Главная  /  Консультация  /  Статьи

Сделка длиною в … несколько лет

Сделки с недвижимостью бывают разные. Иногда они достаточно простые, но чаще все же осложненные. А если цепочка из продавцов и покупателей довольно длинная, то такая сделка считается уже очень сложной. Но ту, которая у нас в компании недавно состоялась, я бы поставил в разряд…. уникальных.

Что делать, если у квартиры 15 собственников?

Примерно год назад к нам обратилась Анна Ивановна Фролова (все имена, доли, размеры денежных сумм и адреса изменены из соображений конфиденциальности), собственница 7/100 долей в праве собственности на трёхкомнатную квартиру в Хамовниках, с просьбой помочь ей в продаже принадлежащей ей доли. Мы объяснили Анне Ивановне, что поиск покупателя на 7/100 долей в квартире (даже если квартира в Хамовниках) может затянуться на неопределённый срок, так как в натуральном выражении эту долю выделить не представляется возможным. Единственно возможный путь – найти покупателя на всю квартиру, договорившись с другими участниками долевой собственности. Она расстроилась, так как кроме неё, других собственников было ещё 14, и как с ними со всеми договориться? Анна Ивановна рассчитывала получить при продаже приличную сумму денег, которые ей были необходимы для решения острых вопросов в семье. На наш закономерный вопрос о происхождении столь странной доли в большой трёхкомнатной квартире стоимостью примерно 15 миллионов рублей, Анна Ивановна глубоко вздохнула и начала свой рассказ.

В 2004-м году собственницей этой квартиры была одиноко проживающая гражданка Куприянова Лилия Михайловна 1920-го года рождения. Право собственности на эту квартиру возникло у неё в результате приватизации в середине 1990-х годов. Летом 2004-го года она почувствовала недомогание (сердце стало побаливать), и приняла решение съездить к нотариусу Хромову и написать завещание. Нотариус удостоверил это завещание, в котором, как потом выяснилось, Лилия Михайловна решила наделить 13 физических лиц (ни один из них не был её родственником) и два юридических лица долями в принадлежавшей ей квартире после её смерти. Никому из этих лиц она об этом рассказать не успела, так как утром следующего дня ее на «скорой» увезла в больницу. Откуда старушка уже не вернулась. А через несколько дней её похоронили рядом с мужем на Новодевичьем кладбище.

Лилия Михайловна прожила долгую, яркую и красивую жизнь. Во время войны участвовала в обороне Москвы, после Победы занималась восстановлением родного Московского Высшего Технического Училища имени Баумана, в 1950-м году защитила докторскую диссертацию, потом её назначили проректором МВТУ им. Баумана. В 1956-м году её повысили по линии научной деятельности, и перевели в Академию наук. Своих детей у неё никогда не было. Её мужем был Михаил Куприянов – знаменитый художник, участник всемирно известного творческого союза карикатуристов «Кукрыниксы». Она была одной из первых красавиц страны. За ней пытались ухаживать актёры и поэты, члены правительства и генералы, но брак с Куприяновым был «железобетонным». Они прожили в любви и согласии 64 года, вплоть до его кончины в 1991-м году. Интересный факт. В 1949-м году на неё «положил глаз» Лаврентий Павлович Берия. Если женщина ему нравилась, то он никогда не останавливался ни перед чем, чтобы добиться своего. Но ей повезло. Её мужу в 1949-м году дали Сталинскую премию, а через месяц И. В. Сталин лично вручил ему золотую Звезду Героя Социалистического Труда, и Берия не стал рисковать и испытывать судьбу. Но вернёмся к сделке.

Кто первый, того и тапки

Все хлопоты, связанные с похоронами, взяли на себя её младший брат и племянники. После того, как прошли 40 дней с момента смерти Лилии Михайловны, брат, как единственный (как он думал) наследник имущества умершей, написал у нотариуса Шутова заявление с просьбой открыть наследственное дело в отношении квартиры, расположенной в Хамовниках. В установленном законом порядке в сроки, определённые Гражданским кодексом РФ, брат зарегистрировал переход права собственности на эту квартиру на основании Свидетельства о праве на наследства по закону. Заехал в квартиру, сделал ремонт, сменил замок в двери. Но он не знал, что самое интересное ждёт его впереди.

Нотариус Хромов, у которого покойная Лилия Михайловна оформляла завещание, узнал о её смерти, вскрыл завещание и начал процедуру оповещения наследников, указанных в завещании. Когда он собрал всех наследников в своём кабинете и огласил им волю умершей, они очень удивились этому. Никто из них понятия не имел о том, что Куприянова упомянула их в своём завещании. Все они не являлись родственниками Лилии Михайловны. Они также, как и брат умершей, написали заявления с просьбой об открытии наследственного дела. Нотариус выдал каждому из них Свидетельство о праве на наследство на причитающиеся им доли в квартире. И они тоже не знали, что самое интересное ждёт их впереди.

В Главном управлении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Москве (так тогда назывался регистрирующий орган) им всем дружно отказали в регистрации перехода права, так как наследство уже было открыто, и квартира к этому моменту находилась в собственности у брата умершей. На следующий день они вновь сидели в кабинете у нотариуса Хромова. Он им посоветовал единственно правильное решение: «Обращайтесь в суд! Я вам посоветую толкового адвоката».

Суд отсек часть наследников

На суде выяснилось, что умершая в своём завещании указала фамилии, имена и отчества нескольких наследников по памяти, с ошибками. Им сразу отказали в праве на наследство. Одно из юридических лиц, упомянутых в завещании, было аффилировано с Русской Православной Церковью. С этим наследником было не просто. Регистратор затребовал от Священного Синода РПЦ подтверждение компетенции лиц, назначавших игуменов монастырей или руководителей приходов. В титулах правящих архиереев нередко перечисляются малоизвестные или находящиеся теперь за границей местности, и у лиц, далеких от Церкви, это часто вызывает резонные вопросы. Чтобы избежать неудобных и лишних вопросов, руководство этого юридического лица отказалось от принятия наследства. Их представитель подписал нотариально заверенный отказ. У второго юридического лица ситуация была более благоприятной. Они вступили в права наследства на 21/100 долю в квартире.

Суды длились в общей сложности три года. Опущу подробности судебных разбирательств. В конце концов суд вынес решение, согласно которому брат умершей проиграл дело, и был вынужден освободить спорную квартиру. Суд высшей инстанции оставил это решение без изменений. Казалось бы, победа наших клиентов. Однако, победы в суде, которую одержал коллектив наследников по завещанию, оказалась не достаточно. Неумолимо приближался следующий акт.

Страховщики «зарубили» сделку

Собственники пытались решить проблему со своей недвижимостью самостоятельно. Они пытались продать ее ….десять лет! И только после безуспешных продолжительных попыток они, наконец, решили обратиться за помощью в риэлторскую компанию. Их выбор пал на наше агентство. Мы подписали эксклюзивный договор с Анной Ивановной и со всеми участниками долевой собственности лишь в 2017-м году. К моменту начала нашей работы их осталось 11. Всех потенциальных покупателей (а их у нас было 5 или 6) ситуация с 11-ю собственниками пугала, и они «отвалились» один за другим. Шестой покупатель пытался приобрести эту квартиру с использованием ипотечного кредита одного из известных банков. Страховая компания, которую настоятельно (даже слишком настоятельно) рекомендовал ипотечный банк, потребовала уменьшить количество собственников «ну хотя бы до пяти, а лучше до трёх». Коллектив продавцов не сразу понял, что от них хотят, и каким образом можно удовлетворить столь странное требование страховой компании. Мы, конечно же, сумели найти вариант, который учитывал интересы всех продавцов, и назначили день подписания документов, которые требовала страховая компания. Собственники жилья понимали риски, на которые толкали продавцов страховщики. Тем не менее, они были готовы пойти на условия банка ради совершения сделки. Но не тут-то было! Как только страховщики сообщили банку, что ситуация может получить логичное решение, банк отказал в одобрении объекта за 2 дня до назначенной сделки без объяснения причин отказа. Ну что тут скажешь? Убытки понесли все, кроме банка. Покупатель понёс потери: оценочный альбом, работа нанятого им юриста и т. д. Продавцы ничего не получили, кроме нервотрёпки и потери времени. Но у банка своё видение процесса, и ему наплевать на то, что страдают ни в чём не повинные люди.

Банк выдвигает невыполнимые требования

Прошло полгода. Седьмой покупатель влюбился в квартиру окончательно и бесповоротно. Во многом, его энтузиазм был для нас дополнительным стимулом и побудительным мотивом. Собственники за эти годы устали и сникли. Покупатель понимал все свои «минусы», что он «ипотечник», и банк, в котором он получил одобрение, будет тщательно и скрупулёзно искать причины для отказа в приобретении этой квартиры с «одиннадцатью друзьями Оушена». У банка задача одна: обезопасить свои интересы от любых (пусть даже и чисто умозрительных) опасностей возникновения рисков. Но покупателю квартира была очень нужна и важна, и это определило ход дальнейших событий.

Мы поняли, что никто, кроме нас, решить эту ситуацию не сможет. Другого шанса может и не быть. Рассчитывать на благоразумие страховщиков или на здравый смысл у сотрудников банка не приходится.

Этот банк стал выдвигать новые требования, которые не совпадали с требованиями предыдущих банков. Дошло до того, что юристам банка не понравилась формулировка одного из судебных решений, на основании которого была произведена государственная регистрация перехода права на одну из долей. Мы сумели убедить судью внести нужные банку изменения в тексте решения, и в Росреестре смогли объяснить, почему там должны зарегистрировать эти изменения. Банк надеялся, что у нас ничего не выйдет, и не сразу поверил, что мы это смогли сделать.

Невозможное стало возможным

Всё готово. Дата назначена. Нотариус назначил нам время для подписания документов по сделке. Тексты готовы. Сумма наличных заказана заранее в письменном виде. В депозитарии банка заранее заказаны и оплачены 11 ячеек для всех продавцов. Условия доступа к ячейкам согласованы и прописаны в распечатанных заранее договорах аренды ячеек. Но пришла беда, откуда не ждали. Руководитель отделения банка, в котором проходила сделка, приняла решение использовать денежные средства, доставленные инкассаторами с утра в кассу банка по заявлению нашего покупателя, для выплат наличными по другой транзакции. Потом мы выяснили, что в этом отделении какой-то известный человек решил снять со своего счёта средства, и ему не смогли отказать. То есть, сделка оказалась под большим вопросом. Закладывать в 11 ячеек нечего. Начались эмоции. Эмоции в таких случаях обычно никому не помогают. Мы спросили у кассира, что нам делать. Ответ нас шокировал: «Идите домой. Сделки не будет. Приходите завтра».

Какое «завтра»? У нотариуса завтрашний день расписан по минутам. И для нас там места нет. Идти с чемоданом документов к другому нотариусу бессмысленно. Более того, один из собственников завтра улетает в Амстердам, второму предстоит завтра забирать дочь с новорожденной внучкой из роддома, и т. д. Идём в кабинет руководителя отделения с нашим покупателем. Задаём вопрос: «Что можно сделать?». Её ответ «Ничего» нас не устроил. Мы звоним её начальству и просим, чтобы 15 миллионов рублей привезли сегодня. Когда нам сказали, что это невозможно, потому что инкассаторы уехали, мы попросили их номер телефона. Мы дозвонились, поговорили, всё объяснили, упросили, уговорили, и договорились.

Наличные привезли к закрытию отделения. Сделка продолжилась. Мы заложили деньги в ячейки. Помчались к нотариусу. Нотариус закончил с нами работать в 21:30. Сделка свершилась, и утром следующего дня все документы были сданы на государственную регистрацию перехода права. Наши клиенты через 3 дня получили причитающиеся каждому из них деньги, а покупатель получит документы на квартиру и ключи от неё.