Главная  /  Консультация  /  Статьи

Юридический казус

Я сотни раз слышал от клиентов фразу «У нас с документами всё в порядке». Да. Возможно, это так. Я каждый раз хочу убедиться в этом. На вопрос клиента «Леонид! Зачем Вам это надо?» я обычно отвечаю: «Я хочу быть уверен, что у Вас на самом деле всё с документами хорошо, и Вам не придётся тратить свои нервы, силы, время и деньги, чтобы что-то переоформлять или перерегистрировать». 

Для наглядности рекомендую ознакомиться с конкретной ситуацией, в которую попали люди, ранее сэкономившие на оплате услуг риэлтора. Семья Макаровых решила не привлекать специалистов для решения своего жилищного вопроса. И вроде бы, всё было в порядке. Они приобрели квартиру в доме по адресу проспект Мира, д. 47, самостоятельно 10 лет назад, в середине 2007-го года. Через 10 лет после вселения в эту квартиру Макаровы решили её продать и приобрести себе взамен другое, менее дорогое жильё, так как им нужна была определённая сумма доплаты для решения сложных финансовых вопросов. Они вновь решили экономить. Желание понятное, но, как оказалось, недальновидное. Они выставили свою квартиру на продажу. Все знают, что это дело нехитрое. Дать объявление в «ЦИАН» очень просто. Нашёлся покупатель, который внёс аванс для подтверждения серьёзности своих намерений. Наши собственники быстро подобрали для себя жильё подешевле, и внесли аванс за квартиру, которая им понравилась. Стали готовиться к сделке. Риэлтор покупателя во время внесения аванса, при поверхностном знакомстве с правоустанавливающими документами Макаровых, подсказал, что договор был составлен на четверых собственников, а сейчас их трое (один из них, Иван Матвеевич, умер). Специалист по недвижимости совершенно правильно уточнил, что им по закону нужно оформить права наследства на долю в указанной квартире. Без этого этапа сделка невозможна.

Теперь несколько слов про документы, с которыми, вроде как, всё в порядке. В 2007-м году был заключен и впоследствии зарегистрирован в установленном законом порядке Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме (ППФ) на имя 4-х собственников в общую долевую собственность по ¼ доле каждому. Образец типового договора они взяли из интернета, переделали его сами, вставили паспортные данные и адреса участников сделки. Договор подписали, и отнесли его на регистрацию. Ошибка в тексте для неспециалиста была не очевидна. Ошибку никто не заметил. Ни продавцы, ни покупатели. Интересно, что и сотрудники государственного учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ничего не заметили. Это осталось на их совести. Гром грянул только через 10 лет!

Один из собственников, Иван Матвеевич, скоропостижно скончался в декабре 2016 года. В шестимесячный срок, предусмотренный статьёй 1150 ГК РФ, в мае 2017-го года, при обращении наследников (остальных участников этого договора) к нотариусу с заявлением об открытии наследства в виде ¼ доли, ранее принадлежавшей умершему, нотариус отказал в открытии наследственного дела на том основании, что в тексте договора есть фраза, содержащая смысловую ошибку: «Настоящий договор составлен в нотариальной форме». Эта фраза противоречит фактической форме договора, который на самом деле был составлен в простой письменной форме. Поэтому указанный договор является недействительным, несмотря на то, что он в своё время прошёл процедуру государственной регистрации перехода права в Главном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (Росреестр). Нотариус отправил наследников в Росреестр, чтобы там исправили ошибку. При обращении в Росреестр участники долевой собственности получили отказ в регистрации изменений текста договора, так как один из участников договора в настоящий момент является умершим, и присутствовать в Росреестре он не может по уважительной причине. А без него изменения внести никак нельзя.

Продать квартиру с ненадлежаще оформленными документами невозможно. Всё. Тупик.

Когда покупатель квартиры понял, что эту квартиру в указанные в Договоре аванса сроки он приобрести не сможет, он потребовал возврата своих денежных средств. У него для этого были все основания. Пришлось отдавать. Продавцы альтернативной квартиры не стали возвращать аванс, так как их вины в сложившейся ситуации нет. Убыток составил 50 000 рублей.

И лишь теперь, когда «в определённое место клюнула известная птица, которая перенесла предварительную термическую обработку», когда люди по своей вине понесли потери, они пришли к нам за помощью.

«Скупой платит дважды» – гласит народная мудрость. Люди сэкономили 10 лет назад, – и в Договоре купли-продажи допустили серьёзную ошибку. И сейчас они решили действовать самостоятельно и экономно. И снова ошибка. В чём причина? Никто их интересы не защищал. Никто не предостерёг от непродуманных действий. В результате у Макаровых теперь ощутимый финансовый ущерб. Проценты по долгам продолжают «капать». Финансовые потери не прекращаются, а нарастают снежным комом. Кроме чисто финансовых сложностей, необходимо учитывать потери в сроках. Сделка развалилась. Всё нужно начинать сначала. Найти другого покупателя по той же цене сложно, квартира находится в сегменте дорогого жилья, и, как говорится, «на любителя». Дом на Проспекте Мира, 47, был построен более 100 лет назад для врачей Института имени Склифосовского. Потолки 4 метра, площадь квартиры около 100 метров, но перекрытия деревянные. Альтернативную квартиру уже продали, её приобрела другая семья, и там уже полным ходом идёт ремонт.

Что же мы можем посоветовать в такой ситуации? Главный совет: не стоит наступать на грабли. Они обычно действуют по одному и тому же принципу. Они могут ударить вновь и вновь. Причём, всё больнее и больнее. Рекомендуем обратиться в солидную риэлторскую компанию с безупречной репутацией. Опытные и знающие специалисты выработают стратегию, которая приведёт к желаемому результату в оптимальные сроки и с максимальной выгодой.

Совершенно понятно, что в этой ситуации решать все вопросы нужно комплексно. Как только в семье созрело решение о предстоящем переезде, необходимо со всеми правоустанавливающими и правоподтверждающими документами прийти на консультацию к сотруднику серьёзного агентства недвижимости, и провести экспертизу имеющихся документов на предмет их соответствия требованиям закона. Если всё в порядке, – спокойно идём к сделке. Если что-то не так, – необходимо привести в порядок документы в кратчайшие сроки. В конкретном случае, о котором идёт речь в этой статье, нужно немедленно обратиться в суд. Опытный сотрудник риэлторской компании подскажет, к какому адвокату обратиться, поможет собрать документы, которые потребуются для суда и для предстоящей сделки.

Тогда жилищный и финансовый вопросы будут успешно решены в самые короткие сроки и с максимальной безопасностью.