Главная  /  Консультация  /  Статьи

Выкупим срочно и… дорого

Такие объявления иногда можно встретить в рекламе компаний. О том, как людям следует относиться к подобным призывам, и стоит ли пользоваться этой услугой, рассказывает заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

– Уважаемый Леонид Аркадьевич! Согласитесь, что порой возникает ситуация, когда человеку нужно срочно продать квартиру. Как ему поступить? Куда обратиться?

– Да. В жизни бывает всякое. В том числе, может возникнуть ситуация, при которой продать квартиру необходимо максимально быстро. Причин может быть много. Как позитивных, так и негативных. Например: свадьба, рождение детей, приобретение загородного дома с участком, расширение бизнеса, и т. п. Однако, бывают и грустные причины: сложности со здоровьем у членов семьи; ситуации, связанные со сменой работы; невыполненные кредитные обязательства... У собственника возникает мысль: продать квартиру нужно как можно быстрее, чтобы решить свои вопросы! Что делать, когда обстоятельства «жмут» со всех сторон? К кому обратиться?

В этой ситуации на помощь должна прийти серьёзная риэлторская компания. Сотрудники такой компании никогда не посоветуют клиенту бежать «сломя голову» продавать квартиру на заведомо невыгодных для собственника условиях. Риэлтор немедленно выезжает на квартиру, чтобы осмотреть и оценить её объективно. Очень важно понять, насколько остро клиенту необходим срочный выкуп. Зачастую спокойный взвешенный анализ ситуации, которая сложилась у клиента, даёт риэлтору все основания утверждать, что срочный выкуп в данном конкретном случае – далеко не самый лучший выход. Собственнику жилья обычно срочный выкуп опасен и не выгоден.

– Давайте рассмотрим пример. В СМИ опубликовано объявление о том, что некая организация готова выкупить жильё за 95% от его рыночной стоимости. Вроде как, привлекательное предложение, но…кто будет определять эту рыночную стоимость?

– Если собственник жилья всё-таки принял окончательное и продуманное решение о том, что срочный выкуп ему действительно необходим, вопрос определения стоимости жилья становится принципиально важным. Эта цена должна устроить и собственника, и организацию, которая готова приобрести жильё. Интересы сторон тут прямо противоположны. Собственник в ста случаях из ста завышает стоимость квартиры. Организация, с другой стороны, объективно заинтересована в максимальном уменьшении своей затратной части и к снижению оценочной стоимости квартиры. К сожалению, популярные сервисы, помогающие определить среднюю цену квартиры («ЦИАН», «ДОМКЛИК», «ДОМОФОНД» и др.), в данном случае не помогут ни одной из сторон. Алгоритм определения средней рыночной цены у них унифицирован и отцифрован. Главное: он связан только с ценовыми пожеланиями продавцов, которые указаны в базах данных. Эти пожелания редко совпадают с реальными ценами сделок. И если выкупающая организация не связана напрямую с рынком недвижимости (например, это банковская структура или подразделение какого-нибудь холдинга), она будет оценивать квартиру по минимуму. На 95% от стоимости жилья рассчитывать не приходится. И на 90% тоже. Важно понимать, что у выкупающей стороны есть не только свой финансовый интерес. Есть неизбежные издержки, причём не малые. Подготовка к выкупу, проверка документов, уплата налогов, пошлин, и т. д. Затем рекламные расходы, поиск покупателей, уплата процентов по кредиту, так как чаще всего выкуп производится за счёт заёмных средств. Как Вы думаете, на кого, в конечном итоге, возложит все эти расходы выкупающая сторона? Конечно же, на сторону собственника.

– Как здесь быть человеку? Может ли он, проконсультировавшись у независимых аналитиков, сам определить эту рыночную стоимость? Но не голословно, а предъявив официальный документ об оценке квартиры?

– Конечно, разговаривать с выкупающей организацией значительно проще, если на руках у собственника жилья имеется оценочный альбом, изготовленный авторитетной оценочной компанией. Важно, чтобы эта оценочная компания была признана выкупающей стороной, как авторитетная. Рейтинг оценочной компании в интернете, скорее всего, большого значения для выкупающей организации не имеет. Поэтому, перед тем, как оплатить безвозвратным платежом работу оценочной компании, нужно убедиться, что оценочный альбом будет принят к рассмотрению. И всё равно, наличие оценочного альбома не может гарантировать, что продавец получит на руки 95% от той стоимости, которая указана в альбоме.

– Есть ли компании, которые работают честно? Пусть не 95% дадут, то хотя бы 90. Как понять, что перед Вами не люди, которые хотят поживиться на вашем горе. Наверняка, срочно хотят продать те, кому позарез нужны деньги.

– Я бы не стал здесь употреблять термин «честно» или «нечестно». В бизнесе есть только два понятия: «выгодно» или «невыгодно» для каждой из сторон. Учитывая объём расходов, которые предстоят выкупающей стороне, нужно смотреть на вещи реально и объективно. 80% от среднерыночной стоимости жилья – это максимум, на что можно рассчитывать при срочном выкупе на сегодняшнем рынке недвижимости. И ещё одно соображение. С середины 2020-го года цены на квартиры неуклонно идут вверх. Причины этого явления мы обсудим в другой раз. Никто не даст 100%-й гарантии, что эта тенденция продолжится в течение полугода, года или двух. То есть, существуют дополнительные рыночные риски. И я могу сказать с большой долей вероятности, что эти риски снова лягут на продавца при срочном выкупе.

– И последнее. Леонид Аркадьевич! Вы бы советовали людям пользоваться такой услугой? Или, может быть, есть альтернативные варианты решения сложных жилищных ситуаций?

– Это главный вопрос нашей беседы. Я категорический противник срочного выкупа. Всегда рекомендую своим клиентам обратиться к этому способу решения жилищного вопроса исключительно в случае крайней жизненной необходимости. Обычная риэлторская услуга по поиску покупателя, готового приобрести квартиру по максимальной рыночной цене – это самый разумный сценарий развития любой жилищной ситуации у собственника. За 20 с лишним лет работы в риэлторском бизнесе у меня, конечно же, были ситуации, при которых «срочный выкуп» являлся для собственника жилья единственным способом решения. В моей практике был, к примеру, интересный случай. Ко мне в начале «нулевых» обратился клиент с просьбой помочь ему срочно продать квартиру. Он рассказал мне, что у его матери было тяжёлое заболевание, которое поддавалось хирургическому лечению в Германии. Операции такого рода проводились тогда только в Мюнхене и в Гамбурге. И стоили очень дорого. Кроме того, речь шла о продаже квартиры в Москве, которую собственник получил по наследству от его бабушки. То есть, продаваемая квартира была у него не единственным жильём. Мы взяли кредит в банке и выкупили у него эту квартиру за 80% от её реальной рыночной стоимости, потом сумели достаточно быстро найти покупателя на эту квартиру. Вернули в банк деньги с процентами, заплатили все налоги и пошлины. Его матери сделали удачную операцию в Мюнхене, и она, слава Б-гу, сегодня жива и здорова. И мне радостно, что я участвовал в благородном деле.

Итак. «Срочный выкуп» – это сложная дорогостоящая инвестиционная операция, связанная с высокими рисками. Этим должны заниматься только самые солидные и авторитетные риэлторские агентства, у которых есть необходимый опыт, квалифицированный персонал и соответствующие финансовые и организационные возможности. Как только появилась идея о срочном выкупе, немедленно звоните в солидную риэлторскую компанию. Специалист точно скажет, нужен в Вашем случае срочный выкуп или нет. Если окажется, что он всё–таки нужен, – расскажет, как собственнику провести эту операцию безопасно и с максимальной выгодой.