Главная  /  Консультация  /  Статьи

Как бы тщательно не старался покупатель проверить "юридическую чистоту" квартиры, это не всегда гарантирует, что договор купли-продажи не будет признан недействительным. На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риэлтора, нотариуса и регистрирующего органа:


• Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам;
• Нарушение в процессе приватизации;
• Продажа по поддельным документам;
• Превышение полномочий представителя участника сделки;
• Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки;
• Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан;
• Раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;
• Совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;
• Риски, связанные с несовершенством информационных баз учреждений в стране;
• Прочие риски, связанные с утратой права собственности на квартиру.


И еще совет: Ознакомившись с квартирой и решив остановить на ней свой выбор, назначайте встречу с хозяином. При этом имейте ввиду: не вправе самостоятельно заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Опасно заключать сделки с лицами, состоящими на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Даже если на момент заключения договора не будет решения суда о недееспособности такого продавца, то сделка впоследствии все равно может быть оспорена – как совершенная гражданином "дееспособным, но не способным понимать значение свих действий или руководить ими на момент заключения сделки" (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).


В первом случае срок давности для отмены сделки через суд составит три года. Во втором случае сделка может быть оспорена не позднее чем через год после ее исполнения (т.е. оформления купли-продажи) – согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ.


Рискованно начинать процесс купли-продажи, если у продавца очень плохо со здоровьем и он, что называется, при смерти. Если, не дай Бог , бедняга отойдет в мир иной до регистрации сделки (а процедура всех оформлений может занять до нескольких месяцев), то могут возникнуть серьезные сложности. Сделку, скорее всего, придется расторгать, не исключены проблемы с возвратом авансов и задатков, выданных риэлтору и покойному продавцу.


Что еще должно насторожить покупателя: Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку. По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. Обиженный супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Срок исковой давности в таких случаях составляет один год.


Продажа квартиры, в которой зарегистрированы по месту жительства (прописаны) родственники собственника. Не расслабляйтесь, если "юридически грамотный" продавец ссылается на новый жилищный кодекс: мол, теперь препятствий для продажи такого жилья совсем нет. "Населенная" квартира на самом деле может быть продана, и ее жильцы действительно потеряют право на жилплощадь. Однако добиваться их выписки придется в судебном порядке. Вам это надо?


Неоднократная продажа квартиры за короткий срок (об этом вы можете поинтересоваться у соседей). Если все предыдущие покупатели стремились поскорее избавиться от этого жилья, то что-то, видимо, тут неладно. Например, квартиру вам могут продавать летом, а зимой выяснится, что она плохо отапливается, продувается и т.д.


Встречается и такая ситуация: Гражданин, ранее зарегистрированный по месту жительства в муниципальной квартире, которой пользовался как наниматель жилого помещения, в связи с осуждением приговором суда снят с регистрационного учета. Сохраняет ли он право пользования жилищем?
В соответствии с новым Жилищным кодексом, если гражданин был осужден к лишению свободы на срок 6 месяцев после 23 июня 1995г. и в связи с осуждением снят с регистрационного учета по месту жительства в муниципальной (приватизированной) квартире, которой пользовался как наниматель или член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, он после освобождения из мест лишения свободы имеет право пользования данным жилым помещением и регистрации в нем по месту жительства (при условии фактического сохранения данного жилого помещения), поскольку после указанной даты признание гражданина утратившим вышеназванное право в связи с осуждением на длительный срок в судебном порядке. Таким образом, при оформлении сделок с недвижимостью без квалифицированной помощи опытных специалистов не обойтись.


Агентство недвижимости "ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА" на протяжении более 20 лет помогает своим клиентам в совершении всех видов операций с жилыми помещениями в Москве и Подмосковье.


Консультации по вопросам покупки/продажи жилья проводятся бесплатно.

Тел. (495) 647-00-00, (495) 627-77-77

Вернуться к списку статей

08.10.09