Взаиморасчеты по сделке могут осуществляться сторонами сделки путем расчетов наличными денежными средствами либо безналичным перечислением.

Подтверждением наличных расчетов является рукописная расписка. При безналичных расчетах в подтверждение взаиморасчетов получаются банковские документы (платежное поручение, выписка по счету) Составление расписки в данном случае не требуется.

Если покупатель настаивает на расписке, то содержание расписки должно не фиксировать получение денежных средств, а подтверждать их зачисление на р/сч. Например: Я, ФИО, продавец недвижимости …. подтверждаю зачисление на р/сч денежной суммы в размере в качестве оплаты по ДКП с использованием аккредитива…

Кроме того, любой документ, содержащий элементы расписки (паспортные данные сторон, денежную сумму, основание) может также подтверждать взаиморасчеты сторон. Например, акт о взаиморасчетах, акт приема передачи объекта с пунктом о взаиморасчетах.

Исключение из правила: безналичные расчеты путем открытия аккредитива в альтернативных сделках (покупатель первого объекта открывает аккредитив на продавца второго объекта, третьего объекта в цепочке и т.д.) Стоит отметить, что юристам такая схема взаиморасчетов не нравится, т.к. таит в себе множество подводных камней. Однако учитывая тенденцию одного из известных банков настаивать на безналичных расчетах, несмотря на то, что складывается цепочка сделок и рассчитываться посредством аккредитива сторонам не удобно, приходится составлять дополнительные документы, чтобы как то оправдать факт поступления денег продавцу не от покупателя, а от третьего лица, а также факт оплаты покупателем денег не продавцу, а третьему лицу. Получение выписки по счету в данном случае не подтвердит перечисление денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

Безналичные расчеты путем открытия аккредитива в альтернативных сделках требуют более внимательного отношения к оформлению финансовых документов в том числе и потому, что в последующем покупатель может обратиться за налоговым вычетом. Получение денежных средств продавцом не от покупателя, а от третьего лица, может являться основанием для отказа в получении налогового вычета. В данном случае не лишним будет получить совет налогового консультанта. Практика по таким ситуациям пока не наработана.

Дополнительными документами, в зависимости от количества объектов и сторон сделки (юрист проанализирует ситуацию и примет решение по подготовке дополнительного документа), могут выступать поручение продавца первой недвижимости (поручение дается своему покупателю) о направлении денежных средств, причитающихся ему за отчуждаемую недвижимость, продавцу второй недвижимости, которую он в свою очередь приобретает; соглашение участников сделки о порядке взаиморасчетов (если в сделках участвует несколько объектов недвижимости).

Для понимания серьезности правильного оформления финансовых документов по сделке, приведу один пример из судебной практики. Решение суда вынесено без участия ответчика (продавца недвижимости), в связи с чем, можно только предполагать причины возникновения такой ситуации. Конспективно опишу фабулу дела.

12.05.17 г. стороны подписали ДКП.

Расчеты по договору: личные средства (наличные) + кредитные (аккредитив).

До подписания договора 05.04.17 г. продавец получил от покупателей аванс, выдав расписку.

Далее выдержка из решения суда: «После подписания Договора они выплатили ответчику в счет оплаты недвижимого имущества еще N рублей по расписке от 17 мая 2017 года. Они вынуждены были пойти на такие условия ответчика, так как в случае отказа Продавца от заключения сделки АО "Россельхозбанк" отказал бы им в предоставлении кредита» Принимая во внимание, что в суде не прозвучали аргументы ответчика, остается только предполагать назначение этой суммы.

25.05.17 г. банк перечислил продавцу кредитные средства, что подтверждается платежным поручением.

Далее покупатели обратились с иском к продавцу о взыскании неосновательного обогащения. Иск удовлетворен. Выдержка из решения суда: «Совокупностью представленных по делу доказательств, являвшихся предметом исследования и оценки в судебном заседании, подтверждено, что, не смотря на определенную сторонами в соответствии с требованиями ст. 555 ГК РФ цену в договоре продажи недвижимости - N рублей, за проданные вышеуказанные объекты недвижимости по договору купли - продажи от 12 мая 2017 года ответчик Калашников В.А. получил от истцов Баранова Д.С. и Барановой С.Б. N рублей, переплата составила N рублей, из которых: по расписке от 05 апреля 2017 года - N рублей, по расписке от 17 мая 2017 года - N рублей. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что излишне полученные ответчиком Калашниковым В.А. за проданные им истцам объекты недвижимости денежные средства в сумме N рублей перешли в собственность ответчика без надлежащих правовых оснований, и истцам возвращены не были, в связи с чем указанные денежные средства в размере N рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях как неосновательное обогащение.» (Решение Усть-Камчатского районного суда Камчатского края от 30 ноября 2017 г. по делу N 2-117/2017).

Как видим, суд просто сложил все суммы по распискам и сумму по платежному поручению. Общая сумма не совпала с ценой объектов недвижимости по договору купли-продажи. Вывод: неосновательно получил сумму больше, чем ему причитается.

Другая ситуация.

Стороны заключили предварительное соглашение о купле-продаже комнаты. В рамках данного соглашения по утверждению покупателя, она перечислила N сумму на расчетный счет продавца и такую же сумму передала наличными денежными средствами, что подтверждалось распиской продавца. В связи с тем, что в последующем договор купли-продажи не был заключен, покупатель обратилась в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения. Сумма неосновательного обогащения по ее мнению составила сумму безналичных и наличных денежных средств. Иск был удовлетворен частично. «Судебная коллегия учитывает последовательность и непротиворечивость позиции ответчика, пояснявшей, что данная сумма составляет 15% от стоимости комнаты, сумма была передана лишь по той причине, что банк выдает кредит при подтверждении оплаты 15% стоимости жилья заемщиком, для этого и составлялась расписка. Учитывая, что сумма, указанная в расписке и перечисленная в безналичном порядке, одинаковая, обстоятельства написания расписки и перечисления денежных средств имели место в один день, по последовательным и непротиворечивым показаниям свидетелей при составлении расписки наличные денежные средства не передавались, расписка передана истцу после безналичного перечисления суммы, суд пришел к правильному выводу, что распиской не подтвержден факт повторной (дополнительно к безналично перечисленной сумме) передачи истцом ответчику ( / / ) руб. Истцом доводы иска о передаче два раза по ( / / ) руб. не доказаны» (Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 12 марта 2015 г. по делу N 33-3644/2015).

Вывод: стороны сделки должны внимательно относиться к финансовым документам, подтверждающим взаиморасчеты, а риэлторы, в свою очередь, давать юридически грамотные советы, руководствуясь не только принципом «так все делают», а и нормами права.