Главная  /  О КОМПАНИИ  /  Пресса и мы  /  Как правильно писать расписки

Записал: Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Источник: Портал «Квартирные истории»
Дата: 25.09.2019

Взаиморасчеты по сделке могут осуществляться сторонами путем расчетов наличными денежными средствами либо безналичным перечислением. О том, какие документы, подтверждающие расчеты, должны быть оформлены в том или ином случае, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека: 

— Подтверждением наличных расчетов, как правило, является рукописная расписка. 

Кроме того, любой документ, содержащий элементы расписки (паспортные данные сторон, денежную сумму, основание) может также подтверждать взаиморасчеты сторон. Например, акт о взаиморасчетах, акт приема передачи объекта с отдельным пунктом о взаиморасчетах. С точки зрения налоговых органов в целях использования имущественных налоговых вычетов 

Из письма УФНС России по г. Москве от 16 января 2012 г. N 20-14/002451@ 

«В соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса РФ при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. Расписка должна содержать ФИО продавца, его паспортные и адресные данные, запись о размере полученной суммы денежных средств, подпись продавца и дату совершения сделки. 

Гражданский кодекс РФ особых требований к форме расписки, в частности требования о ее составлении на отдельном листе, не устанавливает. Следовательно, стороны договора купли-продажи недвижимости могут включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом. В этом случае исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору также можно считать подтвержденными. 

Если договор купли-продажи не содержит указанной выше информации о произведенных сторонами сделки расчетах, но налогоплательщиком представлен акт приема-передачи, содержащий все элементы расписки, в том числе данные о размере денежной суммы, полученной продавцом, представление расписки не является обязательным. При этом наличие в акте приема-передачи указания на то, что деньги получены продавцом от покупателя в полном размере, не является достаточным условием для подтверждения факта уплаты денежных средств» 

При безналичных расчетах в подтверждение взаиморасчетов получаются банковские документы (платежное поручение, выписка по счету) Составление расписки в данном случае не требуется. Если покупатель настаивает на расписке, то содержание расписки должно не фиксировать получение денежных средств, а подтверждать их зачисление на р/сч. Например: Я, ФИО, продавец недвижимости …. подтверждаю зачисление на р/сч денежной суммы в размере в качестве оплаты по ДКП с использованием аккредитива… 

Особым случаем являются безналичные расчеты путем открытия аккредитива в альтернативных сделках (покупатель первого объекта открывает аккредитив на продавца второго объекта, третьего объекта в цепочке и т.д.) Стоит отметить, что юристам такая схема взаиморасчетов не нравится, т.к. таит в себе множество подводных камней. Однако, учитывая тенденцию одного из известных банков настаивать на безналичных расчетах, несмотря на то, что складывается цепочка сделок и рассчитываться посредством аккредитива сторонам не очень удобно, приходится предлагать к подписанию дополнительные документы. Это делается для того, чтобы как то оправдать факт поступления денег продавцу не от покупателя, а от третьего лица, а также факт оплаты покупателем денег не продавцу, а третьему лицу, так как получение выписки по счету в данном случае не подтвердит перечисление денежных средств со счета покупателя на счет продавца. 

Безналичные расчеты путем открытия аккредитива в альтернативных сделках требуют более внимательного отношения к оформлению финансовых документов в том числе и потому, что в последующем покупатель может обратиться за налоговым вычетом. Получение денежных средств продавцом не от покупателя, а от третьего лица, может явиться основанием для отказа в получении налогового вычета. В данном случае не лишним будет получить совет налогового консультанта. Практика по таким ситуациям пока не наработана. 

Дополнительными документами, в зависимости от количества объектов и сторон сделки (юрист проанализирует ситуацию и примет решение по подготовке дополнительного документа), могут выступать поручение продавца первой недвижимости (поручение дается своему покупателю) о направлении денежных средств, причитающихся ему за отчуждаемую недвижимость, продавцу второй недвижимости, которую он в свою очередь приобретает; соглашение участников сделки о порядке взаиморасчетов (если в сделках участвует несколько объектов недвижимости). 

Для понимания серьезности правильного оформления финансовых документов по сделке, приведу ряд примеров из судебной практики. 

Нижеприведенное решение суда вынесено без участия ответчика (продавца недвижимости), в связи с чем, можно только предполагать причины возникновения такой ситуации. Конспективно опишу фабулу дела. 

12.05.17 г. стороны подписали ДКП. 

Расчеты по договору: личные средства (наличные) + кредитные (аккредитив). 

До подписания договора 05.04.17 г. продавец получил от покупателей аванс, выдав расписку. 

Далее выдержка из решения суда: «После подписания Договора они выплатили ответчику в счет оплаты недвижимого имущества еще N рублей по расписке от 17 мая 2017 года. Они вынуждены были пойти на такие условия ответчика, так как в случае отказа Продавца от заключения сделки АО «Россельхозбанк» отказал бы им в предоставлении кредита». Принимая во внимание, что в суде не прозвучали аргументы ответчика, остается только предполагать назначение этой суммы. 

25.05.17 г. банк перечислил продавцу кредитные средства, что подтверждается платежным поручением. 

Далее покупатели обратились с иском к продавцу о взыскании неосновательного обогащения. Иск удовлетворен. Выдержка из решения суда: «Совокупностью представленных по делу доказательств, являвшихся предметом исследования и оценки в судебном заседании, подтверждено, что, не смотря на определенную сторонами в соответствии с требованиями ст. 555 ГК РФ цену в договоре продажи недвижимости — N рублей, за проданные вышеуказанные объекты недвижимости по договору купли — продажи от 12 мая 2017 года ответчик Калашников В.А. получил от истцов Баранова Д.С. и Барановой С.Б. N рублей, переплата составила N рублей, из которых: по расписке от 05 апреля 2017 года — N рублей, по расписке от 17 мая 2017 года — N рублей. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что излишне полученные ответчиком Калашниковым В.А. за проданные им истцам объекты недвижимости денежные средства в сумме N рублей перешли в собственность ответчика без надлежащих правовых оснований, и истцам возвращены не были, в связи с чем указанные денежные средства в размере N рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях как неосновательное обогащение.» (Решение Усть-Камчатского районного суда Камчатского края от 30 ноября 2017 г. по делу N 2-117/2017). 

Как видим, суд, сложив все суммы по распискам и по платежному поручению, пришел к выводу о получении продавцом суммы большей, чем ему причитается по договору купли-продажи. 

Другая ситуация. 

Стороны заключили предварительное соглашение о купле-продаже комнаты. В рамках данного соглашения по утверждению покупателя, она перечислила N сумму на расчетный счет продавца и такую же сумму передала наличными денежными средствами, что подтверждалось распиской продавца. В связи с тем, что в последующем договор купли-продажи не был заключен, покупатель обратилась в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения. Сумма неосновательного обогащения по ее мнению составила сумму безналичных и наличных денежных средств. Иск был удовлетворен частично. «Судебная коллегия учитывает последовательность и непротиворечивость позиции ответчика, пояснявшей, что данная сумма составляет 15% от стоимости комнаты, сумма была передана лишь по той причине, что банк выдает кредит при подтверждении оплаты 15% стоимости жилья заемщиком, для этого и составлялась расписка. Учитывая, что сумма, указанная в расписке и перечисленная в безналичном порядке, одинаковая, обстоятельства написания расписки и перечисления денежных средств имели место в один день, по последовательным и непротиворечивым показаниям свидетелей при составлении расписки наличные денежные средства не передавались, расписка передана истцу после безналичного перечисления суммы, суд пришел к правильному выводу, что распиской не подтвержден факт повторной (дополнительно к безналично перечисленной сумме) передачи истцом ответчику ( / / ) руб. Истцом доводы иска о передаче два раза по ( / / ) руб. не доказаны» (Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 12 марта 2015 г. по делу N 33-3644/2015). 

Еще одну ситуацию описывает в своей статье Постнов Е. «Подделка совместно нажитого. Как гражданское дело чуть было не превратилось в уголовное» (Консультант Плюс) 

«…Ответчик во встречном иске указывал, что деньги были перечислены покупателями квартиры на расчетный счет ответчика. Однако из материалов дела следует, что на расчетный счет ответчика поступили денежные средства от третьего лица, тогда как покупателями квартиры, доставшейся ответчику и его матери по наследству, являлись совсем другие люди. Ответчиком не представлено никаких доказательств того, что указанное выше третье лицо действовало в интересах указанных покупателей. Более того, в платежном поручении основанием отправления денежных средств является договор без номера, с указанием даты подписания, но не указано на характер и стороны этого договора. 

В договоре купли-продажи квартиры записано следующее: «Упомянутая квартира продана за 2 900 000 рублей, каковую сумму Покупатели уплатили, а Продавцы получили полностью наличными до подписания настоящего договора». То есть утверждение ответчика о том, что денежные средства, полученные от продажи квартиры, поступили на его расчетный счет, не соответствует действительности. Или же ответчик считал нужным умышленно вводить суд в заблуждение» 

Вывод: стороны сделки должны внимательно относиться к финансовым документам, подтверждающим взаиморасчеты, а риэлторы, в свою очередь, давать юридически грамотные советы, руководствуясь не только принципом «так обычно делают», а и нормами права.

Вернуться к списку статей