Очень часто существует необходимость изменить внутреннюю планировку квартиры для более комфортного проживания. При этом лишь немногие собственники задумываются о необходимости заранее получить разрешение на перепланировку.

Следует помнить, что перепланировка, переустройство и работы, затрагивающие общее имущество дома, требуют предварительного согласования, и что работы, проводимые без соответствующего разрешения, незаконны.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, что требует внесения изменения в технический паспорт помещения. Примером перепланировки является, например, устройство или заделка проемов в несущих стенах, изменение конструкции пола в домах с деревянными перекрытиями и т.п.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Примером переустройства является установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, замена, перенос или установка дополнительного инженерного оборудования, переустановка существующих газовых приборов и т.п.

Работы, связанные с общим имуществом дома, – это, например, создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов, создание входов на первом этаже, устройство каминов и т.п.

На сайте mos.ru имеется подробная инструкция, как оформить перепланировку в Москве.

Выявление перепланировки не согласованной в установленном законом порядке влечет для собственника предусмотренную законодательством ответственность. Узнать о том, что собственник произвел не согласованную перепланировку проверяющие органы могут по сообщению соседей, по заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого; из сообщений участкового, который в силу своих полномочий узнал о ремонте, и даже из анонимных источников. В любом случае проверяющие организации обязаны проверить поступившую информацию.

Но даже наличие разрешения на перепланировку не сможет защитить собственника от иска соседей, права которых были нарушены при перепланировке. Так, Крымский районный суд Краснодарского края, рассматривая иск соседа, жилищные условия которого были нарушены в результате перепланировки, вынес решение о возвращении перепланированной квартиры в первоначальное состояние. Дело примечательно тем, что перепланировка была сделана достаточно давно – в 2010 году, на нее были получены все разрешительные документы, а сосед, обратившийся в суд, приобрел квартиру только в 2017 году. Но он смог доказать, что данная перепланировка ухудшает его жилищные условия.

Риски для покупателя

Принимая решение приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой покупателю необходимо четко понимать все возможные негативные последствия данного решения. В первую очередь необходимо учитывать, что при покупке такой квартиры новый собственник принимает на себя все риски и расходы, связанные с узакониванием изменений. Никого не будет интересовать, был ли новый собственник инициатором перепланировки или она была сделана задолго до того как он приобрел квартиру.

Какие же последствия грозят собственнику в случае выявления неузаконенной перепланировки? Во-первых, в КоАП предусмотрен штраф за неузаконенные в соответствии законом перепланировки. Для физического лица сумма штрафа небольшая и в настоящее время составляет 2-2,5 тысяч рублей. Но штрафом дело не ограничивается. В случае если перепланировку нельзя узаконить, собственник будет обязан привести помещение в первоначальное состояние. А это сопряжено с расходами, размер которых напрямую связан с объемом перепланировки. Если же сделанная перепланировка отвечает требованиям закона, то необходимо будет в срок указанный в постановлении привести документы в соответствие с реальным положением дел. А это также сопряжено с финансовыми и временными затратами.

В случае если собственник уклоняется от выполнения предписания жилинспекции, последствия для собственника становятся все более жесткими: вплоть до судебного иска. Последствия этого могут быть весьма печальными, вплоть до принудительного выселения и продажи квартиры с торгов. Тут все будет зависеть от заявленных инспекцией требований.

Но что делать, если при покупке квартиры новый собственник не знал о том, что в квартире была проведена неузаконенная перепланировка? Последствия будут теми же: никто не освободит нового собственника от процедуры по узакониванию перепланировки или приведению квартиры в первоначальное состояние. Но в этом случае можно попробовать взыскать через суд расходы с прежнего владельца, поскольку он не поставил покупателя в известность о существенных условиях договора купли-продажи. Но надо быть готовым доказать в суде, что новый собственник не знал о проведённой перепланировке.

Поэтому покупателю важно быть очень внимательным при осмотре квартиры. При принятии решения необходимо запросить у собственника план квартиры, полученный в органах техинвентаризации (в случае с типовыми квартирами информацию о планировке квартиры можно найти, например, на сайте mos.ru) и сравнить его с реальным состоянием квартиры.

Риски для продавца

Продав квартиру с неузаконенной перепланировкой, продавец может посчитать, что решил все свои проблемы. Но это далеко не так. Да, за проведенную перепланировку перед муниципальными органами власти и соседями должен отвечать новый собственник. Но если продавец скрыл от покупателя информацию о проведенной перепланировке, то его действия попадают под статью о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. И продавцу придется в суде доказывать тот факт, что покупатель знал о проведенной в квартире перепланировке и был согласен на приобретение ее в данном техническом состоянии. Естественно, это легче сделать в том случае, если имеются документальные подтверждения этому. Например, покупатель в договоре купли-продажи подтверждает, что осмотрел квартиру и претензий по ее качеству не имеет.

Таким образом, для того, чтобы не иметь проблем с проведенной в квартире перепланировкой, лучше озаботиться получением всех необходимых документов заранее.