Возможность покупать и продавать квартиры, появившаяся в нашей стране в последние два десятилетия, — это, спору нет, замечательно. Но весьма существенную часть населения она совершенно не радует по причине простой и прозаической — отсутствия денег. Для них единственным вариантом изменить жилищные условия остается обмен.
Самым популярным вариантом
обмена является разъезд. «Сегодня не принята прежняя модель семьи, когда под одной крышей сосуществовали несколько поколений, — говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». — Дети подросли и сразу же хотят жить отдельно от родителей. И, конечно, это желание только усиливается, когда дети создают собственные семьи». Мощным стимулом для разъездов являются разводы — ужиться под одной крышей с бывшими удается немногим. В такой ситуации люди часто готовы пойти на значительное ухудшение своих жилищных условий. Второе место занимает обмен с доплатой. Он бывает либо «вверх» (человек добавляет деньги и переселяется, например, из однокомнатной квартиры в двухкомнатную); либо «вниз» (квартира меняется на меньшую, а вырученные деньги хозяин тратит на решение своих проблем).Третье место — обмен на равноценную квартиру в другом районе. Генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка»
Вячеслав Шеянов утверждает, что на такие сделки приходится примерно 10 % всех обменов. Но это распространенные сделки, так сказать, типовые. А бывают случаи, когда и опытные риэлторы только руками разводят от изумления. Генеральный директор компании «Century 21 Запад» Александр Мальцев рассказал о клиентах, которые поменяли свою двухкомнатную квартиру… на точно такую же в соседнем доме. «Людям нравился район, но им просто захотелось чтото обновить в жизни», — отмечает эксперт. А Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект», вспомнил, как после дефолта 1998 г. трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Пролетарская» поменяли на 600й «Мерседес». Минувшей весной прошла также забавная сделка: граждане переехали из двухкомнатной квартиры в однокомнатную, вместо доплаты получив услуги врача-стоматолога: всей семье бесплатно вылечили зубы в клинике, принадлежавшей собственнику однушки.
Без денег не обойтись Согласно К. Марксу, деньги выполняют пять функций, первая из которых — мера стоимости. Даже не собираясь ничего продавать или покупать, можно сравнить имеющееся имущество через его стоимость. Если же идет обмен квартира на квартиру, знать цену недвижимости необходимо — чтобы не прогадать.Вместо денег подсчитывают квадратные метры. Но тут следует помнить, что правило «метр на метр» работает только для примерно одинаковых квартир и в примерно одинаковых районах. Квадратный метр на Остоженке и в Бирюлево — безусловно, разные вещи. Метр в панельной пятиэтажке и в современном монолитном доме — тоже. Кроме того, 1 кв. м в небольших квартирах стоит, как правило, дороже, чем в больших.Что точно не стоит делать — это считать комнаты. Например,
трехкомнатные квартиры, напоминает А. Мальцев, бывают и 56 кв. м, и 90. Из малогабаритной трешки не всегда можно разъехаться даже в две однокомнатные квартиры (56:2=28, а квартир такой площади на рынке практически нет), а 90метровая жилплощадь позволяет рассчитывать и на две небольшие двухкомнатные квартиры (90:2=45).…В общем, считайте деньги — ничего лучше рынок пока не придумал!
Как технически? Форма сделки зависит от того, какие квартиры в ней участвуют — находящиеся в собственности граждан (приватизированные) или нет (муниципальные). В первом случае владелец может совершать со своим имуществом любые сделки, поэтому, как правило, заключается либо договор мены (одна квартира меняется на другую), либо два договора купли-продажи. В последнем варианте стороны как бы продают друг другу квартиры по одинаковым ценам.Если жилье неприватизированное, то возможен только обмен — строго говоря, здесь меняется не имущество, а данное гражданину (государством) право проживать в жилом помещении. В Москве такие сделки регистрируются в ГУП «Мосжилсервис». И, наконец, вариант, при котором в одной сделке встречаются две категории квартир. Теоретически это запрещено, практически не очень интересно. Схемы обмена существуют, но уже несколько лет подобных сделок риэлторы не проводили. А всем тем, кому надо осуществить какие-либо
операции с неприватизированной недвижимостью, настоятельно рекомендовали ее приватизировать — благо процесс этот еще не завершен.
Сколько стоит помощь риэлторов?
Агентствам недвижимости, конечно, интереснее проводить чистые продажи: один клиент покупает, другой продает. Но такие сделки на рынке встречаются нечасто, а наибольшей популярностью пользуются как раз обмены.«Дело это тяжелое, но финансово привлекательное, — признается К. Парменов. — Особенно сейчас, когда люди не готовы продавать жилье по снизившимся ценам. А вот меняться готовы».«Прямые обмены возрождаются в моменты, когда на рынке нет покупате ля, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬБрокеридж». — В период стагнации в январе — марте этого года мы провели дветри такие сделки. К примеру, владелец двухкомнатной квартиры в Измайлове решил переехать в Подмосковье — в квартиру такой же площади, но с доплатой. Исходя из ситуации на рынке, мы не искали покупателя, а обзванивали владельцев квартир, выставленных на продажу в Люберцах, с вопросом, не планируют ли они приобрести
жилье в Москве. Тем, кто заинтересовался, предлагалась квартира нашего клиента». В результате, отмечает А. Шленов, сделка была совершена.Размеры комиссии, которые риэлторы берут за свою работу, сильно отличаются — в зависимости от агентства и от того, какой пакет услуг предоставляется. Одно дело — сопровождение сделки, то есть только оказание помощи людям, которые сами нашли друг друга в сборе и оформлении документов. Другое — подобрать варианты, утрясти все возникающие разногласия. По некоторым данным, за разъезд коммуналки, где придется выступать не только риэлтором, но и психотерапевтом, а то и секундантом, агентство возьмет не менее 10 %.
И о перспективах
Сохранятся ли на нашем рынке обмены? Ответ на этот вопрос неоднозначен. С одной стороны, потребность менять свое жилище будет существовать до тех пор, пока люди рождаются, женятся, разводятся и умирают — то есть всегда. С другой — в большинстве зарубежных стран подобных сделок нет: ипотечное кредитование развито настолько, что человек может сначала купить новую квартиру, а потом не торопясь продавать старую…Обычно из этого тезиса делали вывод о том, что обмены у нас постепенно отомрут. Но… разразившийся год назад кризис притормозил развитие ипотечного кредитования. И продавать квартиру, оставаясь с теряющими вес деньгами, граждане тоже опасаются… В общем, обмены со временем исчезнут. Но, как говорил Б. Ельцин, «пройдет еще немало времени, прежде чем мы достигнем такого результата».
Вернуться к списку статей 