Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Именно такой вывод следует из Определения Верховного суда РФ от 2 октября 2018 г. № 127-КГ18-20. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела дело по иску Т. к З. о расторжении договора купли-продажи и взыскании материального ущерба по кассационной жалобе Т. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г.

Гр-ка Т. обратилась в суд с иском к гр-ну З. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании переданных по договору денежных средств в размере 1 150 000 руб. и убытков в размере 233 049 руб.

В обоснование иска Т. ссылалась на то, что приобрела у ответчика по указанному договору купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, <...>, земельный участок N <...> за 1 150 000 руб. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности ей стало известно о невозможности использования участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его нахождения на территории войсковой части Министерства обороны РФ, которая запретила доступ к приобретенному участку через контрольно-пропускной пункт. Нахождение земельного участка на территории воинской части, препятствующее использованию земельного участка, продавец скрыл от покупателя при заключении договора купли-продажи. Истцу как жителю Московской области данные обстоятельства не могли быть известны. На момент осмотра участка препятствий для доступа не было. Направленное истцом требование о расторжении договора купли-продажи З. оставлено без ответа.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 11 января 2017 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка расторгнут, с З. в пользу Т. взысканы переданные по договору денежные средства в размере 1 150 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. и на уплату государственной пошлины в размере 14 425 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась по следующим основаниям.

«….В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

С учетом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и то, что она лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судом апелляционной инстанции приведенные положения закона учтены не были…

...С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, вследствие чего апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.» (Определение Верховного суда РФ от 2 октября 2018 г. № 127-КГ18-20) «КонсультантПлюс».

По информации портала: consultant.ru