Покупатели и продавцы — две стороны процесса торговли. За годы своего развития наш рынок недвижимости переживал разные стадии. И в каждый период поведение его участников было иным. Каким именно? Об этом мы спросили наших экспертов.ВОПРОС №1: РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ — ЭТОТ ПРОЦЕСС МЫ НАБЛЮДАЛИ ПРАКТИЧЕСКИ ВСЕ ГОДЫ СУЩЕСТВОВАНИЯ РЫНКА НЕ-ВИЖИМОСТИ, ЗА ИСКЛЮ-ЧЕНИЕМ КОРОТКИХ ПЕРИОДОВ. ЧТО МОЖНО СКАЗАТЬ О СПЕЦИФИКЕ ПОВЕДЕНИЯ ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ НА РАСТУЩЕМ РЫНКЕ?
Константин ШИБЕЦКИЙ: На рынке, который можно назвать умеренно растущим, поведение продавцов практически не выходило за рамки делового этикета. Они зачастую изначально несколько завышали стоимость своего жилья, рассчитывая на то, что цены поднимутся, но повсеместной практики пересмотра стоимости после внесения аванса не было до 2006 г. А вот начиная с того момента, когда цены стали расти стремительно (до 10 % в месяц), психология участников изменилась: продавцы поднимали их непредсказуемо — в любой момент взаимоотношений с покупателями. По этой причине было сорвано много уже согласованных сделок — из-за банальной нехватки денег у покупателей. Средний срок экспозиции квартиры составлял тогда не более одной недели, а в самое горячее время доходил до трех дней. В связи с этим доля альтернатив уменьшилась до минимума, в основном совершались короткие сделки купли-продажи квартир или цепочки обменов с минимальным количеством звеньев.
Феликс АЛЬБЕРТ: Поведение некоторых продавцов на растущем рынке было очень некрасивым — по принципу «деньги не пахнут». Цены поднимали в любой момент, часто даже не утруждая себя придумать объяснение: я так решил, и все! В период с лета 2007 г. до весны 2008 г. доходило до того, что из пяти согласованных сделок разрывали три, а иногда даже четыре. Причина одна — продавец объявлял, что квартира будет продана дороже, а у покупателя таких денег не было. Я знаю случай, когда одна женщина, у которой сорвалось три или четыре варианта покупки, внесла аванс еще до просмотра. То есть сначала внесла аванс и только потом поехала смотреть — купила практически не глядя.
Евгений СКОМОРОВСКИЙ: На растущем рынке все правила игры устанавливают продавцы. И, наверное, не совсем правильно говорить здесь о каких-то морально-этических моментах. Продажа квартиры — это рынок, а на рынке товар любыми способами стараются продать за возможно максимальную цену. Покупателям остается лишь играть по правилам, установленным продавцами. Зато сейчас, когда у нас рынок покупателя, уже они диктуют правила игры.
Леонид МУРАВИН: В особенностях поведения покупателей и продавцов все абсолютно предсказуемо. Покупатель всегда хочет купить подешевле, а продавец — продать подороже. В годы, когда спрос на московские квартиры оставался стабильно высоким, продавцы старались воспользоваться этим обстоятельством. Иногда вели себя некорректно, в том числе пытались поднять цену даже во время сделки.
ВОПРОС №2: КОГДА НАЧАЛСЯ КРИЗИС И ЦЕНЫ СТАЛИ СНИЖАТЬСЯ, ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ЛИ ПРОДАВ-ЦЫ СТАЛИ УХОДИТЬ С РЫН-КА? КТО ВСЕ-ТАКИ ОСТА-ВАЛСЯ И ЧТО ОНИ ДЕЛАЛИ? КАК ПРИ ЭТОМ ВЕЛИ СЕБЯ ПОКУПАТЕЛИ?
Константин ШИБЕЦКИЙ: По мере ухудшения общеэкономической ситуации квартиры стали продаваться все хуже: срок экспозиции увеличился до трех-четырех месяцев. Как следствие, продавцы начали снижать цены, и процесс этот достиг пика в ноябре 2008 г. — середине января 2009 г., когда удешевление достигало 5–7 % в месяц. Количество выставляемых на рынке квартир увеличивалось, а покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на получение максимального дисконта. Торг стал проходить по невиданным ранее правилам: продавцы предлагали уступки до 20 %, а покупатели настаивали на дисконте в размере до 50 % стоимости!
Феликс АЛЬБЕРТ: Я считаю, что особенного падения рублевых цен в Москве не произошло. Цена предложения снизилась, но не фатально. А вот долларовое снижение более существенно, поскольку с лета до зимы прошлого года американская валюта подорожала относительно рубля почти в полтора раза. Другое дело, что года полтора назад продавцы и слышать не хотели о торге, сегодня же они готовы снижать аппетиты. По нашим данным, дисконт доходит до 20 %.Что касается психологии, то главный вопрос, на который мы ищем ответ при работе с продавцом: вам хочется продать или необходимо? Если первое, то, скорее всего, человек не пойдет на уступки в цене и квартиру в итоге не продаст. А вот если «необходимо», то тут совсем другой разговор, и именно при таких обстоятельствах и совершаются сегодня продажи.
Евгений СКОМОРОВСКИЙ: Многие продавцы постарались уйти с рынка, ожидая лучших времен для продажи. Но сделать это смогли далеко не все:
на некоторых висят различные кредиты, долги. Так что и во время кризиса квартиры покупали и продавали. Другое дело, что количество сделок было в этот период несколько меньше.
Леонид МУРАВИН: На мой взгляд, с рынка ушли продавцы, которые испуга-лись. Значительная часть покупателей заняла выжидательную позицию. Но поскольку не все могли себе позволить такую паузу, рынок и в разгар кризиса жил своей жизнью — на нем проходи-ли сделки.Кризис — время для умных. Даже при самых страшных прогнозах нужно принимать взвешенные решения, про-диктованные здравым смыслом и жиз-ненной необходимостью. В выигрыше оказались и продавцы, и покупатели, которые не поддались на провокации и страшилки.
ВОПРОС №3: СЕЙЧАС МНОГИЕ ЭКСПЕРТЫ УТВЕРЖДАЮТ, ЧТО КРИЗИС ЗАКАНЧИВАЕТСЯ. КАК В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ВЕДУТ СЕБЯ ПОКУПАТЕЛИ И ПРОДАВЦЫ? МОЖЕТ БЫТЬ, СОБСТВЕННИКИ ЖИЛЬЯ НАЧИНАЮТ СНОВА ПОВЫШАТЬ ЦЕНЫ, А ПОКУПАТЕЛИ, НАОБОРОТ, ЖДУТ ИХ СНИЖЕНИЯ?
Константин ШИБЕЦКИЙ: Действительно, рынок недвижимости активизировался, его участники постепенно адаптируются к установившемуся уровню цен. Покупатели стали совершать сделки — как за собственные средства, так и с использованием ипотеки, чему способствует смягчение условий кредитования банками. Но в связи с большим объемом предложения продаются только самые привлекательные объекты — проще говоря, самые дешевые из равных по параметрам. В такой ситуации ни о каком повышении цен говорить не приходится.
Феликс АЛЬБЕРТ: Если исходить из того, что выход из кризиса — это возобновление сделок, то это так. Сейчас на рынке достаточно комфортно и продавцу, и покупателю: цены выровнялись, стали понятны. Они практически не меняются, так что вероятность того, что сделка будет совершена, сегодня в разы выше, чем это было во времена активного роста или снижения. Все можно сделать спокойно, без истерики, в нормальном рабочем режиме.
Евгений СКОМОРОВСКИЙ: Активность покупателей заметно возросла, а девелоперы подогревают этот процесс локальным увеличением цен на определенные объекты и отказом от предоставления традиционных скидок. Но на вторичном рынке цены пока не увеличиваются, а новостройкам не удастся прыгнуть выше уровня цен, заданного вторичкой. Да и Новый год со своими акциями уже не за горами…
Леонид МУРАВИН: Сегодня многие покупатели, которые слушали советы из разряда «давайте отложим», решили прийти на рынок и приобрести то, что им нужно. Но цены рвутся вверх, хорошие квартиры уходят быстро, и продавцы уже начали переписывать ценники. Так что ждать дальнейшего снижения цен, по крайней мере, неразумно.
ВОПРОС №4:СУЩЕСТВУЕТ КАТЕГОРИЯ (И ВЕСЬМА МНОГОЧИСЛЕННАЯ) ЛЮДЕЙ, КОТОРЫЕ ЯВЛЯЮТСЯ И ПРОДАВЦАМИ, И ПОКУПАТЕ-ЛЯМИ ОДНОВРЕМЕННО. ЭТО АЛЬТЕРНАТИВЩИКИ. ЧТО ПО-СОВЕТУЕТЕ ИМ?
Константин ШИБЕЦКИЙ: Альтернативщики — это люди, которые всегда составляют основную долю участников рынка. Для цепочки из пяти — восьми сделок часто необходим один продавец и один покупатель, остальные в большинстве случаев являются людьми, которые хотят изменить свои жилищные условия. Эти граждане реализуют задуманное при любом состоянии рынка, поскольку они решают для себя жизненно важные проблемы. Сегодня для совершения альтернативных сделок на рынке недвижимости созданы уникальные условия, большой выбор жилья, которое можно не спеша посмотреть. Ждать лучших времен — значит терять драгоценное время и деньги.
Феликс АЛЬБЕРТ: Если человек продает что-то на рынке, то он в 90 % случаев что-то и покупает. Людей, которые бы продавали квартиру, а потом с мешком денег переезжали жить в картонную коробку под мостом, я, честно говоря, никогда не видел…Нынешнее время является, на мой взгляд, самым удачным для альтернатив. Любой, кому это нужно, должен хотя бы попробовать. То есть прийти в агентство недвижимости и рассказать, что у него есть и что он хочет получить взамен. При нынешнем достаточно понятном состоянии дел на рынке грамотный риэлтор сможет в течение двух-трех недель дать клиенту внятный ответ, насколько это возможно. И если да, то каким образом.
Евгений СКОМОРОВСКИЙ: Альтернативщикам все же лучше совершать сделки при стабильном рынке. Тем более что они, как правило, рискуют не инвестиционным, а собственным жильем.
Леонид МУРАВИН: Альтернативщикам я бы советовал не затягивать с решением жилищного вопроса. Сейчас предложений много, можно подобрать хороший вариант. Но в связи с ростом активности рынка существует риск, что цена интересующей квартиры может быть увеличена продавцом либо ее купит кто-то другой.
ВОПРОС №5: ЧТО ВЫ МОЖЕТЕ СКАЗАТЬ О ПЕРСПЕКТИВАХ РЫНКА ЖИЛЬЯ, СКАЖЕМ, ДО КОНЦА 2010 Г.? КАК БУДУТ ВЕСТИ СЕБЯ НАШИ ГЕРОИ — ПОКУПАТЕЛИ И ПРОДАВЦЫ?
Константин ШИБЕЦКИЙ: Думаю, общие тенденции рынка сохранятся, сделки будут совершаться примерно в том же объеме до тех пор, пока количество покупателей существенно не увеличится. Это может произойти как за счет роста их личной активности, так и в результате более привлекательных условий ипотечного кредитования. Рост цен можно прогнозировать при условии уменьшения объема предложений — как на первичном рынке, так и на вторичном. При появлении дефицита возможно и возрождение рынка продавца. Но наступит это не ранее 2011 г.
Феликс АЛЬБЕРТ: Я надеюсь, что ни бурного роста, ни резкого падения не произойдет. Глобальных катаклизмов не будет. И нынешняя спокойная ситуация продлится как минимум до конца 2010 г. Тогда у людей появятся реальные шансы решить свои проблемы с жильем.
Евгений СКОМОРОВСКИЙ: Относительной стабилизации рынка стоит ждать не раньше весны 2010 г., а дальше все будет зависеть от того, по какой траектории начнет развиваться экономика страны в целом. Но сейчас можно с уверенностью сказать, что в будущем рынок недвижимости не будет таким, как раньше. Теперь все убедились, что цены на недвижимость не могут расти бесконечно. Многие непрофессиональные инвесторы уйдут, снизив ажиотаж на рынке. Но людей, которым нужно решить жилищные проблемы, будет достаточно.
Леонид МУРАВИН: Цены минувшим летом достигли минимума, ниже они уже не опустятся — наоборот, предстоит их рост. Можно вспомнить, как после кризиса 1998–1999 гг. цена 1 кв. м. за короткое время вернулась на докризисный уровень и стала быстро расти. Напомню еще, что число новостроек, сдаваемых в эксплуатацию, заметно уменьшилось, часть объектов вообще была заморожена. Так что можно утверждать, что рост цен на жилье в столичном регионе неизбежен.
Вернуться к списку статей