Главная  /  О КОМПАНИИ  /  Пресса и мы  /  И риэлторы, и их клиенты должны спать спокойно

И РИЭЛТОРЫ, И ИХ КЛИЕНТЫ ДОЛЖНЫ СПАТЬ СПОКОЙНО

Автор: Вениамин Вылегжанин
Источник: Квартирный ряд
Дата: 09.02.2009

Человек может спать спокойно только тогда, когда купленная им квартира чиста юридически. Сейчас, как уверяют многие, на рынок вышло много проблемных квартир, которые недобросовестные граждане хотят продать "под шумок". О том, стало ли в последнее время на рынке больше мошенников, я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым.

- Я не соглашусь с тем утверждением, что число мошенничеств увеличилось. Их всегда было много как со стороны покупателя, так и продавца. И к нам в компанию мошенники тоже иногда приходят, но быстро ретируются.

- Почему?

- Когда мы начинаем работать с продавцом, и он видит, как проверяется квартира, если человек имеет злой умысел, то найдет тысячу причин, чтобы с нами не работать. Напротив, честный продавец все меры по проверке принимает, как должное.

- Значит, мошенники пытаются даже через фирмы продавать квартир?

- Бывает и такое. Но когда я говорю, что проблемных квартир на рынке достаточно много, то я речь веду не о мошенниках, а о добропорядочных гражданах.

- В смысле…

- В том смысле, что наши законы, которые порой наши клиенты плохо знают, зачастую противоречат друг другу. И бывает так, что нередко даже честные действия граждан несут в себе «бомбу замедленного действия» для покупателя. Если мы что-то найдём проблемного, то всегда говорим об этом покупателю. Риэлторы-частники же не всегда могут "глубоко копнуть" при проверке квартиры. Поэтому те, кто в свое время покупал недвижимость через частных посредников, начиная сейчас продавать, бывают очень удивлены, когда узнают о проблемах, которые содержатся в их истории квартиры.

- То есть люди не понимали или не знали, что они приобретают?

- Вот именно. Когда мы начинаем проверять, то нередко просто волосы дыбом встают.

А те, кто знает о таких изъянах квартиры, нередко шантажируют нового собственника тем, что, мол, подадим в суд и вернем обратно свою квартиру. В последнее время появились даже адвокаты, которые находят таких людей (чаще всего это те, кто состоит на учете в ПНД) и предлагают им оформить определённый пакет документов, позволяющий шантажировать собственника. К сожалению, такой бизнес есть. Так что, приобретая жильё самостоятельно или через частных посредников, вы очень сильно увеличиваете риски расторжения сделки. Почему? Да потому, что углубленная проверка для частных посредников трудна или вовсе невозможна. А самое главное, она чаще всего для них опасна тем, что может вскрыть то, что они хотят оставить в тайне. Представьте себе, они что-то нашли, и сделка развалилась. Потерянное время и деньги…Не думаю, что много частных посредников на это согласятся. Добропорядочная фирма, которая дорожит своим именем, не может себе такого позволить. К примеру, у нас есть юридический отдел, зарплата специалистов этого отдела не зависит напрямую от сделки, поэтому юристы собирают самую полную информацию о квартире, и после этого покупатель решает: выходить на сделку или нет.

- Вячеслав Анатольевич, думаю, что вы согласитесь с тем, что одно из самых уязвимых звеньев в юридическом статусе жилья – это дети, которые на заре приватизации не включались в число собственников квартиры. Почему так получалось и можно ли исправить ситуацию сейчас?

- Корень этих проблем лежит в несовершенстве законов, регулирующих процессы приватизации в первой половине 90-х годов. Чаще всего родители несовершеннолетних детей в момент приватизации своего жилья не имели никакого злого умысла. Просто, если они тогда включали ребенка в число собственников жилья, то он в дальнейшем терял право на бесплатную приватизацию. К сожалению, и по прошествии десятилетий дети, чьи права были когда-то нарушены при приватизации, имеют возможность оспорить законность приватизации, проведённой даже много лет назад.. И это самое  неприятное, что по такого рода делам фактически нет срока исковой давности. Представьте, Вы — добропорядочный гражданин - и вдруг получаете повестку в суд по поводу единственного жилья. Всё. Спокойная жизнь у вас закончилась. Вопрос даже не в том, что решит суд, может все и обойдется, но поверьте, времени и нервов люди при этом теряют немало. Так что мы рекомендуем всегда очень тщательно подходить к сделке с недвижимостью, особенно если квартира перепродавалась несколько раз. Только обращение в серьёзную риэлторскую компанию с безукоризненной репутацией предотвратит такого рода неприятности.

- Но вы же не будете отрицать, что среди частных маклеров встречаются добросовестные работники?

- Да, есть. Только чаще всё-таки они не имеют качественных образования, возможностей и структур по проверке. Честный посредник может хорошо подготовить сделку, но проверить историю квартиры для него бывает довольно сложно. А это самое главное.

- Кроме того, частный маклер и ответственности за сделку не несет. Правда, и многие агентства недвижимости несут больше моральную ответственность, а не материальную.

- Совершенно верно, сохранить хорошую репутацию – одна из самых главных задач в нашей работе. Чтобы поддержать доброе имя компании, мы отслеживаем все очень тщательно. Чтоб покой наших клиентов никогда и никем не был нарушен. Бывает, сталкиваемся с тем, что после успешного завершения работы к нашему покупателю приходят люди с какими-то претензиями на его новое жилье. Но понимая, какой ряд мероприятий был  проведен при покупке недвижимости, они быстро теряют желание предъявлять нашим клиентам претензии.

- Приходят "обделенные" родственники ?

- Редко. Чаще появляются те самые "черные" адвокаты. Изредка в сделках участвуют люди, которые состоят на учете в психоневрологическом диспансере. Мы в день проведения сделки с такими клиентами всегда проводим освидетельствование специалиста и если, по мнению этого специалиста, проведение сделки сегодня не противопоказано по медицинским критериям, то мы эту сделку проводим. Но если по медицинским показателям не все в порядке, то сделку в этот день не проводим, и взвешиваем все «за» и «против». А покупателя всегда заранее ставим в известность, чтобы он понимал, почему произошли изменения в сроках сделки. Потом проходит время и находится «доброжелатель», который хочет помочь якобы обиженному продавцу. Но такой "доброжелатель" может не знать, что все действия при операции с недвижимостью были произведены нами верно. Как только он это видит, то сразу же уходит. А если мы не можем исправить что-то, тогда просто отказываемся от сделки и подыскиваем для клиента другую квартиру.

- Но это компания, она может себе позволить отказаться от рискованного варианта ради сохранения деловой репутации. А частник, у которого сделок не так много, вряд ли откажется от денег…

- Вполне возможно. Здесь многое зависит от личности посредника и от взаимоотношений с покупателем.

- А гражданин, который не лишен судом дееспособности, имеет право продавать квартиру, и сделка не всегда может быть расторгнута.

- Совершенно верно. В этом случае все будет зависеть от того, что решит суд…

- А так как у нас суды чаще всего решают в пользу «бедных»….

- Согласен. Часто суды выносят свои решения в пользу тех, кого обманули. Но заявления о том, что суды всегда принимают именно такое решение, голословны.

- И как уберечься от разного рода «проблемных» продавцов?

- Если человек, состоящий на учете в определенных организациях, отказывается проходить медицинское освидетельствование, то сделку мы не проводим. Стало быть, есть у него основания или нехорошие намерения. Таких отказов бывает процента 2-3%.

- Чем такие люди мотивируют отказ от сотрудничества?

- Порой бывает непонятно. Мол, это ущемление моего достоинства.

- Почему? Если человек понимает, что состоит на учете в одном из диспансеров?

- Но никто же не признается, что у него есть мысли через год потребовать квартиру назад. Сегодня он будет говорить о его якобы попранном достоинстве, а потом найдется «добрый» человек и начнет ему сулить выгоды от расторжения сделки. Кто-то и не выдержит, может и согласится….

- Приходилось ли Вам сталкиваться с квартирами, которые продавались много раз?

- Мы сталкивались с такими квартирами, но не все они «сильно проблемные». Кто-то купил квартиру, потом в ее истории нашел пятно, которое вселило в него беспокойство, и он стремится от нее избавиться. Другой у него купил, узнал о «запятой» в ее истории и тоже сбрасывает.

- А можно ли из этой запятой сделать точку?

- Можно. Надо посмотреть, а что там за ситуация. «Чистых» квартир очень мало на рынке. Часто встречаются не мошенничества, а просто незнание законов или их нестыковки. Поэтому покупателям мы говорим, какие тайны или нестыковки таит история той или иной квартиры, и что его может ожидать, если он купит такую квартиру. Советуем, как избежать рисков расторжения сделки.

- Может, имеет смысл рекомендовать застраховать сделку. Вы советуете такой выход своим клиентам?

- Безусловно. При наличии потенциальных рисков в юридическом статусе недвижимости, мы рекомендуем своим клиентам страховать сделку.

- Опять же, сбором пакета документов для рассмотрения страховой компанией занимаются риэлторы. А страховая компания возьмет на себя риски по сделке?

- Надежная страховая компания застрахует риск утраты права собственности. Страховые компании ведут статистику наступления страховых случаев по судебным делам в недвижимости. Специальные ответственные сотрудники страховой компании по официальной методике рассчитывают тариф, то есть после рассмотрения пакета документов объявляют стоимость страхового полиса титульного страхования (так называется страхование от утраты права собственности на недвижимость). Стоимость оформления титульного страхования составляет примерно 0.4-1.2% от цены недвижимости - за год спокойной уверенности в защищенности дома и семьи - и зависит исключительно от ситуации по истории квартиры.  

Реально же страховая компания защищает не от факта наступления страхового события (утраты права собственности в результате судебных разбирательств), а берет на себя обязательство выплатить страховую сумму (стоимость квартиры) в случае несчастливого исхода судебного процесса. Если вы не знаете истории квартиры, то не знаете от каких рисков надо страховаться. Риск появления детей, обделенных при продаже квартиры, или неожиданного появления супруга продавца квартиры из другого города (о чем у продавца в паспорте штампа может и не быть) - такие риски не снимутся, пока не изменится соответствующее законодательство.

- И в таких случаях нет срока исковой давности?

- Есть. Но он начинает свой отсчет с того времени, когда, например, ребенок узнал или должен был узнать о том, что его права были ущемлены. Суд примет во внимание его заявление о том, что человек не имеет претензий, и начнется этот отсчет.

- А если такой подросший ребенок подписал заявление об отсутствии претензий, а потом его кто-то переубедил изменить решение, то в этом случае он тоже может обратиться в суд и попытаться...

- Да, может. Но если человек в твердой памяти написал такое заявление, то у суда возникнет вопрос: почему вчера не было претензий, а сегодня появились. С момента поступления заявления такого рода начинается отсчет исковой давности. И если через 5 лет такой претендент вдруг «передумает» и попытается обратиться в суд, то в этом случае он получит ответ, что срок исковой давности, в течение которого ещё можно было отстоять свои права, закончился.

- Значит, после подачи такого заявления все равно лучше оформить титульное страхование?

- Да. Только в этом случае становится известен достаточный срок страхования права собственности - полис оформляется на 3 года. А если заявления от потенциального претендента нет, тогда страховать нужно на много лет, пока не продадите эту квартиру. Страхование - это защита интересов  покупателя недвижимости, если не удается другими путями снять риски.

- В завершении нашей беседы, расскажите случай из практики, связанный с нарушением прав детей. Наверняка, вам за годы  риэлторской работы приходилось с чем-то подобным сталкиваться.

- У нас была такая история. Женщина строила кооперативную квартиру 15 лет. За 3 месяца до окончания платежей она вышла замуж. Через 4 года ее супруг умер. Квартиру она оформила на себя и уехала в Питер. Потом решила ее продать. У бывшего ее супруга были дети, о которых она ничего не знала. Когда мы ей об этом сказали, и она узнала, что эти дети имеют права на долю квартиры, то как-то загрустила. Потом наши юристы объяснили ей, что ее супруг имел право не на 50% взносов, выплаченных ей, а только на те, которые они платили вместе, то есть 3 месяца, то женщина приободрилась и спокойно продала квартиру. И покупатели знали о наличии этого риска.

Так что мы не можем обезопасить наших клиентов от всех рисков, но мы помогаем свести риски к минимуму. Просто перед продажей квартиры нужно всегда тщательно изучать её историю. И если что-то можно исправить, то необходимо исправлять. А уж если такой возможности нет, тогда у покупателя всегда есть выбор: либо застраховать предстоящую сделку, либо отказаться от её проведения. Наша главная задача состоит в том, чтобы наши клиенты были уверены: в своей новой квартире они всегда смогут жить спокойно.

Беседу с Генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН