Главная  /  Консультация  /  Статьи

Ипотека без первоначального взноса. Хорошо это или плохо?

Диктор по радио бодрым голосом произнёс фразу, которая его самого явно порадовала: «В РФ возрождается ипотека без первоначального взноса! Это неминуемо приведёт к оживлению на рынке недвижимости». В интернете эта новость появилась чуть позже: http://www.eg.ru/economics/350940.

На первый взгляд, эта новость, вроде бы, позитивная. В рынок недвижимости с завтрашнего дня вовлекаются (на самом деле врываются) миллионы россиян, которые вчера и мечтать не могли о решении своего жилищного вопроса. При ипотеке без первоначального взноса, казалось бы, снимается острейшая социальная напряжённость в обществе, молодёжь начинает самостоятельную жизнь, браков станет больше, разводов станет меньше. Увеличится рождаемость, уменьшится количество сердечно-сосудистых и нервных заболеваний, которые до сегодняшнего дня были вызваны нерешённым жилищным вопросом. Увеличится продолжительность жизни… Можно было бы продолжить этот список всенародного счастья, но реалии жизни совершенно иные.

Подавляющее большинство серьёзных участников рынка выражают, как минимум, недоумение по поводу безудержной радости, с которой ньюсмейкеры подают эту новость. Например, на сайте агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» www.arka.ru опубликовано продуманное и взвешенное мнение руководства АО «АИЖК» (Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») http://arka.ru/company/press-centr/kredity-na-kvartiry-bez-pervonachalnogo.

Если программа кредитования ипотеки без первоначального взноса будет принята, в течение нескольких месяцев на рынке будет небывалый бум. Дополнительные ипотечные деньги ринутся на рынок, истосковавшийся по росту цен. Возникнет сверхспрос. Этот неожиданный сверхспрос, в соответствии со всеми законами экономики, заставит продавцов взвинтить цены. Стоимость жилья взлетит минимум вдвое, так как на рынок хлынут толпы людей, у которых появится единственный в жизни шанс приобрести для себя вожделенное жильё. Потом обязательно наступит хаос. Искусственно надутый «мыльный пузырь» лопнет громко и болезненно.

Непродуманная политика снятия ограничений на вхождение на рынок недвижимости граждан с низким уровнем доходов может привести к последствиям, которые наступят также неотвратимо, как это случилось в США ровно 10 лет назад, летом 2007-го года.

Хотелось бы вкратце напомнить, как это тогда происходило. Ипотечный кризис 2007-го года в США начался с резкого (если не сказать, катастрофического) роста количества невыплат по ипотечным кредитам. Прежде всего это коснулось сегмента ипотеки с высоким уровнем риска. В этот сегмент, в первую очередь, входят граждане, у которых не имеются стабильный доход и накопления, у них нет средств, достаточных для внесения первоначального взноса хотя бы в размере от 15 до 20% от стоимости квартиры, приобретаемой с помощью ипотечных средств.

Вторым этапом масштабного кризиса стало учащение случаев массовой продажи банками заложенного недвижимого имущества. Произошло затоваривание. Третий этап – это критическое для рынка недвижимости падение (если правильно сказать, обрушение) цен на жильё, вызванное затовариванием. Четвёртый этап стал совершенно закономерным. Стремительно пикирующее снижение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными [1], было вызвано предыдущими событиями. 

Несколько слов к представленной диаграмме. Цитирую отрывок из Отчёта Гарвардского университета, выполненного в декабре 2010 года, когда основные признаки полномасштабного экономического кризиса были уже позади: «Доля субстандартных ипотечных кредитов выросла с 8% от числа всех выданных ипотечных кредитов в 2003 г. до 20% в 2005 и 2006 г., в то время как доля кредитов с выплатой только процентов в начальном периоде и с предоставлением возможности выбора размера выплат выросла со всего 2% в 2003 г. до 20% в 2005 г.». Широко известно, что последствия этого процесса вошли в стадию неотвратимости по принципу «снежного кома». Этот, казалось бы, сегментарный ипотечный кризис стал началом полномасштабного финансового кризиса 2007-2008 годов, быстро переросшего в мировой экономический кризис. Он нанёс немыслимый урон мировой экономике.

Мировое сообщество было вынуждено вложить астрономические средства в ликвидацию последствий этого кризиса.

Уважаемые российские банкиры! Вы, конечно, вправе принимать любые решения. Позволю себе дать практический совет. Перед тем, как запускать ту или иную программу, спросите совета у нас, у риэлторов. Это абсолютно бесплатно. Мы вам плохого не посоветуем, мы же практики. Мы участвуем в совершении сделок ежедневно, и знаем процесс изнутри. Мы в точности знаем, чем могут закончиться Ваши смелые эксперименты и для Вас, и для клиентов, и для экономики страны. Неужели Вам так сильно хочется наступить на чужие «грабли»? Вы думаете, что в России эти «грабли» бьют не так больно? Вы верите в то, что у нас проблемные заёмщики с плохой кредитной историей, не имеющие никаких сбережений, завтра станут вести себя иначе, чем американцы 10 лет назад? К сожалению, наши граждане не станут в одночасье состоятельными и респектабельными. Поэтому в надёжных плательщиков они не превратятся. Предпосылок для этого не видно.

Понимаю, что мои вопросы к банкирам останутся риторическими. А жаль. Похоже, что есть определённые круги в банковском сообществе, которые лоббируют популистскую идею ипотечного кредита без ПВ. К сожалению, последствия такого рода решений чётко предсказуемы. Всё легко просчитывается. Введение в широкую практику инструментария «ипотеки без первоначального взноса» в течение года с момента начала эксперимента приведёт к полной стагнации рынка недвижимости, потом встанет стройка. Последствия кризиса неплатежей окажутся для рынка ценных бумаг столь же апокалиптическими, как и для банков. Настанет коллапс, последствия которого будут для экономики страны просто ужасными.

Я искренне надеюсь, что здравый смысл восторжествует.

[1] Субстандартный кредит — это кредит для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами или отсутствием сбережений, необходимых для первоначального взноса. Как раз «наша тема».