Главная  /  Консультация  /  Статьи

Как выбрать ипотечный банк?

Сегодня я займусь делом, которым любят заниматься абсолютно все. Я намерен давать советы. К советам люди обычно относятся достаточно скептически. Это я хорошо знаю. Почему я, несмотря ни на что, решил сформулировать несколько советов, которые могут быть полезны нашим читателям? Чтобы я мог реально помочь людям решить свои жилищные вопросы с максимальной выгодой для них. Я устал повторять посетителям, которые приходят к нам, когда «поезд уже ушёл», горькие слова: «Поздно. Мы не сможем Вам помочь». Многие не понимают очевидную закономерность: риэлтор нужен покупателю не на заключительном этапе, а в начале пути.

В решении жилищного вопроса самым важным фактором является не финансовая составляющая, а время. Большинство покупателей уверены в том, что для успешного решения жилищного вопроса сначала нужно найти финансы, потом искать варианты максимального количества квартир, и только в самом конце, на всякий случай, можно подключить юриста или риэлтора. К слову сказать, многие даже не догадываются, что это абсолютно разные люди, решающие совершенно разные задачи.

На простом и жизненном примере я легко докажу, что время – важнейший фактор, определяющий успех в решении ситуации с жильём. Наглядная модель возникла перед моими газами буквально на прошлой неделе.

Ко мне на консультацию пришёл молодой мужчина лет 25-28-ми, и начал рассказывать свою историю. Назовём его Юрий. Он женат 4 года. Юрий и его жена Ирина проживают в однокомнатной квартире общей площадью 31,2 кв. м. на первом этаже 5-этажного блочного дома в районе ст. м. Текстильщики. Квартира досталась ему по наследству после смерти бабушки. Примерно полгода назад жена поведала ему радостную весть: у них будет ребёнок! Прекрасное известие! Счастье и радость. Они, конечно, знали, что через определённый природой срок, когда их станет не двое, а трое, всё в жизни изменится. Им необходимо приготовиться к такому повороту событий заблаговременно. Юрий всегда считал себя неглупым и экономным. Поэтому хотел обойтись, как говорится, «малой кровью». Решил сделать в квартире перестановку, чтобы было место для кроватки и пеленального столика. Вечером того же дня пришли двое его друзей, и перестановка была сделана за полчаса. Отмечал это событие Юрий с друзьями до полуночи. Утром он оценил последствия перестановки и понял, что всё, конечно, стало лучше, но проблема не решена.

Было принято новое стратегическое решение: срочно сделать ремонт! Как можно жену с ребёнком привезти из родддома в квартиру без ремонта?! Сказано – сделано! В этот же день приехал специалист, сделал смету. На бумаге получилось недорого и очень красиво. Есть народная мудрость: «Ремонт нельзя закончить, его можно только прекратить». Юрий этого не знал. В результате смета выросла в полтора раза, сроки «поплыли», бригаду ремонтников пришлось заменить со скандалом. Прошло 3 страшных месяца неудобств, мучений, неприятных запахов и грязи. Ремонт прекратили. Квартира стала выглядеть гораздо лучше. Но теснота никуда не делась.

Прибавились косые взгляды его мамы и тёщи, недовольное выражение лица у жены. Он и сам понял, что время упущено, срок беременности растёт. Нужно что-то делать.

Пришла идея: «обмен с доплатой на двухкомнатную квартиру». Сказано – сделано! В отличие от ситуации с ремонтом, Юрий посчитал, что он и сам всё решит. Он решил посоветоваться с наиболее просвещённым специалистом: всемогущий интернет! Набрал в поисковой системе словосочетание «Обменять квартиру». Выскочило примерно 5,5 миллионов ссылок. Он открыл 5-6, и понял: «Нет ничего проще, чем обменять квартиру самостоятельно». Прикинул, сколько стоит его квартира. Прикинул, сколько стоит двухкомнатная. Подумал, что недостающую разницу он легко возьмёт в каком-нибудь ипотечном банке (судя по информации в рекламе, это очень просто), а деньги для первоначального взноса возьмёт в другом банке (а это вообще проще простого). Он выставил свою квартиру в продажу. Цену он определил сам по очень простой формуле: цена подобных квартир + стоимость ремонта + деньги на переезд.

Новое объявление, которое появилось в интернете, вызвало шквал звонков. В первый же день он принял 18 звонков от людей, которые живо интересовались его квартирой. Не знал он, что ни одного реального покупателя среди звонивших нет. Звонили риэлторы, которые искали для себя клиента. Через неделю Юрий понял: «Продешевил»! Поднял цену ещё на полмиллиона, и звонки прекратились. Совсем прекратились. Возник извечный российский вопрос «Что делать?». Второй извечный вопрос о том, кто в этой ситуации виноват, Юрия не волновал. А зря. Если бы он вовремя понял, что сам себя загоняет в угол, он бы одумался гораздо раньше. Время и деньги не пропали бы даром!

Только в этот момент пришла мысль обратиться к кому-нибудь, кто в этом вопросе является авторитетом. К кому? К риэлтору? Ни в коем случае! По ТВ слово «риэлтор» произносят только вместе со словом «чёрный». Он прислушивался к рекомендациям соседей по даче, коллег, которые меняли свои квартиры, к соседу по гаражу. Ирина спрашивала совета по жилищному вопросу во время прогулки с собакой у других «собачников». Посоветовали какого-то «частника», который пообещал помочь на завершающем этапе сделки за скромное вознаграждение в размере 300 000 рублей. Порекомендовали адвоката, который начал переговоры с фразы: «Когда Вас, Юрий, оставят без денег и квартиры, я готов защищать Ваши интересы в суде». Юрий задал ему логичный вопрос: «Как мне избежать этого?». Ответ был получен моментально: «Это не ко мне. На рынке недвижимости много «подводных камней», с которыми разбираются другие специалисты. Я работаю только в случае судебных разбирательств». По крайней мере, всё честно. В конце концов, прошло полгода. Юрий потерял время, силы, деньги, нервы... Наконец-то он со мной в переговорной комнате нашей компании. Ему повезло. Он пришёл, когда мы пока ещё можем ему помочь. Чем? Для начала советами, а потом – реальным делом.

1. Я ему посоветовал, как нужно определять реальную стоимость продажи квартиры, чтобы не терять времени. Он был уверен, что цены, указанные продавцами квартир на сайтах «Циан» или «Авито», являются ценами продажи жилья. Как же он удивился, когда он узнал, что цены реальных продаж, которые мы фиксируем много лет, разительно отличаются от «Страны фантазий», которую иллюстрируют уважаемые «Циан» и «Авито».

2. Я ему посоветовал воздержаться от получения потребительского кредита накануне проведения ипотечной сделки. Перед проведением сделки банк сделает проверку финансовой благонадёжности заёмщика. Если выяснится (а это в обязательном порядке выяснится), что у заёмщика есть дополнительная финансовая нагрузка, банк вправе отказать в проведении сделки без объяснения причин накануне даты её совершения.

3. Я ему посоветовал взвешенно, внимательно и скрупулёзно подойти к выбору банка. На первый взгляд, необходимо обратиться в самый известный банк или в банк, у которого наиболее выгодные ставки. Однако, наш опыт подсказывает, что все ситуации неповторимы. Разным клиентам подходят разные программы и условия. Существует много параметров, по которым нужно подбирать для себя ипотечный банк. На выбор банка влияет сумма кредита, стоимость приобретаемой квартиры, срок погашения задолженности, конкретная банковская программа. Большое значение имеют преференции, которые имеет наша компания у банков-партнёров. А таких банков у нас 24!

4. Я ему посоветовал, в какой именно банк, по моему мнению, ему имеет смысл обратиться за ипотекой, чтобы избежать отказа в одобрении. Дело в том, что отказы фиксируются в Бюро Кредитных Историй (БКИ), и негативно влияют на процедуру одобрения в дальнейшем.

5. Я ему посоветовал самое главное: не теряя ни минуты драгоценного времени, немедленно приступить к обмену жилья, так как время не терпит. До родов осталось очень мало времени.

Мы провели сравнительный маркетинговый анализ, определили реальную рыночную стоимость его квартиры, согласовали параметры рекламной компании, описали характеристики желаемой «двушки». Юрий подписал с нашей компанией эксклюзивный договор. Агентство возложило на себя обязательство провести на высоком профессиональном уровне все действия, связанные с осуществлением предстоящего обмена. Что касается сроков, то ситуация была очень проста. 2 месяца – это максимум, который отведён нам самой природой.

И последний совет: выбирайте для решения своего жилищного вопроса солидное агентство с безупречной многолетней репутацией. Тогда всё будет хорошо.