Оживление рынка недвижимости не за горами

Автор: Вячеслав Шеянов
Публикация: Квартирный ряд
Дата: 29.04.2009

Скоро лето. Одни в это время любят отдыхать, забросив все дела, другие же наоборот, стремятся решить в этот период свои жилищные проблемы. О том, каким ожидается нынешний летний сезон на рынке жилья, рассказывает генеральный директор Агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:

– Сегодня на рынке недвижимости наступил период стабильности. Думаю, что так же спокойно пройдет и лето. Примерно в конце мая – начале июня продавцы начинают снимать свои квартиры с продажи. Они в это время, как правило, уезжают на дачу. Продажу же квартиры откладывают на осень, если нет в этом срочности. Но рынок в это время года не прекращает работу. Да, сделок летом наверняка станет меньше, но они будут проходить.

– Это продавцы. А как ведут себя летом покупатели?

– Они ведут себя примерно также. Тоже нередко откладывают покупку квартиры на осень, мотивируют это тем, что, мол, квартир стало мало, особого выбора нет, можно и подождать. А если же у кого ребенок в этом году идет в школу, то родители стараются решить жилищный вопрос именно летом. Как правило, основная категория летних покупателей - это те, кто «завязан» на школу или институт.

Опять же летом покупают квартиры много приезжих, у которых дети планируют обучаться в столице. В это время они в отпуске и стараются решить до начала учебного года жилищные вопросы детей. В этом году наступила стабильная ежегодно привычная нам риэлторская ситуация, которая наблюдалась на рынке каждое лето вплоть до 2005 года. Только в 2006-07 годах рынок вел себя не стандартно. И зимой, и летом на рынке царил ажиотаж. Сейчас мы вошли в обычное русло.
– Скажите, а на каком рынке легче работать?

– Работа риэлтора не связана напрямую с рынком. Наша основная задача — решить жизненно необходимый вопрос своего клиента. Согласитесь, что редко человек продает свою квартиру просто так. Зачастую за этим стоит решение каких-то важных жизненных вопросов. А мы оказываем помощь в их решении. Здесь важно время, за которое можно подобрать альтернативные варианты. Если рынок стабилен и спокоен, то альтернативу подобрать легче. Если нет, то тогда всё зависит от мастерства риэлтора. Ему нужно успеть уложиться в цену, то есть подобрать квартиру до того, как продавец повысит стоимость квартиры. По опыту знаю, покупатели всегда не очень охотно идут на повышение цены. А хозяева квартир порой вынуждены это делать, если альтернативу подобрать быстро не удалось из-за роста цен.

Сегодня же ситуация наиболее благоприятна для проведения альтернативных сделок. Можно без спешки подобрать вариант. Но и затягивать подбор квартиры тоже нельзя, потому как если цена выбранной квартиры не увеличится, то сама квартира может быть уже продана. На хорошие квартиры всегда есть спрос.

– Вот сейчас мы наблюдаем затишье на рынке недвижимости. Это временное явление? Или так же будет и осенью?

– Осенью обязательно будет оживление. Почему? Люди после отдыха вернутся к труду и начнут решать отложенные весной жилищные вопросы. Плюс ко всему, руководители страны заявили, какие меры будут принимать по ипотеке. И первый шаг — снижение ставки рефинансирования. Это поможет снизить и ставки по ипотечным кредитам. Кстати, сделки с помощью ипотеки идут и сейчас. Не скажу, что их много, но они есть. Осеннее оживление ипотеки даст дополнительных покупателей. И хотя вряд ли это вызовет значительный рост цен, но то, что будет оживление рынка, я в этом уверен.

– Вячеслав Анатольевич, хотелось бы прояснить такой вопрос: цены в рекламе и реальные отличаются сильно? Если да, то почему?

– Это совершенно разные цены. Если потенциальные продавцы чаще всего действительно ориентируются по ценам в рекламе, то риэлторы исходят из двух цен: рекламных и реальных. Они же знают, по какой цене рекламировалась та или иная квартира, и за сколько реально она была продана.

– Понятно, что цена в рекламе всегда завышена. Но человеку хочется столько получить. И вот, приходя к вам и подписывая с Вами эксклюзивный договор о продаже или обмене своего жилья, он же наверняка заявляет свою цену. Удается в этом случае доказать клиенту, что его квартира стоит чуть меньше?

– Чаще всего удается. Настроение человека понятно: он хочет получить больше. Почему? Потому что каждый же любит свою квартиру и, хочет он этого или нет, но несколько приукрашивает действительность. Он считает, что его квартира стоит тех денег, которые он хочет получить. Мол, у меня и ремонт, и встроенная мебель, и… Чтобы его убедить в обратном, то не нужно ему это доказывать на пальцах. Надо просто показать 2-3 аналогичные квартиры, чтоб он мог соотнести параметры «цена-качество» и понять, стоит его квартира столько или нет.

– А как ведут себя покупатели, которые уже решились купить квартиру, в такой непонятной ситуации, которая сегодня сложилась на рынке недвижимости? Продавцы идут им навстречу, снижают цену или нет?

– Как я уже говорил выше, торг бывает возможен, когда продавцу покажешь 2-3 аналогичные квартиры, которые продаются дешевле. А так убедить сделать скидку бывает довольно непросто.

Покупателям же я бы посоветовал, если они действительно хотят купить, то не ждать, когда цены упадут еще ниже, а покупать сейчас. Да, есть сегодня такая категория людей, которые надеются, что цена хорошей квартиры опустится до цены дешевой, и вот тогда, мол, мы купим. Но такого не будет. Чудес не бывает. В любом случае, если цены начнут опускаться, то они опускаются во всех секторах рынка. Сразу хочу отметить, что на жилье низкого качества падение цен будет больше. А вот цены на хорошие квартиры уже практически достигли дна. И пока на рынок не будет притока нового жилья, цена на качественные квартиры опускаться не будет. Наоборот, она может даже возрасти.

– И еще такой вопрос волнует тех, кто хочет купить жильё. Это вопрос безопасности проведения сделки. Проблемные квартиры до сих пор на рынке остались?

– Да. Но я бы их разделил, скажем так, на две категории. Есть проблемные квартиры, но есть еще и криминальные. Проблемные были и будут всегда. А вот криминальных в последние месяцы на рынке появилось даже больше.

– В связи с чем?

– Как правило, на любых переломах оживляется деятельность мошенников. Это видно не только по рынку недвижимости. Сегодня аналогичную ситуацию можно наблюдать и на других рынках.

– Приведите, пожалуйста, пример.

– Пришел к нам недавно человек с ксерокопиями документов на квартиру, которую он получил по наследству, и попросил его проконсультировать по цене. Мы «пробили» нотариуса и оказалось, что тот лишен лицензии. И сразу к продавцу возникает масса вопросов. Не скажу однозначно, что это мошенничество (утверждать такое могут только «компетентные органы»), но признаки правонарушения налицо. И вот появление таких людей в компаниях очень настораживает.

– Действительно, если они уже идут в компании… Обычно стараются продать подобного рода квартиры сами.

– Думаю, что все дело в том, что когда идут постоянные разговоры о кризисе, то у мошенников складывается мнение, что любая риэлторская компания будет рада провести любую сделку с любыми документами. Тем более, если квартира свободна как юридически, так и физически. Но это совсем не так. Уважающая себя компания никогда на это не пойдет. Поэтому каждый, кто хочет купить квартиру, прежде чем обратиться за помощью к посредникам (риэлторам или частным маклерам), должен очень внимательно отнестись к выбору агентства недвижимости. Лицензирование риэлторской деятельности, к сожалению, отменено в 2002м году. И, как следствие, за последние годы агентств недвижимости открылось очень много. Большинство из этих новых компаний испытывают дефицит клиентов. Ради расширения клиентской базы они готовы идти на многое. Главное, у них, как правило, нет отработанных технологий, проверенных временем. Поэтому есть опасения в том, способна ли молодая фирма обеспечить безопасность своего клиента. Не потому, что сотрудники таких организаций не хотят обеспечить клиенту безопасность. Порой они просто не знают, как это нужно делать. Так что будьте бдительны! Рынок жилья как был, так и остался достаточно опасным.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Вернуться к списку статей