Покупать нельзя продавать
Где поставить запятую, пусть решает каждый для себя сам
Автор: Вениамин Вылегжанин
Источник: Квартирный ряд
Дата: 02.02.2009
Сейчас очень часто в СМИ можно прочитать устрашающие материалы о том, что рынок недвижимости вот-вот рухнет. Это панически действует на население. И люди порой не знают, что им предпринять. То ли им ждать, когда цены еще опустятся, то ли все же покупать сейчас, завтра может быть поздно.
Но нередко, читая разные публикации, создается впечатление, что большинство авторов просто не понимают, о чем они пишут, не знают иногда, что же на этом рынке сегодня происходит. О том, какая сегодня сложилась ситуация на столичном рынке жилья, рассказывает риэлтор-практик, заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:
- Согласен. В последнее время некоторые журналисты, аналитики и риэлторы действительно плохо представляют ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости в настоящее время. Не буду отрицать, что рынок в последние год-два, возможно, был перегрет. Смотрите сами. Летом 2008 года стоимость самой дешёвой однокомнатной московской квартиры в пятиэтажной «хрущёвке» доходила до четверти миллиона долларов. Это, наверное, дороговато. Но таков был рынок. Он всегда определяется уровнем спроса и предложения. И то, что в конце прошлого года произошла коррекция цен, - это вполне нормальное явление.
- Вы говорите о коррекции, но чаще мы слышим панические высказывания о падении цен.
- Да, многие аналитики с разной степенью убедительности продолжают говорить о грядущем обвале рынка. Чего они ждут? Откуда эта непрошибаемая самоуверенность? По каким критериям они считают? В какой валюте? Из каких таких соображений они исходят при исчислении грядущего конца света? Нет ответа. Есть только шокирующие подробности. Для таких аналитиков читательский (а также в равной мере зрительский, слушательский или интернет-пользовательский) рейтинг – превыше всего. Бедные наши читатели и слушатели! Что же делать несчастному покупателю? Многие газеты с целью поднятия своего рейтинга вели в последнем квартале прошлого года агрессивно-истерическую политику. Наверняка, тиражи в связи с этим, возросли. Но какой ценой! Они публиковали достаточно провокационную и противоречивую информацию. Это привело к вполне ожидаемым последствиям. Люди запаниковали. Как результат - серьёзное снижение уровня продаж.
- И что же людям действительно нужно делать?
- Главное – не паниковать и не бросаться в разного рода крайности. На рынке не происходит ничего из ряда вон выходящего. Рынок входит в свои берега. Ситуация эта рано или поздно должна была случиться.
- Леонид Аркадьевич, сейчас очень многие имеют деньги и не знают, что им делать с деньгами. Что бы вы им посоветовали?
- Вопрос совсем не такой глупый, как кажется. Расхожая банальность «Были бы деньги, а что с ними делать, мы сами знаем» сегодня не срабатывает. Оказывается, что не знаем. Опыт прошлых лет не годится. Тогда, в 90-х годах, всё было понятно: есть свободная копейка – срочно покупай валюту. Хуже не будет. Ситуация 1998-го года в этом всех ещё раз убедила. В 2000-х годах всё поменялось: держать деньги в рублях стало выгоднее, чем в долларах или евро. Интересный парадокс: в евро наш народ в большинстве своём как не верил, так и не верит. А доллар в последние несколько месяцев ведёт себя как сумасшедший. Но опять же никто не даст гарантии, что и завтра он будет так же уверенно взлетать наверх. Скорее всего, достаточно скоро возможна определённая коррекция курса доллара к рублю. Но когда? На сколько? Куда бежать? Что делать? Где предел роста доллара? Где предел роста евро? Где дно валютного рынка? Где дно рынка акций? Где дно рынка недвижимости? Что покупать? Когда покупать? Или продавать? Вопросы, вопросы, вопросы, на которые сегодня есть только один ответ: надо срочно звонить в солидное агентство недвижимости и честно, как на приёме у лечащего врача, говорить со специалистами о своей ситуации. Тем более, что в аналитических материалах Олега Репченко, опубликованных сразу же после новогодних праздников, есть информация о рейтинге доходности вложений в прошлом году. Инвестиции в недвижимость, несмотря на всё происходящее, оказались на первом месте по своей финансовой привлекательности. Вот почему для тех, кого интересует жилищный вопрос, сегодня стало ещё важнее обращаться к профессионалам рынка. Только в солидном агентстве недвижимости будет выбран самый правильный вариант решения жилищного вопроса. Только здесь будут учтены все переменные и все постоянные величины. Только здесь будут учтены интересы всех членов семьи, включая маленьких детей и пенсионеров. Риэлторы лучше всех знают, что и когда надо делать, как надо поступать в той или иной ситуации для того, чтобы решать все жилищные и финансовые вопросы если не с максимальной выгодой, то уж наверняка с минимальными потерями.
- Не стоит забывать и о том, что до 90% сделок, проходящих в Москве в последние годы, это так называемые альтернативные сделки. То есть, продавцу жилья деньги как деньги при продаже не нужны, а нужна другая квартира, которая устраивает по своим потребительским качествам и по цене.
- Вот именно. В конце года рынок, как говорится, «встал колом». И самим продавать своё жильё с большой потерей в цене не хотелось, и другие продавцы не торговались. А сейчас движение на рынке возобновилось. Если верить Олегу Репченко, то сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми. Стоимость московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются.
- Можно сказать, что рынок уже «проснулся».
- Вполне. Да, конечно! И мы это почувствовали по тому, как стал звонить телефон. Звонили не только для того, чтобы узнать, как и что на рынке, в каком он состоянии. Содержание звонков в последнее время стало осмысленным, внятным, понятным. Люди перестали нервничать и переживать. Им стали понятны новые «правила игры». Обращают на себя внимание очень важные слова, сказанные нашим мэром 13-го января. Отвечая на вопросы тележурналистов в прямом эфире, Ю. М. Лужков чётко сказал, что резкого снижения цен на недвижимость в столице не будет! После такого заявления городского головы стало заметно, как рынок качнулся в другую сторону: покупатели стали интересоваться реальными квартирами, которые нужны им здесь и сейчас, и по определённой цене. В конце прошлого года содержание их звонков было в большинстве таким: «А правда ли, что скоро цены резко будут падать? Сколько ждать?». Сейчас пришло понимание простой идеи: «Чудес не будет!». Те, кто хотел приобрести с помощью ипотеки жильё получше и подороже, поняли, что ипотеки нет и пока не предвидится. Предложение по ипотеке, прямо скажем, невелико. И условия достаточно жёсткие по сравнению с ситуацией середины прошлого года. Так что приходится покупать то, что по карману. А вот с этим вопросом сегодня стало намного лучше. Появился отличный выбор. Есть что купить, есть из чего выбрать. Реально радует обширное предложение. Квартир много. Они есть по разным ценам, в разных районах. И продавец стал уступчивее. Еще совсем недавно продавцы были абсолютно несговорчивы, они не хотели ничего менять в своей позиции «стою насмерть, и ни шагу назад!». Сейчас же всем стало понятно, что старых цен нет, и в ближайшее время они пока не вернутся. А остроту вопросов, стоящих перед продавцом, никто не снимал, поэтому задержка по времени в решении жилищных вопросов всегда ведёт только к ухудшению ситуации.
Считаю, что сегодня рынок даёт всем чёткое и ясное понимание простой истины: разумный компромисс по цене, предложенный покупателем, выгоден не только покупателю, но и продавцу. Сейчас у обеих сторон сделки появился реальный шанс решить свои задачи, которые ещё 2-3 месяца назад были совершенно нерешаемы даже теоретически. Сегодня наступил долгожданный момент, когда сегодня САМОЕ ВРЕМЯ решать свои жилищные вопросы.
- И не слушать аналитиков?
- Как ни грустно, но аналитики рынка порой провоцируют людей на принятие неверных решений. К примеру, мы читаем в разных газетах и слышим по разным теле- и радиоканалам уверенные прогнозы аналитиков: «вот уже совсем скоро упадут цены на…» Кто же станет в такой обстановке покупать жильё по сегодняшней цене? Вот покупатель и ждёт.
- Но и продавцы пока не спешат снижать цены?
- Как и раньше, нам звонят клиенты и просят о «срочном выкупе» только в случае острой необходимости. И в отдельных случаях мы идём им навстречу. Но говорить о тенденции все же пока не приходится. Как говорится, поживем – увидим.
- Вы согласны с тем, что сегодня кризис совсем не такой, каким он был в 1998-м году?
- Согласен. И много по этому поводу уже сказано и написано. Но так устроена психология людей. Негативная информация воспринимается ими гораздо быстрей, чем трезвая взвешенная объективная оценка происходящего. Попытаемся посмотреть на вещи с иного угла зрения. Нынешний кризис – не первый в истории человечества. И, смею настаивать, не последний. Надо посмотреть на оценки мудрецов, которые жили до нас. Как они смотрят на модель поведения человека во время кризиса. Кстати, очень верно подметил в VI веке до нашей эры еще Конфуций. Он писал, что «любой кризис несёт в себе либо потенциальную опасность, либо благоприятную возможность. Ничто в мире не имеет иного значения, кроме такого, которое мы ему придаем. Мы видим мир не таким, какой он есть, а таким, какие мы есть на самом деле.
Глупец, который хочет видеть в кризисе лишь «опасность», будет видеть в нём именно опасность. Ему удобно прикрывать свои трусость и бездействие тем, что происходит за пределами его дома.
- Значит ли это, что кризис больше в головах людей?
- Древний мыслитель, как мне кажется, правильно расставляет акценты. Кризис не на бирже или в банке. Он действительно только в головах людей. Если все вкладчики самого крепкого банка придут одновременно забрать свои деньги, банк рухнет. И никакая помощь извне ему не поможет. Ни в каком размере. И под любые проценты на любой срок.
Перефразируя слова нашего Президента, хочется призвать горе-аналитиков: «Не надо «кошмарить» народ замогильными прогнозами!». Давайте же посмотрим вглубь вопроса. Сегодня ситуация именно такова, какова она есть. И кому-то нужно решать свои жилищные вопросы здесь и сейчас. Так зачем же им мешать в этом?!
По оценкам социологов до 64% причин разводов в Москве коренятся в нерешённом жилищном вопросе. Хочу заметить, что этот вопрос сегодня решать гораздо проще и выгоднее, чем когда-либо ранее.
И в завершение разговора мне хотелось бы еще раз обратиться к мыслям древних мудрецов. Для обозначения слова «кризис» в китайском языке существует два иероглифа: один из них означает «опасность», а другой – «великолепный шанс» или «редкая благоприятная возможность». Так давайте же не будем забывать о первом, а использовать в своей работе и в жизни все же второе значение.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
