Покупатели просят продавцов объектов недвижимости предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Для чего?

Выдержки из судебной практики:

«Наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления» (п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании»). 

«По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

«…Также при рассмотрении настоящего дела суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что расписка от 14 марта 2013 г., согласно которой Д.В.И. в указанный день получил от У.Н.С. часть денег, полученных от покупателя квартиры по договору купли-продажи в сумме 960 000 руб., не подтверждает передачу указанной суммы Д.В.И., поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 декабря 2013 г. было установлено, что на момент оформления доверенности 12 марта 2013 г. Д.В.И. в силу своего психического состояния не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, а потому и расписка, датированная 14 марта 2013 г., то есть выполненная в период его нахождения в болезненном состоянии, не может свидетельствовать о фактическом получении им денежных средств от У.Н.С.» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 32-КГ17-29). 

«…Согласно заключению судебно-психиатрической экспертизы от 11 августа 2015 г. на момент заключения договора дарения от 17 марта 2014 г. и подписания заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о переходе права собственности по состоянию на 17 марта 2014 г. О.В.С. в силу грубого интеллектуально-мнестического снижения (снижение памяти, нарушение внимания, дезориентировка, непродуктивность мышления) не могла понимать значения своих действий и руководить ими.» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 78-КГ16-61). 

А теперь немного теории. 

Гражданский кодекс РФ содержит ряд снований признания сделки недействительной. В частности, это ст.ст.171, 176, 177 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка может быть признана недействительной вследствие совершения ее гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, либо не способным понимать значение своих действий или руководить ими. 

Все перечисленные основания относятся, как правило, к состоянию психического здоровья гражданина или злоупотреблению гражданином наркотическими средствами или спиртными напитками. А с 1 марта 2013 г. ограничено дееспособными могут быть признаны и лица, которые ставят свою семью в тяжелое материальное положение вследствие пристрастия к азартным играм. 

Сам по себе факт душевной болезни или слабоумия, хотя бы и очевидный для окружающих или даже подтвержденный справкой лечебного учреждения, еще не дает оснований считать гражданина недееспособным. Он может быть признан недееспособным только судом в порядке, установленном ГПК. Если такого решения суда не было, гражданин вправе совершать юридические действия. Однако, покупатели обязаны быть предусмотрительны, дабы не попасть в неприятную ситуацию и исключить возможность подписания договора купли-продажи лицом, не способным понимать значение своих действий. 

Если было судебное решение о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, покупатель более или менее защищен от приобретения объекта недвижимости, принадлежащего недееспособному гражданину. Сделка не пройдет нотариального удостоверения и государственной регистрации. 

В соответствии с п.12 ст.32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" суд в срок не более чем три рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта направляет в орган регистрации прав копию вступившего в законную силу судебного акта о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным. 

Сведения, содержащиеся в ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, не являются общедоступными и предоставляются только самим правообладателям, их представителям или по запросу компетентных органов. Поэтому, покупатель, заказывая перед сделкой выписку из ЕГРН, при наличии в ЕГРН подобных сведений о собственнике объекта недвижимости, не увидит эту информацию в полученной выписке! 

А вот нотариусы перед удостоверением договора купли-продажи объекта недвижимости, обязаны сделать запрос в Росреестр о предоставлении указанных сведений. Таким образом, при совершении сделки с лицом, признанным судом недееспособным или ограниченно дееспособным, нотариус откажет в удостоверении сделки, а Росреестр в регистрации перехода права собственности (при условии, что информация из суда поступила в Росреестр и информация была внесена в ЕГРН).

А вот выявить ситуацию, когда собственник дееспособен, но в момент совершения сделки находится в таком состоянии, когда не способен понимать значение своих действий или руководить ими, весьма не просто. 

Одним из способов получения сведений о состоянии здоровья гражданина, служат предоставляемые им добровольно, по просьбе покупателей, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства о том, что он не состоит на учете в указанных диспансерах (исключение составляют случаи, когда у гражданина имеется соответствующее заболевание, однако в диспансеры он не обращался). Рекомендуется запрашивать справки с осмотром врача. Многие скептически относятся к подобного рода справкам, считая, что справки с осмотром врача не дают большей правовой защиты по сравнению со справками, полученными в регистратуре. Однако, приведу всего лишь один пример из практики. Продавец, на первый взгляд не вызывающий никаких подозрений по поводу своего психического состояния, ни разу ранее не обращавшийся в диспансеры, при посещении врача с целью получения справки для предстоящей сделки купли-продажи, получил справку примерно следующего содержания: «выявлены признаки психоорганического синдрома с выраженным снижением памяти, внимания, критических способностей к оценке ситуации и замедлением мышления…Имеются основания для постановки перед судом вопроса дееспособности…» Родственники обратились в Центр судебной психиатрии им. В.П.Сербского, в консультативном заключении которого в последующем было сказано: «имеется психическое расстройство, которое препятствует всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий планируемой сделки».

Следует помнить, что в соответствии со ст.8 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании", при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья либо обследования его врачом-психиатром допускаются лишь в случаях, установленных законами Российской Федерации». То есть, о предоставлении справок надо договариваться.

При получении продавцом справок из диспансеров рекомендуется присутствовать покупателю или его представителю, так как, к сожалению, еще встречаются случаи предоставления поддельных справок (купленных через интернет).

Запрашивая справки, покупатель проявляет добросовестность и разумную осмотрительность, однако наличие справок не гарантирует полное отсутствие рисков. Необходимо внимательно наблюдать за поведением продавца. Если собственник в диспансерах не наблюдается, но по внешним признакам очевидно, что собственник злоупотребляет спиртными напитками или может находиться под действием наркотиков, сделку рекомендуется проводить после освидетельствования продавца в день сделки врачом. Возможность оформления сделки в данном случае зависит от заключения врача.
Необходимо проявлять бдительность и в случае проведения сделки с пожилыми гражданами, которые в силу возраста могут не понимать природы сделки. При наличии малейших сомнений в способности продавца осознавать суть сделки, от подписания договора купли-продажи нужно воздержаться. 

Бывают случаи, когда продавцы с удивлением обнаруживают факт наблюдения в диспансерах. В последующем выясняется: когда-то пьющего супруга поставила на учет в диспансер жена; в детстве получил сотрясение мозга, поставил на учет невропатолог; после службы в армии направляли на реабилитацию вернувшихся из «горячих точек». В этих случаях достаточно посетить перед сделкой врача, чтобы получить соответствующее заключение. 

Выводы. Покупатель, запрашивая у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, проявляет добросовестность и должную осмотрительность, и продавец должен с пониманием отнестись к такой просьбе. Конечно же, принимая решение о приобретении объекта недвижимости, покупатель должен ответственно подойти к юридической проверке и лучше всего обратиться за помощью к специалистам.