«Электронная регистрация» термин знакомый каждому риэлтору. Но не каждый специалист разъясняет своему клиенту о том, как правильно сохранить документы, полученные в электронном виде. Прежде чем дать рекомендации, расскажем о том, как относятся юристы к таким документам, когда они попадают к ним на проверку. Это в случае, если в последующем покупатель решает продать объект недвижимости.

1. Юристу необходимо убедиться в подлинности договора купли-продажи и в идентичности предъявленного текста тексту, содержащемуся в архиве Росреестра. Да, тексты могут различаться, стакой ситуаций мы сталкивались. Был случай, когда текст договора при сравнении оказался различным: менеджер банка при оформлении договора внес корректировки и на регистрацию был направлен отредактированный договор, а стороны подписали заранее распечатанный договор. Читайте на arka.ru

Итак, юрист запросит:

1. Электронный файл в формате zip с документами, который покупатель получил на свою почту из Росреестра при государственной регистрации перехода права собственности (он содержит договор купли-продажи в pdf формате и файлы электронной подписи), далее по тексту «зип-файл»
2. или архивную копию договора купли-продажи. Её можно заказать в МФЦ или на Госуслугах. При этом архивная копия более желательный документ, т.к сертификат электронной подписи, который содержится в зип-файле, может быть уже не проверяемым из-за истечения срока действия или отзыва его владельцем.

2. Юрист предупреждает клиента, что при отсутствии зип-файла или архивной копии договора купли-продажи, банк может не одобрить объект ипотечному покупателю.

В одном случае банк затребовал зип-файл договора купли-продажи оформленного в 2018 г. ООО Домклик, но продавец не сохранил его. Покупателю пришлось сменить банк: Сбербанк согласился одобрить объект без предоставления зип-файла, т.к. договор ранее оформлялся через структуру Сбербанка.

3. Редко, но случается, что дата договора купли-продажи не совпадает с датой договора, указанной в ЕГРН. Такого рода несоответствие возникает в случае подписания договора электронной подписью (ЭП) датой более поздней, чем дата, которая стоит на бумажном договоре купли-продажи (например, регистрация была приостановлена, в договор внесли необходимые поправки и переподписали его ЭП в другой день). Датой подписания считается дата, когда он был фактически подписан УКЭП участника договора, подписавшего такой договор последним (согласно метке доверенного времени), в то время как в тексте договора содержится иная дата. В такой ситуации юрист также запросит архивную копию договора купли-продажи, чтобы исключить техническую ошибку (тогда ее надо исправить).

Подробнее о том, какую дату в электронном договоре считать датой его заключения Росреестр рассказал в своем письме от 13.02.2023 № 14-1142-ТГ/23. (юристы неоднозначно отнеслись к этим разъяснениям, письмо вызвало дополнительные вопросы)

А теперь рекомендации покупателю после электронной регистрации сделки. Цель таких рекомендаций – исключить в будущем сложности с подготовкой документов к продаже объекта недвижимости.

При электронной регистрации сделки договор купли-продажи подписывается сторонами с использованием ЭП и направляется по электронным каналам связи в Росреестр. Если стороны сделки решили дополнительно подписать договор в бумажном варианте, необходимо отслеживать, чтобы распечатан был договор в том варианте, который подписан ЭП и направлен в Росреестр в электронном виде. Помните, что в случае различия в тексте, приоритет у договора, подписанного в электронном виде и архивная копия которого хранится в Росреестре.

Документы, полученные в электронном виде после государственной регистрации права собственности, рекомендуем хранить, не меняя содержание файла и их наименование. Документы поступают на электронную почту сторонам сделки в zip-файле от банка или организации, осуществляющей регистрацию (например, ООО «Домклик», ООО «Экосистема недвижимости М2»)

При необходимости иметь бумажный вариант, можно направить электронный файл с документами нотариусу. У нотариуса заказать услугу «Удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу» Нотариус переведет документы в бумажный вид. В случае, если электронный файл будет поврежден или случайно удален из компьютера или потерян носитель(флешка), можно будет предъявить бумажный документ.

Для тех, кто не хочет хранить архивы в бумажном виде, может воспользоваться услугой нотариуса. Нотариус может принять на хранение документы не только на бумажном носителе, но и в электронном формате.

Сертификат электронной подписи, полученный при оформлении сделки, в случае ее не надобности, можно отозвать через удостоверяющие центры, оформлявшие ЭП.

Если в процессе сделки было подано в Росреестр «Заявление о возможности предоставления персональных данных физического лица» (о наличии такого заявления свидетельствует информация в строке ЕГРН, расположенная под ФИО) и данные покупателя в ЕГРН раскрыты, можно обратиться в Росреестр с заявлением о погашении указанной записи.