С вступлением в силу с 25 октября 2019 г. поправок в Федеральный закон от 27 июля 2010 г. N 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)» (поправки внесены Федеральным законом от 26 июля 2019 г. N 197-ФЗ) появились новые возможности в урегулировании споров, предметом которых являются объекты недвижимости. 

Суть поправок в том, что статья 12 вышеуказанного закона дополнена пунктом 5 следующего содержания: «Медиативное соглашение, достигнутое сторонами в результате процедуры медиации, проведенной без передачи спора на рассмотрение суда или третейского суда, в случае его нотариального удостоверения имеет силу исполнительного документа».

Таким образом, собственники недвижимости, находящиеся в состоянии конфликта, обратившись в Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА», имеют возможность:

1. Быть услышанными.

Посредник со стороны, не заинтересованный в конфликте, увидит очевидные причины спора и, проанализировав все обстоятельства, предложит варианты выхода из спорной ситуации.

2. Получить подробную дорожную карту возможного разрешения спорной ситуации.

«Дорожная карта» – это наглядное представление пошагового сценария урегулирования конфликта. Стихийное развертывание этого процесса влечет за собой массу трудностей, рисков и потерь для сторон, принимающих в нем участие, в связи с чем, появляется необходимость в четкой регламентации процесса.

3. Получить подробные разъяснения о процедуре медиации и нотариальном удостоверении медиативного соглашения.

Заключение медиативного соглашения возможно с 1 января 2011 года, однако только сейчас появилась возможность нотариально удостоверить документ и рассматривать его в качестве исполнительного документа в случае нарушения договоренностей одной из сторон.

4. Поручить Агентству поиск покупателя на объект недвижимости в случае, если стороны договорятся о продаже объекта недвижимости.

В каких спорных случаях можно прибегнуть к заключению медиативного соглашения.

Пример 1.

Квартира приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. Супруги в разводе. Раздел имущества не осуществлялся. Супруг-не титульный собственник желает выделить долю в имуществе. При отсутствии согласия бывшего супруга, раньше возможен был только судебный порядок.

Сейчас мы можем предложить бывшим супругам провести переговоры для достижения соглашения о продаже имущества и разделе денежных средств или приобретении каждому из них иной недвижимости.

Для продажи объекта недвижимости необходимо оформить согласие бывшего супруга, не являющегося титульным собственником, который согласен дать такой документ, но опасается, что бывший супруг-собственник не передаст причитающиеся ему денежные средства.

В этом случае медиативное соглашение, удостоверенное у нотариуса, закрепит договоренности сторон. Таким образом, бывший супруг, оформив согласие на продажу, может быть уверенным, что в случае не исполнения бывшим супругом-титульным собственником обязательства о передаче ему части денежной суммы от продажи объекта недвижимости, медиативное соглашение будет передано им судебным приставам для принудительного исполнения.

Пример 2.

Наследники, получившие в наследство квартиру, не могут достичь договоренностей о порядке пользования квартирой. Один из наследников проживает в квартире фактически, не давая возможность другому пользоваться квартирой.

Агентство может предложить, как один из вариантов решения подобной ситуации, собственнику, проживающему в квартире, выкупить долю у другого наследника. При недостаточности денежных средств, Агентство поможет в получении кредитных средств с оформлением ипотеки на всю квартиру.

Другой вариант решения ситуации: собственник, проживающий в квартире, выплачивает сособственнику денежную сумму в качестве компенсации за пользованием всем жилым помещением. Размер такой денежной суммы, периодичность выплат можно закрепить в медиативном соглашении. При нарушении условий медиативного соглашения, сособственник имеет возможность предъявить судебным приставам медиативное соглашение как исполнительный документ, минуя обращение в суд.

Пример 3.

Кредитор, предоставивший займ под залог квартиры, намеревается обратиться в суд на должника в связи с неисполнением договора займа и образовавшимся долгом.

Агентство поможет договориться. Как вариант, сумма долга будет погашена после продажи квартиры и покупки другой квартиры для собственника, а оставшаяся сумма по договору займа по договоренности сторон может быть переоформлена по новому договору займа под залог приобретенного жилья либо полностью погашена с продажи квартиры. Все зависит от возможностей собственника и договоренностей сторон. В этом случае также можно заключить медиативное соглашение.

Дорожная карта возможного разрешения спорной ситуации

(рекомендуемые Агентством недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» действия для стороны, оказавшейся в спорной ситуации)

1. Не паниковать, не обострять ситуацию.

2. Если предметом спора стал объект недвижимости, Вы можете записаться на консультацию и пообщаться с сотрудниками Агентства, имеющими опыт в проведении сложных переговоров и решения множества спорных ситуаций.

3. Проанализировав полученную информацию, сделать выбор в пользу мирного разрешения конфликтной ситуации.

4. Пригласить вторую сторону спора на переговоры. Переговоры можете провести самостоятельно. Помните, что при проведении переговоров в офисе Агентства, есть возможность воспользоваться помощью сотрудников Агентства, в том числе юриста.

5. Закрепить письменно достигнутые договоренности. Агентство поможет составить документ.

6. В случае принятия решения о проведении процедуры медиации, к переговорам будет привлечен профессиональный медиатор. В этом случае достигнутые договоренности закрепляются подписанием медиативного соглашения, которое удостоверяется у нотариуса.

7. Если предметом договоренностей становиться продажа объекта недвижимости, Вы можете обратиться в Агентство, как к независимому посреднику, осуществляющему профессиональную деятельность на рынке недвижимости.

8. Далее все действия должны быть соотнесены с закрепленными в соглашении (медиативном соглашении) договоренностями.

Помните, мирное разрешение спора возможно только при обоюдном желании сторон прекратить конфликт. В противном случае, возможен только судебный порядок.