Рост цен будет, но…плавный

Записал: Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Источник: Портал «Квартирные истории»
Дата: 20.08.2018

Рынок недвижимости всегда очень интересует потенциальных покупателей и продавцов. Особенно в период нестабильности и разного рода изменений, когда на валютном рынке колебания, когда рынок новостроек переходит на новые правила игры, люди задают множество вопросов. На некоторые из них любезно согласился ответить генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.

– Вячеслав Анатольевич, очень многих интересует вопрос: будет ли рынок недвижимости осенью расти?

– Будет. Причин здесь несколько. Первая – рынок сейчас активен. По данным Росреестра по Москве за июль было зарегистрировано 8693 перехода прав по договорам ДДУ. На «вторичке» зарегистрировано 13270 переходов прав. Это на 25% больше, чем в июле 2017 года. Руководитель Росреестра по Москве Игорь Майданов заявил: «Разговоры про «летнее затишье» этим летом, – болтовня ни о чём. Рынок жилья в столичном регионе бьёт все рекорды». Конец цитаты

С самого начала лета наши переговорные комнаты не пустовали и не пустуют, люди активно решают свои жилищные вопросы. Конечно, в летний период мы наблюдаем небольшой отток продавцов, так как кто-то из них уехал отдыхать. Но скоро отдохнувшие и загорелые люди, полные сил, энергии и оптимизма, вернутся в Москву, и рынок ещё более активизируется.

Вторая причина – ипотека. Она становится всё более доступной, и очень помогает людям, особенно молодым, исполнить свою самую смелую мечту и стать обладателем своей квартиры.

Третья причина – колебания курсов валют иностранных государств на фоне санкционных ожиданий. Самое надёжное вложение сбережений – это недвижимость. В любую погоду, при любом курсе доллара или евро, при любой цене нефти или газа, всегда московские квадратные метры являются, и будут являться безусловной ценностью и центром притяжения покупательского интереса.

– По Вашему мнению, ипотека, наверняка, повлияет и на подъём цен на недвижимость?

– Несомненно. Но, тем не менее, взрывного роста цен мы не ожидаем. Таких предпосылок нет. Думаю, что рост будет небольшим. Никто не сможет точно определить, насколько увеличится стоимость квадратного метра, но рост обязательно будет. Помимо того, что ипотека становится доступнее, на цены повлияет и увеличение НДС. Это неизбежно потянет за собой все цены вверх.

– Понятно, что изменения на рынке новостроек тоже будут играть не в сторону понижения цены.

– Конечно! Совершенно очевидно, что грядущие изменения на рынке новостроек будут причиной определённого повышения цен. Это произойдет в ближайшее время. Как только кому-то из клиентов предстоит продавать «вторичку» и покупать «первичку», сразу же появится естественное и непреодолимое желание поднять цену своей квартиры, потому как новая квартира подорожает.

– Одним словом, раздумья и сомнения пора оставить, нужно смело браться за решение жилищного вопроса, пока время не ушло.

– Так и есть. Жилищный вопрос обычно возникает не тогда, когда нам хотелось бы, а именно тогда, когда он возникает. Откладывать его решение не стоит, потому что промедление всегда приводит к финансовым потрерям. Вот и сейчас, летом 2018-го года, мы, как участники рынка недвижимости с огромным опытом, говорим своим клиентам: «Сейчас самое время решать свой жилищный вопрос. Рынок демонстрирует стабильность. С одной стороны, мы видим хороший уровень спроса. С другой стороны, есть из чего выбрать. Также важно, что существует множество банковских продуктов, которые помогут решить жилищный вопрос любой сложности с наибольшей выгодой для наших клиентов. Мы с этими продуктами работаем долгие годы».

– А продавцам, может, стоит чуток подождать? Раз цены осенью пойдут вверх, то…

– Очень сомнительный совет. Я бы не рекомендовал «ждать у моря погоды». Во-первых, экономическая или геополитическая ситуация может поменяться. Санкции могут отменить или ужесточить, валютный курс может опуститься или подняться, конъюнктура нефтяных фьючерсов может измениться, и т. д. Во-вторых, квартир на рынке сегодня много, и покупатель всегда найдет достойный вариант. Соотношение на рынке этим летом такое: на одного покупателя приходится 12-15 квартир. Осенью вернутся продавцы жилья, и соотношение может измениться в сторону увеличения количества квартир на одного покупателя со всеми вытекающими отсюда последствиями.

– Вячеслав Анатольевич! Как Вы думаете, осенью спрос будет на более ликвидное или на более дешёвое жильё?

– Вопрос не в том, на какое жильё будет больше спрос, а в том, каких покупателей на рынке больше. Сегодня на рынке присутствует 2 типа: 1) это «инвесторы», которые вкладывают средства в жильё с целью получения прибыли. Они не планируют жить в приобретаемой квартире; и 2) люди, которые покупают квартиры с целью улучшения своих жилищных условий. Покупательская мотивация у них принципиально разная.

Вопрос ликвидности квартир интересует первых, и совершенно не затрагивает, как они думают, вторых. Они подбирают квартиру, максимально удобную для комфортной жизни.

– Но и вопрос ликвидности не должен для них стоять в стороне. А вдруг им в скором времени придётся эту квартиру продавать?

– Согласен. Мы стараемся донести покупателям из второй группы информацию о том, что желательно приобрести не только комфортное, но и ликвидное жильё, так как в жизни всё течёт, всё меняется, и через какое-то время может возникнуть новая ситуация, при которой снова понадобится поменять место своего проживания. Аспект ликвидности квартиры для них не является приоритетным лишь сегодня. В конечном итоге, выигрывают те, кто прислушиваются к нашим советам. Мы плохого точно не посоветуем.

А вот для «инвесторов» вопрос ликвидности является решающим. Это вопрос минимизации финансовых, юридических и временныˈх рисков. Вопрос надёжности вложения денег, их оперативного возврата, в случае необходимости.

– Значит, нужно все просчитывать. Сем раз отмерь, и т. д. …

– Естественно! Однако, инвесторов на рынке пока немного, потому что цены снижались в течение последних трёх лет. Кто же будет вкладывать денежные средства себе в убыток? А сейчас ситуация совсе другая. В связи с изменениями в законодательстве, регулирующими рынок новостроек, жильё, которое будет построено, обязательно подорожает. В этом уверены большинство аналитиков.

– Может быть, и так, но… строительные компании строить не прекращают. И даже более того: объёмы строительства жилья наращиваются. Количество квартир на рынке увеличивается. Есть ли риск затоваривания рынка? Отсюда должно вытекать, что хоть и будут новые правила, но цены могут и не особо вырасти. Компаниям же надо квартиры продать. Что вы скажете по этому вопросу?

– Вопрос этот не однозначный. Понятно, что на 20-30%, как об этом сейчас часто пишут СМИ, цены не вырастут. Но подрастут они совершенно точно. На сколько? Я пока не берусь сказать. Время покажет.

– Падения точно не будет?

– Однозначно! Если раньше дома строились за счет средств граждан, то скоро застройщики будут вынуждены возводить новое жильё за счет банковских кредитов. Эти деньги не бесплатные, придётся заплатить банку комиссию. А это уже гарантированное удорожание себестоимости строительства. И второй момент, который обязательно повлияет на цену. Сейчас «инвесторы» покупают новостройки по 214-ому закону. Когда у них квартиры уже будут построены, а новые правила войдут в жизнь, то какая-то часть инвестиционных квартир обязательно будет выброшена на рынок. Безоговорочно! И они будут продаваться уже по более дорогим ценам. Тем не менее, цены от «инвесторов» будут несколько ниже, чем если бы вы покупали по новым правилам. Всё это вызовет незначительный отток покупателей, которые хотели бы купить у компаний, уже работающих по новой схеме. В конечном счёте, средняя стоимость квадратного метра неизбежно повысится.

– Многие наши читатели очень интересуются ипотекой. Чаще их интересует не сам по себе ипотечный кредит. Людей волнует размер первоначального взноса. Спрашивают, что делать, когда собственных средств на первоначальный взнос недостаточно. Общеизвестно: если у покупателя нет своих сбережений в размере 15-20% от стоимости квартиры, ипотечный кредит не выдаст ни один банк. Может быть, имеет смысл в качестве такого взноса взять потребительский кредит. Разумно ли это?

– Нет, не разумно. Этого нельзя делать ни в коем случае! Такой кредит будет работать только в минус. Банки же проверяют, есть у вас непогашенные кредиты или нет. И если вы попытаетесь обмануть банк, то в этом случае ни один банк не одобрит для вас ипотечный кредит.

– Но сведения порой туда не сразу попадают.

– Попадают моментально! Система налажена. В БКИ (Бюро кредитных историй) эта информация обновляется ежечасно. Не стоит рисковать.

– Нередко люди берут займ в микрофинансовых организациях (МФО), откуда информация до банков вряд ли доходит.

– Этот метод заимствования денежных средств я считаю совершенно недопустимым. Условия получения денежных средств в МФО немыслимо жёсткие и крайне невыгодные. Проценты «драконовские». Известны случаи, когда они берут недвижимость заёмщиков в залог. Простота получения кредита в таких организациях должна настораживать. Если есть сложности с получением кредита, лучше обратитесь к специалистам по решению жилищных вопросов из солидного агентства недвижимости с многолетним стажем. Они подскажут, как лучше поступить в той или иной ситуации, на какую сумму вы вправе рассчитывать. Вам посоветуют, к кому обратиться, какие документы подготовить, и т. д.

– Вячеслав Анатольевич! Скажите, а есть в ЕГРН такая выписка, из которой будет видна полная информация по квартире?

– К сожалению, пока таких выписок нет. Нет единого документа, который бы описывал всю ситуацию по квартире. И когда мы говорим о безопасности, то имеем в виду три фактора. Первый – это сам объект недвижимости, который ЕГРН описывает. Второе – права собственника на жильё, как они возникли, на основании чего. И третье – это сами собственники, которые тоже могут нести в себе определенные риски. Есть ли у собственников неисполненные обязательства, судимости, ведутся ли в отношении них следственные действия, ведётся ли дело о банкротстве, и т. п.

– Если квартира была куплена после 1998 года, то все сведения должны быть отражены в базе данных, не так ли?

– Да. Все переходы прав, которые происходили после 1998 года, в выписках должны быть отражены. Однако, иногда мы сталкиваемся с тем, что в выписке из ЕГРН имеются ошибки или некорректные данные. Бывает, что мы порой получаем вообще пустые выписки. Никакой информации в них о квартире почему-то нет. Здесь надо всё проверять и перепроверять. Мы знаем, как привести в порядок все документы, как внести технические изменения в базе данных Росреестра.

Вернуться к списку статей