавцы осуществили ремонт здания и постановку на кадастровый учет отдельных помещений и осуществляют их продажу под видом апартаментов. Право аренды на участок не переоформлено. Покупателю не рекомендовали приобретать эти апартаменты.
3. Апартаменты расположены в здании на земельном участке с ВРИ – эксплуатация здания под научно-исследовательскую деятельность. Собственник – продавец нежилых помещений, осуществил ремонт здания и постановку на кадастровый учет отдельных помещений. Фактически – реконструкция без разрешительной документации, т.к. обустроил дополнительные помещения на чердачном этаже. Права на эти помещения не оформлены, фактически продаются вместе с помещением на последнем этаже, но в предмет договора купли-продажи не входят. Земельный участок имеет ограничение в пользу города Москвы: запрет на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. Ограничение установлено бессрочно. От приобретения апартаментов отказались.

Таким образом, статус земельного участка необходимо проверять перед покупкой апартаментов.