А цены всё равно растут. К чему бы это?

Записал: Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Источник: Портал flat-story.ru
Дата: 24.01.2019

Заголовки статей, опубликованных аналитиками рынка недвижимости после длинных новогодних праздников, заставили меня задуматься. «Стоимость жилья продолжает расти», «Московские квадраты дорожают», «Стоимость вторичного жилья растёт, несмотря на падение спроса». И др.

Казалось бы, все условия для снижения цен на столичную недвижимость имеются в наличии. Резкого роста зарплат россиян нет. Да и плавного роста не видно. Уровень качества жизни наших граждан не то, чтобы сильно вырос в последнее время. Даже, скорее, наоборот. Подъёма стоимости нефти и других энергоресурсов не наблюдается. Курсы основных мировых валют не падают. На политическом поле всё, вроде бы, стабильно, но не очень для нас позитивно: западные санкции как были, так и есть. Отменять их никто не спешит. И даже грозятся применить новые. Финансовые предпосылки не радуют: иностранный капитал не спешит возвращаться в РФ, ключевую ставку ЦБ в декабре поднял, основные игроки на ипотечном поле дружно и согласованно подняли ставки, уверяя общественность в отсутствии сговора. В общем, фон не радостный. Тем не менее, мы наблюдаем продолжающийся рост цен на недвижимость в Москве. В чём причина этого явления? Что из этого может следовать напрямую или косвенно? И главный российский вопрос: «Что делать?».

Согласно данным портала ЦИАН (www.cian.ru), средняя стоимость жилья в январе нынешнего года по сравнению с декабрём 2018г. увеличилась на 1%. Рост есть. Эксперты из Аналитического центра «ЦИАН» отметили, что снижение покупательского спроса на готовое жильё вызвано влиянием повышения ипотечных ставок. «Во-первых, банки традиционно повысили ставки на готовое жильё сильнее, чем на новостройки, во-вторых, продавцы квартир менее гибки, чем застройщики, и, как правило, не готовы предоставлять скидки на фоне повышения цен, как девелоперы на первичном рынке». Конец цитаты. С этим невозможно не согласиться.

По данным самых авторитетных аналитиков рынка столичной недвижимости, в течение 2018-го года средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 14,1% (до 203 200 руб. за 1 квадратный метр). Это напрямую связано с ростом покупательской активности: число сделок за прошлый год увеличилось на 15%.

Давайте подумаем: что послужило причиной столь резкого скачка?

1. Отложенный спрос находился в состоянии сжатой пружины в течение трёх самых тяжёлых лет, с 2015-го по 2017-го год. Невозможно сжимать пружину бесконечно. Она стала разжиматься. По данным ВЦИОМ, 64% россиян недовольны своими жилищными условиями, а в течение трёх кризисных лет у них не было никакой возможности заняться решением квартирного вопроса. Теперь настал подходящий момент, и множество людей вышло на рынок недвижимости, они полны решимости и уверенности в своих силах.

2. Снижение стоимости ипотеки в течение 9-ти месяцев прошедшего года. Подешевевшая в 2018-м году ипотека сыграла роль сильнейшего катализатора. В течение 2018 года, по данным Генерального директора АО «Дом.РФ» (бывш. «АИЖК») Александра Плутника, было выдано более 1,5 миллионов ипотечных кредитов стоимостью 2,1 триллиона рублей. Это исторический максимум.

3. Уменьшение доходности банковских вкладов. Держать деньги в банках стало опасно и невыгодно. Множество банков стремительно и внезапно попадают под санацию или иные жёсткие меры со стороны ЦБ, включая отзыв лицензии. Банки снизили проценты по вкладам на 1-1,5%. Получается, что кроме как в недвижимость, денежные средства и вложить-то некуда. Вложения в ценные бумаги или в драгоценные металлы являются куда более рискованными. А инфляцию в стране никто не отменял. Деньги обесцениваются, если с ними ничего не делать. Поэтому инвестировать выгоднее всего в недвижимость. При всех прочих равных, квартира в Москве всегда была, есть и будет ценностью. Причём, высоколиквидной.

4. Опасения покупателей относительно девальвации рубля. Слухи про доллар стоимостью 120-130 рублей, про бензин по 70 рублей за литр будоражат умы наших граждан. Хочется вскрикнуть: «Это невозможно»! Но, к сожалению, у россиян есть негативный опыт. Не так давно, в конце 2014-го года, рубль внезапно подешевел в два раза. И возвращаться к значениям 30-31 рубль за доллар он не спешит.

Все эти причины, рассматриваемые по отдельности, не смогли бы сыграть сколько-нибудь значимую роль в изменении рыночной ситуации. Только в совокупности они сработали столь слаженно, чётко и точно, и привели к повышению цен на жильё.

Рынок недвижимости – невероятно сложный механизм, на который оказывают влияние множество разнонаправленных факторов. В сравнении с иными рынками (драгоценные металлы, ценные бумаги, банковский сектор, и пр.) наш рынок несопоставимо более консервативен. Смена тенденций обычно происходит медленно и плавно, без резких скачков. В первой половине прошлого года как раз произошла такая смена вех. Рынок недвижимости перестал быть стагнирующим или падающим, начался реальный подъём активности. Запустился маховик. Инерцию этого явления мы будем наблюдать достаточно долго.

В начале нынешнего года была опубликована аналитическая статья, которая содержала очень интересную мысль: «У московского жилья в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле». И снова не могу не согласиться.

Вот несколько причин удорожания столичных квадратных метров.

1. Изменения в законодательстве в строительной отрасли. Большинство застройщиков понимают, что им придётся переписывать ценники на построенное и продаваемое ими жильё, повышая цены на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года. Совершенно понятно, что основа такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Нельзя не учитывать, что рынок готового жилья плотно пересекается с рынком новостроек, поэтому рост цен будет заметен и на «вторичке». Но, скорее всего, не столь бурный.

2. НДС. С января 2019г. в России действует повышенная ставка налога на добавочную стоимость. 20% вместо 18. 2% – это серьёзно! На кого, в конце концов, лягут эти 2%? Конечно, на конечного потребителя – покупателя. То есть, мы имеем гарантированные +2% к стоимости квадратного метра.

3. Нас не испугать санкциями. Экономика России уже полностью адаптировалась к санкционным ограничениям. Если в конце 2014г. санкции вызвали состояние шока, то сегодня санкции – это не более чем мягкий привычный фон для событий, которые развиваются в экономике нашей страны по благоприятному сценарию.

4. Курсы валют. Колебания курсов денежных знаков иностранных государств стали носить незначительный и эпизодический характер. Снизилась зависимость каждого россиянина от курсов валют. Мы полностью живём в рублёвой зоне. Курс валют теперь имеет значение только перед вылетом за границу.

5. Жить стало лучше, жить стало веселей. Увеличение продолжительности жизни среднего россиянина, рост числа бракосочетаний и повышение рождаемости являются мощнейшими стимулирующими факторами, которые заставляют граждан решать свой жилищный вопрос здесь и сейчас.

6. Реновация. Процесс реновации набирает обороты. Всё бóльшим спросом стали пользоваться квартиры в домах, находящихся в списках под реновацию. Причины этого явления на поверхности. В списках имеются адреса домов, но график сноса и переселения ещё не утверждён. Жильцы многострадальных «хрущёвок» устали ждать, многие рискуют не дожить до новоселья, поэтому люди стали выставлять свои квартиры в пятиэтажках на продажу. Спрос рождает предложение, поэтому средняя стоимость квадратного метра в пятиэтажках в реновационном списке выросла, будет расти и дальше. Особенно заметным рост станет после опубликования графика переселения.

Итак. Мы видим, что рост цен на недвижимость в столичном регионе базируется на процессах и явлениях, которые полностью соответствуют текущему положению дел в нашей экономике и в нашем обществе. Наступил благоприятнейший период для решения задач, накопившихся во многих семьях. Если сделать вид, что всё в порядке, обмануть самого себя и спрятать голову в песок, через несколько месяцев всё равно жилищный вопрос решать придётся, но это будет не так выгодно, как сегодня. Самое время позвонить своему специалисту по недвижимости сегодня, и вместе с ним выбрать самый выгодный и безопасный способ решения жилищного вопроса.

Леонид Муравин,
заместитель генерального директора
агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Вернуться к списку статей