Главная  /  О КОМПАНИИ  /  Пресса и мы  /  Бронированный помощник

Автор: Леонид Муравин
Источник: Квартирный ряд
Дата: 01.06.2009

Пожалуй, один из самых напряженных моментов при сделках с недвижимостью - это передача денег. На сегодня самой распространенной и, как считают многие риэлторы, самой надежной схемой является использование депозитной банковской ячейки. О плюсах и минусах такого способа передачи денег от покупателя к продавцу рассказывает заместитель генерального директора компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:


– Банковская ячейка. Как много про неё написано и сказано. Но, тем не менее, к нам до сих пор приходит достаточно много вопросов, так или иначе связанных с организацией и проведением взаиморасчётов между участниками сделки по купле-продаже жилья при помощи ячейки. То есть, многих людей на самом деле волнует эта тема. Поэтому мне кажется, что имеет смысл об этом поговорить, остановившись только на самых важных особенностях такого рода взаиморасчётов, об их плюсах и минусах.

Когда мы начинали работать на рынке столичной недвижимости, в эпоху «бандитских 90-х», про банковские ячейки, как про эффективный инструмент в работе риэлтора, мы могли только мечтать. Я хорошо помню те времена (а это были мои первые сделки с недвижимостью в 1993-ем году), когда взаиморасчёты между клиентами было принято проводить в салоне автомобиля, в мужском туалете на третьем этаже Департамента муниципального жилья, в кабинете нотариуса, либо просто где-нибудь в подворотне, на виду у любопытных прохожих. Как же это было страшно! Сколько было при этом разнообразных правонарушений!

С появлением первых депозитариев стало ясно, что появился прекрасный инструмент, снижающий (но до конца всё равно не исключающий) риски, связанные с взаиморасчётами между сторонами сделки.

В чём суть происходящего? Сделка, связанная с приобретением или отчуждением недвижимости, проводится в несколько этапов. Начало — это закладка денег в банковскую ячейку. При этом участниками сделки подписывается договор аренды банковской ячейки и приложение к нему, определяющее условия и сроки доступа к ячейке. Соглашения бывают 2-х и 3-х сторонними. Важное преимущество 3-хстороннего состоит в том, что Сторонами этого соглашения являются не только покупатель (арендатор 1), продавец (арендатор 2), но и банк. Покупатель и продавец подходят к ячейке и совместно производят закладку в нее. Хочу обратить внимание на то, что банк не отслеживает содержимое вложений. Банку безразлично, что именно вложили Стороны в ячейку. Поэтому мы всегда советуем нашим клиентам быть предельно внимательными в момент закладки денежных средств в банковский сейф. К сожалению, мы в передаче «Петровка, 38» частенько слышим, что участники сделки, не обратившиеся вовремя в солидную риэлторскую компанию, оказались обмануты мошенниками. А риэлтор всегда поможет правильно составить соглашение, обратит внимание на различные «мелочи» и «подводные камни».

В нашей практике был случай, когда покупатель принёс на сделку денежные средства в банковской вакуумной упаковке, в которой он получил свои сбережения в другом банке. Продавец был готов сэкономить время и не пересчитывать деньги, но наш сотрудник настоял на вскрытии упаковки и на пересчёте денег. И не зря! В результате выяснилось, что в упаковке оказались лишние купюры. В другой раз в упаковке нескольких купюр не хватило, и покупателю пришлось докладывать недостающие средства. Во время пересчёта и проверки купюр изредка встречались фальшивые купюры. И вот что интересно: о том, что они фальшивые, покупатель не имел представления. Необходимо, чтобы все эти обстоятельства выяснялись ДО закладки, а не ПОСЛЕ!

Для покупателя и продавца очень важно, что банк является незаинтересованной стороной договора, которая занимает совершенно независимую позицию. Банк никак не может повлиять на ход сделки, на оформление документов, на регистрацию и т. д. Сотрудники банка лишь отслеживают факт выполнения или невыполнения покупателем (продавцом) тех условий, которые указаны в трёхстороннем соглашении.

Теперь про условия. По согласованию всех сторон, в трёхстороннем соглашении указываются сроки доступа покупателя или продавца к ячейке хранения. Обычно срок доступа к ячейке делится на 2 части: срок 1 и срок 2. В течение срока 1 к ячейке единожды может подойти продавец и забрать всё, что там лежит, при условии предъявления сотруднику банка документов, подтверждающих факт законной регистрации сделки. Бывает, что стороны также в качестве одного из условий доступа продавца к ячейке указывают не только сам договор купли-продажи, но также и выписку из домовой книги с отметкой о снятии определённых лиц с регистрационного учёта, либо иных документов, которые удовлетворяют обе стороны сделки.

Срок 2 всегда наступает после окончания срока 1. Он значительно короче первого. Обычно он длится несколько дней. В течение действия срока 2 выемку содержимого ячейки производит уже покупатель. Это показывает, что сделка не произошла, и квартира осталась в собственности продавца. Мы сейчас не рассматриваем обстоятельства, из-за которых сделка может не произойти. Это предмет особого разговора. Но такое бывает. И банковская ячейка помогает избежать риска потери денег в случае срыва сделки.

Сейчас про риски. Любой банк, который имеет депозитарий и ведёт работу со сделками, пишет в своих договорах информацию о том, что «…банк не несёт ответственности за подлинность представленных любой из сторон договора документов…». Банку эта лишняя ответственность и не нужна. Но тут возникает риск для покупателя. В случае, если срок 1 ещё не закончился, но сделка по каким-либо причинам не произошла, продавец теоретически имеет возможность подделать документы и забрать из ячейки деньги, которые ему не должны принадлежать. Так что будьте бдительны. Особенно это касается тех, кто проводит сделку самостоятельно или через частного посредника.

Есть ещё интересные опасения клиентов. Они боятся, что ячейку могут вскрыть представители компетентных органов. Так вот: это возможно лишь в исключительных случаях, и только по решению суда.

В риэлторской среде ходят слухи про некий «Банк N», в котором руководство банка втихаря вынимало часть денег из ячеек клиентов, надеясь, что никто не будет пересчитывать. Такое вполне возможно, поэтому мы всегда предлагаем нашим клиентам обращаться только в серьёзные финансовые учреждения, имеющие не только все лицензии и разрешения, высококлассное профессиональное оборудование и прекрасно обученный персонал, но также и безупречную репутацию.

Это что касается Москвы. А вот в Подмосковье ситуация иная. Там в 99 случаях из 100 взаиморасчёты происходят без ячеек. Наличные обычно передаются из рук в руки. И вопрос здесь не столько в экономии. Это связано с тем, что в текстах подмосковных договоров купли-продажи есть несоответствия. Например, в договоре купли-продажи обязательно должна быть фраза о том, что взаиморасчёты уже произошли, несмотря на то, что переход права растянут по времени. Без этого не примут документы на регистрацию. При этом риски сторон никак не учитываются. Регистрация перехода права собственности на жилище происходит по закону в течение месяца. Поэтому каждый раз, когда мы приезжаем в какой-нибудь подмосковный город на переговоры с клиентами или контрагентами по поводу проведения предстоящей совместной сделки, мы убеждаем их в преимуществах работы все же с использованием банковской ячейки.

Взаиморасчёты с использованием «бронированного помощника», возможно, имеют свои минусы. Но совершенно точно мы можем утверждать, что плюсов несоизмеримо больше. Банковская ячейка — это наиболее надёжный и безопасный способ передачи денег и для покупателя, и для продавца. А минимизация рисков участников сделки – это важнейшая задача риэлтора.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН


Вернуться к списку статей