|
/ / / Рынок недвижимости: с уклоном на подъём.
Записал: Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Источник: Портал «RussianRealty»
Дата: 27.03.2018
 На рынке недвижимости царит оживление. Такое ощущение, что он очнулся после долгой зимней спячки. С первыми лучами весеннего солнца люди окунулись в кипучую жизнь решения жилищного вопроса. С чем связано подобное оживление? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:
– Да, рынок недвижимости заметно оживился. И причин этому несколько. Известно, что летом вступят в законную силу поправки в ФЗ-214, которые фактически запретят долевое строительство. Все движения финансов будут проходить только через банки. Это, конечно же, приведёт ко многим позитивным последствиям. Снизятся риски, уйдёт на свалку истории словосочетание «обманутые вкладчики», наступит эпоха закона и порядка, сроки будут выполнены застройщиками, и т.д. С другой стороны, по прогнозам авторитетных аналитиков рынка, цены на новостройки поднимутся процентов на 15. Поэтому сегодня люди, которым необходимо решить свой жилищный вопрос, стали вкладываться в недвижимость, пока цены приемлемы. – Цены повысятся на сегмент новостроек… – Пока, да. Но они потянут за собой и «вторичку». Поэтому люди, продумав и взвесив свои возможности и оценив перспективы удорожания жилья, стараются успеть закрепить для себя квартиру по старым правилам. – Кто-то, чтобы сохранить сбережения, вкладывается в золото. Мол, цена на него не снижается. – Во-первых, цены на драгоценные металлы и камни (как в сырье, так и в изделиях) подвержены колебаниям, как цены на нефть, газ и недвижимость. Во-вторых, драгоценности как объект инвестиций – это, конечно, хорошо. Их купить можно очень просто и задорого, а вот продать потом бывает непросто. Квартира же всегда ликвидна. Ювелирные изделия – предмет роскоши, а без квартиры не проживёшь. Недвижимость всегда является для любого человека первичной ценностью. Квартира – это символ домашнего очага, показатель благосостояния и престижа, инструмент несгораемых инвестиций в будущее детей и внуков. И т. д. – Есть мнение, что ипотека тоже оказывает сейчас сильное влияние на ситуацию с покупкой и продажей квартир. – Безусловно. Хочу уточнить: ипотека напрямую оказывает влияние на соотношение уровня спроса и предложения на рынке недвижимости. Она стала доступнее, ставки постепенно снижаются. В начале марта президент России Владимир Путин, в частности, сказал, что при назначении ипотечных ставок нужно стремиться к 7-8% годовых. Но подходить к этому следует взвешенно и аккуратно. Слишком быстрое снижение может привести к тому, что произошло в Америке в 2008 году. Мы хорошо помним, к чему привели непродуманные рискованные действия компаний Фанни Мэй и Фредди Мак. – Да. Часто пишут, что и у нас может надуться «ипотечный пузырь». – Опасения есть. Основания у этих опасений тоже имеются. Как это было 10 лет назад в США? Снизился уровень первоначального взноса, и в кипящее море рынка недвижимости были вовлечены представители малообеспеченных слоёв населения. А это повышенные риски для банков. Что и привело к тяжелейшему экономическому кризису. Так стоит ли повторять ошибки, совершённые ранее американцами? – Кстати, первоначальный взнос в России одно время тоже был очень низким. – Да. Было такое. Мы очень рады, что Премьер-Министр РФ и руководство Центробанка вовремя отказались от этой идеи. ЦБ в прошлом году рекомендовал банкам выдавать ипотечные кредиты с размером первоначального взноса не менее 20% от стоимости квартиры, чтобы получить ещё один дополнительный аргумент, подтверждающий платёжеспособность заёмщика. Большинство банков неукоснительно следует этой рекомендации. С другой стороны, ипотека вовлекла в покупку недвижимости людей, которые несколько лет назад и мечтать о своей квартире не могли. Понижение ставки до разумных пределов - это большой плюс. – Вячеслав Анатольевич! Можно ли сказать, что кризис идёт на спад? – Я бы сказал, что фактически его уже нет. – Изменилось ли поведение клиентов в связи с этим? – Безусловно. Если еще полгода назад покупатель считал, что он, и только он является хозяином положения на рынке, то сегодня покупатели всё чаще сталкиваются с тем, что необходимо быстро принимать решения. Если не успел вовремя заавансировать квартиру, то через 2 дня её уже нет, её приобрели другие покупатели. Хорошие варианты стали уходить быстрее. Совсем недавно было так, что покупатель мог ходить, смотреть, снова возвращаться. Был случай, когда один человек посмотрел аж…85 квартир. – Неужели серьезно? И как агент выдержал? – В том-то и дело, что он искал квартир у самостоятельно, так как решил сэкономить. У него был одобрен ипотечный кредит, вот он ходил по Москве и искал. В армии о таких говорят, что у них «сбился прицел». Вместо того, чтобы искать для своей семьи квартиру, он увлёкся процессом просмотра вариантов. Конец истории был закономерным. Завершился срок одобрения ипотечного кредита, документы устарели, пришлось ему снова собирать полный пакет для получения нового одобрения. Однако, во второй раз банк ему отказал в получении ипотеки без объяснения причин. Почему такое вообще произошло? Я так думаю, что в сложный момент рядом с ним не оказалось специалиста, который смог бы помочь сконцентрировать усилия на достижении цели: приобретения квартиры. – Порой люди не все понимают, чего они хотят. – Да. Клиент может быть таким, каков он есть: знающим или непонимающим, умелым или некомпетентным. Важно, чтобы ему помог профессионал, который сможет подсказать правильный вектор движения. В своё время Генри Форд сказал: «Клиент бывает не всегда и не во всём прав, но он всегда должен быть доволен!». – А продавцы как себя ведут? Раньше они никак не хотели снижать цену… – Всё зависит от уровня мотивации. Если человек реально хочет продать свою квартиру, то он прислушивается к мнению профессионалов. Он понимает, что профессионал плохого не посоветует... – Это сейчас. Наверное, за время кризиса продавцы «поумнели»? – Безусловно. Невозможно заставить покупателя приобрести квартиру по завышенной цене. – А «чёрная» комиссия на рынке всё ещё есть? – До сих пор встречаем на рынке частных маклеров, которые хотят спрятать часть денег от своего клиента и получить сверхприбыль. Хочу сразу сказать, что кончается это всегда плохо. Как правило, всё вскрывается на сделке, когда уже картина ясна. – В Вашей практике попадались такие горе-риэлторы? – Да. Бывало. Но всегда это вскрывалось и заканчивалось плохо. – Всё же здесь во многом зависит от размера жадности риэлтора? – От размера жадности вообще ничего не зависит. На рынке сейчас размер средней комиссии колеблется в диапазоне от 3 до 6% от стоимости жилья. Если риэлтор попробует назначить комиссионное вознаграждение больше, чем в среднем по рынку, то люди к нему не пойдут. Если меньше, то удивятся, насторожатся, косо посмотрят и подумают: «наверное, что-то здесь не так». Надо быть в тренде. – И как уберечься от неучтённой комиссии? – Обращаться в проверенные компании. – Но даже в хорошей компании агент может поддаться искушению. – В агентстве недвижимости с большим стажем работы и хорошей репутацией всегда есть руководитель отдела, есть, в конце концов, руководство компании. Клиент всегда может добиться встречи и выяснить всю правду. В нашей компании принято всегда и во всём отвечать за свои слова и поступки. Размер комиссионного вознаграждения мы сразу прописываем в договоре. Всё открыто и прозрачно. Глупостями не занимаемся. – Как поступать клиенту, если агент ему предлагает прикрыть часть комиссионного вознаграждения? – В этом случае необходимо немедленно обратиться к руководству, чтобы избежать осложнений в дальнейшем. – Наверное, кризис изменил агентский состав в компаниях. Довольны ли вы этим? – Вполне. Пришла интересная молодёжь. Это энергичные предприимчивые люди, которые стремятся к новым знаниям. Мы очень ценим наших опытных сотрудников. Они составляют фундамент нашего коллектива. Тем не менее, некоторым из них сложно перейти на новые правила работы. Бывает, что кто-то просто не хочет этого делать. Но жизнь идёт. Всё течёт, всё меняется. Ситуация на рынке изменилась, рынок стал иным, запрос клиентов к качеству и содержанию риэлторской услуги поменялся. Я уверен: если не обучаться, то можно быстро и сильно отстать, и старые знания не помогут в работе. Сейчас нужно идти в ногу со временем. – Вячеслав Анатольевич! Расскажите, пожалуйста, об изменениях в содержании риэлторской услуги. – Да, наша услуга в последнее время сильно изменилась. И не столько сама услуга, сколько требования к ней. Если раньше достаточно было помочь выбрать вариант, организовать систему безопасных взаиморасчетов, то сегодня на первое место выходит сервис. – Вячеслав Анатольевич! Хочу спросить Вас о передаче денег между клиентами на сделке. Здесь что-то изменилось? По поводу банковских ячеек много писали, что их, якобы, вскрывают порой. – По поводу ячеек искренне скажу: насколько это правда, я не знаю. Появление такого рода материалов в СМИ, как мне кажется, может быть инициировано банком – конкурентом. Другая явная причина публикаций, посвящённых проблемам с ячейками, состоит в том, чтобы заставить людей отказаться от привычной схемы взаиморасчётов и производить оплату через депозиты или аккредитив. Я же являюсь сторонником банковской ячейки. Важно в выборе банка не прогадать. – Депозит нотариуса – это тоже неплохо, но дороговато. – Да, это безопасно. Но здесь дело не столько в деньгах, сколько в том, что данная услуга пока не отработана. Поэтому я бы воздержался рекомендовать её людям. По крайней мере, пока. – На мой взгляд, самым безопасным на сегодня является аккредитив. Вы согласны? – Да. Это своего рода безналичная ячейка. Я сторонник данного вида взаиморасчётов, и рекомендовал бы клиентам использовать его для взаиморасчетов. Кстати, в последнее время количество таких сделок увеличивается. – Я тут недавно прочитал, что глава Минэкономразвития Максим Орешкин, выступая на итоговой коллегии Росреестра, очень много внимания посвятил блокчейну. Он назвал его одним из самых интересных проектов. Мол, за ним будущее. Что вы по этому поводу думаете? – Любые технологии хороши, когда они проверены жизнью. Пока этого нет. Риски высоки, алгоритмы не отработаны. Мне кажется, что рекомендовать нашим клиентам систему взаиморасчётов через блокчейн пока рановато. С другой стороны, несколько лет назад мы и представить себе не могли электронную регистрацию перехода права. Сегодня это наши будни. Криптовалюты, как и технологии блокчейна, сегодня только начинают входить в правила обычая делового оборота. Возможно, через какое-то время мы будем работать в новых реалиях. Поживём – увидим. Вернуться к списку статей
|
