|
Мы всегда на связи и готовы Вам помочь! Наш телефон +7 (495) 647-00-04
В последнее время популярной формой приобретения на рынке коммерческой недвижимости Москвы стало оформление договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). У этой формы соглашения, по сравнению с договором участия в долевом строительстве, есть несколько преимуществ, считают эксперты. Деньги по ДКПБВ покупатель может вносить несколькими траншами, фактически приобретая будущий объект в рассрочку. После каждого транша покупатель по ДКПБВ может вернуть себе НДС, это отличает данный договор от долевого строительства, где налог можно возместить только один раз и только после завершения строительства.
Что такое договор купли-продажи будущей вещи? Договор купли-продажи будущей вещи подразумевает возникновение прав и обязанностей сторон договора в отношении вещи, которой в момент заключения договора у продавца в собственности не имеется. Это также один из возможных способов юридически оформить сделку по покупке недвижимости на стадии строительства, объясняют эксперты. Применительно к рынку офисной недвижимости ДКПБВ представляет собой сделку по приобретению строящегося или реконструируемого объекта (помещения, нескольких помещений или здания), параметры которого заложены в проектную документацию инвестора или девелопера, добавляют эксперты. Как предмет договора вещь действительно станет осязаемой в будущем, время на возведение объекта может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет. В Москве продажи офисов переходят на ДКПБВ По итогам первого полугодия 2023 года объем продаж офисов по договорам купли-продажи будущей вещи составил 73 000 кв. м — это 65% от общего объема сделок в строящихся и перспективных офисных проектах Москвы. Остальные 35% приходятся на продажи по ДДУ. Показатель продаж увеличился почти в два раза по сравнению с январем — июлем 2022 года, когда по договорам купли-продажи будущей вещи было реализовано 39 000 кв. м офисных помещений, подсчитали эксперты. Несколько лет назад ДКПБВ был для нашего рынка новинкой. Больше практиковались предварительные договоры купли-продажи, а к новой форме сделок прибегали лишь крупные застройщики, уверенные в своем продукте. Сейчас ДКПБВ встречается на рынке недвижимости все чаще и чаще. Эксперты отмечают, что в настоящее время договор купли-продажи будущей вещи — это наиболее востребованная схема приобретения больших объемов площадей для крупного бизнеса на рынке офисной недвижимости (Stone, MR Group, Forma). Договор купли-продажи будущей вещи в законодательстве Договор купли-продажи будущей вещи основан на Гражданском кодексе, полностью соответствует всем нормам и правилам, установленным для договоров купли-продажи, а также общим правилам об обязательствах сторон. Заключается такая сделка по правилам купли-продажи, в том числе по правилам Гражданского кодекса (гл. 30). Есть механизмы, защищающие продавца и покупателя в таком договоре, в частности условия о применении штрафных санкций как меры ответственности за нарушение обязательств по договору, рассказывают юристы. Договор купли-продажи будущей вещи подразумевает возникновение прав и обязанностей сторон договора в отношении вещи (в данном случае недвижимости), которой на момент заключения договора у продавца в собственности не имеется. Данная конструкция прямо установлена п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса, и ее применение возможно, как к движимым, так и к недвижимым вещам, объясняют эксперты. Также, эксперты подчеркивают, что в случае уклонения продавца от своих обязательств по договору купли-продажи будущей вещи покупатель может через суд признать право собственности на созданный объект недвижимости. И судебная инстанция, основываясь на постановлении пленума Высшего арбитражного суда, встанет на сторону покупателя. Как работает договор купли-продажи будущей вещи По ДКПБВ у застройщика возникают обязательства перед клиентом только в том случае, когда соблюдены определенные условия. Объект недвижимости должен быть построен в соответствии с проектной документацией, сдан в эксплуатацию и находиться в собственности застройщика (права застройщика должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости). Только после этого право собственности может быть передано покупателю. При сделке по ДКПБВ средства поступают сразу на счет девелопера (в отличие от ДДУ, где средства поступают на эскроу-счет банка до конца стройки) и он может ими пользоваться. Продавцу не нужно получать дорогое проектное финансирование, что исключает дополнительные затраты на обслуживание долга. При долевом участии в строительстве продавец менее гибок, на все требуется согласование с банком. При ДКПБВ продавец имеет возможность финансировать стройку за счет средств покупателей, поэтому у него более гибкое ценообразование, рассказывают эксперты. Эксперты уточняют: — При заключении договора купли-продажи будущей вещи подразумевается, что продавец для исполнения своего обязательства по передаче вещи обязан предварительно получить определенную в договоре вещь в собственность по одному из оснований, установленных в ст. 218 Гражданского кодекса. В случае нарушения данного обязательства продавец обязан возместить покупателю убытки и/или уплатить неустойку, предусмотренную договором. Заключается данный договор по общему правилу в простой письменной форме в виде единого документа (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса) и в отличие от договора долевого участия не подлежит обязательной государственной регистрации. Когда применяют договор купли-продажи будущей вещи на рынке недвижимости Крупные застройщики все чаще используют ДКПБВ при создании офисных центров. По словам экспертов, этот договор применяют и при строительстве комплексов с апартаментами, а также, когда строительство осуществляется за счет собственных средств, без привлечения банковского финансирования. Поэтому по такому договору могут себе позволить работать крупные застройщики, чей оборот позволяет самостоятельно финансировать строительство, тем самым предоставляя инвестиционный продукт покупателю. Плюсы договора купли-продажи будущей вещи:
Минусы договора купли-продажи будущей вещи:
Риски договора купли-продажи будущей вещи Одним из основных непростых моментов такого договора эксперты называют многократную продажу. Иногда мелкие, а не системные застройщики могут продать одно и то же помещение сразу нескольким покупателям. Эксперт объясняют, что в этом случае собственником построенного объекта будет являться то лицо, которое быстрее остальных зарегистрировало свое право в ЕГРН. Все остальные покупатели будут лишь иметь возможность взыскать сумму убытков с недобросовестного продавца или даже привлечь его к уголовной ответственности. Поэтому по договору купли-продажи будущей недвижимости важно обращать внимание на репутацию застройщика и долю присутствия на рынке. Договор купли-продажи будущей вещи как механизм для инвестиций Использование договора купли-продажи будущей вещи в качестве инструмента заключения сделки на рынке недвижимости оправдано, если покупатель хочет зарезервировать объект на ранней стадии строительства, когда цены обычно ниже. По словам экспертов, ДКПБВ может использоваться как при покупке офиса «под себя», так и в других случаях (например, при покупке офисных помещений для последующей аренды или реализации). Такой договор может быть эффективным инструментом для инвесторов, которые хотят вложить деньги в недвижимость на ранней стадии разработки проекта. «Подавляющее большинство таких договоров содержит условие о твердой цене приобретаемого объекта, а также о рассрочке платежей с правом досрочной оплаты. Таким образом, можно приурочить момент полного расчета с продавцом в период снижения ставки рефинансирования, укрепления курса национальной валюты, что позволит не допустить необоснованной переплаты. А ежегодная инфляция будет перекрыта конечной рыночной стоимостью готового объекта», — считают эксперты. Таким образом, по мнению экспертов, ДКПБВ можно считать рабочим инвестиционным инструментом на рынке коммерческой недвижимости за счет потенциала предложить более низкую цену 1 кв. м, а также возможности возместить НДС от полной цены объекта. Однако важно обращать внимание на опыт застройщика и его объем присутствия на рынке, принимая решения о заключении такой сделки. Информация с портала: https://realty.rbc.ru/
Список новостей |
