Главная  /  Консультация  /  Статьи

«Старые песни о главном…»

«Собственник. Продаю 1-ком квартиру через дарение. Риэлторам  просьба: не беспокоить» Конец цитаты.

Лет 15 таких объявлений не публиковали участники рынка. И я подумал, что всё это в прошлом. Эпоха дикого рынка недвижимости середины «весёлых 90-х», вроде как, закончилась. Очень хотелось думать, что такого рода формулировки не привлекут внимания наших осторожных граждан, живущих в эпоху Его Величества Интернета. Я искренне надеялся, что в соревновании между жаждой «халявы» и здравым смыслом должны победить здравый смысл и его сестра - прагматичная осторожность. Но не тут-то было! Всё повторяется! «Ничто не ново под луной!» - написано в Великой Книге.

Давайте разбираться по существу. С какой стати честному продавцу совершать сделку купли-продажи квартиры, прикрывая её притворной сделкой дарения? Зачем покупателю экономить на услугах риэлтора, подставляя себя под двойной удар: и со стороны продавца, и со стороны закона? Опять жажда «халявы»?

Что касается покупателя, который готов в одиночку броситься, очертя голову, в пучину рынка недвижимости, то это его законное право рискнуть своими сбережениями. Цена риска, правда, очень уж высока, но он хозяин своих денег. Хочет рискнуть – пусть рискует. Только потом перед камерой в передаче «Петровка-38» не стоит пускать скупую слезу. Мы обо всём предупреждали «на берегу».

С продавцом всё обстоит гораздо интереснее. Будем надеяться, что он не мошенник, а обычный гражданин, который, как это стало модно говорить, «считает каждую копейку». Скорее всего, в данном случае у автора этого объявления (продавца недвижимости) прослеживаются, по крайней мере, 2 мотива: уклонение от уплаты подоходного налога при отчуждении недвижимого имущества и нежелание платить комиссию риэлтору. Оба мотива полностью понятны и объяснимы. Почти в каждой передаче по телевидению присутствует фраза «… в наше непростое время…». На самом деле нынешний период в жизни страны не проще и не сложнее любого другого. Кризиса в привычном понимании (1998-й или 2008-й годы) у нас, конечно, нет. Есть определённая политическая ситуация, спровоцированная внешними факторами. И не более того. Но многие наши граждане стали расценивать обстановку как критическую, и стали кидаться на самые дешёвые и «привлекательные» предложения, от которых невозможно отказаться. Забывая при этом о стоимости сыра в механическом приспособлении для ловли мышей. Бессмысленно искать здравый смысл в поведении мыши, жаждущей сыра везде и всегда. Граждане! Нельзя же уподобляться в бездумной жажде «халявы» грызунам! Но довольно эмоций! Здравый смысл и здоровый прагматизм. Это нам поможет.

В законодательстве Российской Федерации всё чётко сформулировано. П. 2 статьи 170 ГК РФ гласит: «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила».

То есть, когда выплывет (а она обязательно выплывет) информация о том, что за договором дарения покупатель и продавец скрыли возмездную сделку, совершённую на иных условиях, нормы закона будут нарушены. Следовательно, суд признает Договор дарения ничтожным, и к сделке будут применены правила купли-продажи. Перспектива такова: потерянное время, истрёпанные нервы, потраченные силы и немалые деньги, а в результате – последствия обычной стандартной сделки купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями. Ещё один аспект: Налоговый кодекс Российской федерации никто не отменял. Обязанность по уплате налогов лежит на налогоплательщике (статья 45 НК РФ). К слову сказать, одаряемый обязан уплатить налог на дарение. В общем, заключая притворную сделку дарения, обе стороны сделки нарушают гораздо более серьёзную статью теперь уже Уголовного Кодекса РФ. Многие покупатели наивно полагают, что неуплата налогов продавцом – его забота. Это не так. Покупатель привлекается к уголовной ответственности как соучастник уголовного преступления. По решению суда участники такой сделки могут быть осуждены в соответствии со статьёй 199 УК РФ. А это уже «…до двух лет лишения свободы…». Справедливости ради, надо сказать, что «…без конфискации…». Скорее всего, срок у продавца будет несколько больше, чем у покупателя. И отбывать наказание они будут в разных пенитенциарных заведениях. Но, как говорится, кому от этого легче?

Вывод прост: да здравствует здравый смысл! Не лезьте в мышеловку аферистов! Как только зародилась мысль о решении жилищного вопроса, немедленно звоните риэлтору, «…не дожидаясь перитонитов!…». А объявления, похожие на приведённые выше, просто не читайте!