Главная  /  Консультация  /  Статьи

Сделки с недвижимостью при участии органов опеки и попечительства

В соответствии с нынешним законодательством предварительное разрешение (далее по тексту согласие) органа опеки и попечительства требуется в том случае, если отчуждаемое жилое помещение (или доля в праве собственности на жилое помещение) находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц.  

В ситуации, когда несовершеннолетний не является собственником, а лишь проживает в жилом помещении, согласие органа опеки и попечительства требуется только в двух случаях: 

– когда несовершеннолетний находится под опекой и попечительством; 

– когда несовершеннолетний остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.  

Однако не стоит забывать о получении согласия органов опеки и попечительства при подготовке сделки по купле-продаже комнаты (комнат) в коммунальной квартире, даже если в составе продавцов несовершеннолетних нет, и они там не проживают. Здесь необходимо проверить и обратить внимание на ситуацию, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние дети. 

В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. 

Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки сам. Такие ситуации усложняются тем, что ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. Они не являются участниками сделки и в ней не заинтересованы. И вот здесь риэлтору, как правило, приходится убеждать соседа по коммунальной квартире потратить свое время и силы, и помимо отказа от преимущественного права покупки, получить еще и согласие органа опеки и попечительства.  

Есть еще одно интересное обстоятельство, при котором необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства, – это отказ от наследства. Очевидно, что отказ от наследства влечет изменение имущественных прав ребенка, поэтому в целях обеспечения защиты его прав и интересов также необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Порядок получения такого разрешения органа опеки и попечительства регламентирован положениями статьи 21-й Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48 «Об опеке и попечительстве».