Все больше покупателей приходит на торги, где распродаются квартиры неудачливых ипотечных заемщиков. На что обратить внимание, приобретая такое жилье, рассказали эксперты.

Сейчас на рынке очень много квартир, находящихся в залоге у банков, отмечают эксперты. Две трети жилья покупается с помощью ипотечных кредитов, около 30% квартир на продажу - с еще невыплаченной ипотекой. Правда, причины могут быть разными - не только нехватка денег у заемщика, но и, например, планы по расширению жилья, не дожидаясь окончания ипотеки.

Если платежи по ипотеке стали непосильными, у заемщика есть несколько вариантов действий, рассказывают эксперты. Он может договориться с банком, что сам продаст жилье, после чего погасит долги из полученных денег, либо его жилье выставляется на торги, это менее выгодный для заемщика вариант - нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.

То, что продаваемая квартира находится в залоге, ее недостаток, она менее ликвидна, отмечают эксперты. Однако рынок уже научился работать с таким жильем, некоторые банки проводят сделки с одновременным погашением кредита или с получением займа новым владельцем, так что скидка "за сложность" в последние годы небольшая - около 5%. Снизить цену процентов на десять процентов продавец может, если задолженность по ипотеке относительно общей стоимости квартиры еще велика. "Дело в том, что в такой ситуации покупатель, как правило, должен дать продавцу аванс на то, чтобы тот сначала рассчитался с банком", - поясняют эксперты. Все это, конечно, оформляется документами, однако ситуация все равно рискованная.

"Квартира, например, стоит 25 миллионов рублей и 10 миллионов продавец еще должен банку, - рассуждают они. - То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 миллионов рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер. Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется". 

Это самый опасный вариант для покупателя - когда заключается предварительный договор купли-продажи и передается часть денег, а основной договор купли-продажи заключается после снятия обременения, отмечают адвокаты. "В этом случае есть риск потерять средства, если заемщик не исполнит свои обязательства. Если же продавец берет потребительский кредит или иным способом находит средства на погашение ипотеки, покупателю такая схема ничем не грозит", - говорят они.

На большие скидки можно рассчитывать, если квартира продается на специальных торгах. Дисконт связан с непривычной процедурой продажи, отсутствием широкодоступной информации о продаже такого имущества, считают эксперты. При этом если до пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% дешевле среднерыночной цены, то сейчас скидки значительно уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса в 2020 году ликвидных квартир в принципе стало мало.

Информацию о распродаже жилья должников можно найти на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве - torgi.gov.ru и fssprus.ru. Физлица вполне могут стать участниками торгов. Для этого нужно получить электронную цифровую подпись, аккредитоваться на площадке для участия в торгах, подать заявку на участие и внести задаток - до 20% от стоимости лота. Проигравшим эта сумма возвращается в течение пяти рабочих дней, победителю торгов - засчитывается в сумму продажи. Раньше приобретателями квартир через торги были преимущественно агенты, которые покупали их для перепродажи. Сейчас стало много тех, кто покупает жилье для себя. Первые торги проводятся на повышение. Если они не состоялись, следующие объявляются по цене на 10-15% ниже первоначальной. Если и они не состоялись, далее цена объекта постепенно, например, каждые две недели, снижается. И может уменьшиться даже до половины от первоначальной цены. 

Через торги продаются "неблагополучные" квартиры, отмечают эксперты - это значит, что заемщик не пошел на переговоры с банком, не хочет или не может выехать из жилья. Так что покупатели недвижимости на аукционе могут столкнуться с тем, что им придется самостоятельно выселять прежних владельцев. Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно, говорят эксперты. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс может длиться несколько месяцев.

Если не удалось продать жилье ни добровольно, ни через торги, то квартира переходит в имущество банка, который позже продает ее самостоятельно. В 2020 году на баланс банка было принято на 50% меньше объектов, чем в 2019 году, а реализовано из ранее принятых - больше, сообщает пресс-служба Сбербанка. За год увеличилось число обращений по добровольной продаже залоговой недвижимости, увеличилась доля успешных продаж. 

"Объем банкротного рынка квартир с приходом пандемии, скорее всего, увеличился, но самый пик, по нашему мнению, еще не наступил, - отмечают эксперты. - Банкротство - достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора".

Информация с портала: https://rg.ru/