Главная  /  Консультация  /  Статьи

Что должно насторожить при покупке жилья? Часть II

В первой части статьи были описаны классические риски, на которые необходимо обращать внимание при выборе жилья для приобретения. Во второй части я хочу расставить акценты на новые «подводные камни», о которых покупателям полезно узнать информацию.

1. Банкротство. Федеральный Закон от 26.10.2002г. № 127 – ФЗ «О несостоятельности» обрёл новую редакцию 23 апреля 2018 года. В Х-й главе этого Закона (Банкротство гражданина) подробно описаны процедуры, предусмотренные Законом при обращении в суд кредиторов, перед которыми у банкрота остались невыполненные финансовые обязательства. В переводе с юридического языка на язык житейский, зададим простой вопрос: «Чем это может грозить покупателю, который приобретёт квартиру у продавца, скрывшего факт своего банкротства от покупателя?». Кредитор имеет право в судебном порядке истребовать имущество, которое продавец незаконно продал третьему лицу (покупателю), а долг перед кредитором не погасил. Чем закончится суд, никто не знает. Но я могу гарантировать, что нервы, силы, время и деньги покупатель потеряет в огромном количестве, независимо от исхода судебного разбирательства.

2. Материнский капитал (далее по тексту МК). МК, который государство выделяет семье при рождении второго и последующих детей, в 90 случаях из 100 родители используют при приобретении квартиры. И это замечательно. Такие выплаты осуществляются в России с 2007-го года. За эти годы суммы выплат выросли в соответствии с индексацией:

Сумма в размере 453026,00 руб. (Четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть рублей, 00 коп.) выплачивается в качестве МК в таком объёме с 2015 года. Это ощутимое подспорье для решения жилищного вопроса при рождении детей. Но только в том случае, если семья планирует продолжать жить в этой квартире. Однако, если жизненная ситуация изменилась, и семье нужно переехать в другой район города или вообще в другой регион страны, продать такое жильё достаточно проблематично. С чем это связано?

Если все члены семьи к моменту продажи квартиры достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается легко. Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями, и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (далее по тексту ООиП). При этом, те обязательства, которые родители давали в момент приобретения квартиры с помощью МК, должны быть выполнены в полном объёме. В противном случае ООиП разрешение на отчуждение не дадут.

Особого внимания заслуживает ситуация, при которой в семье родился ребёнок после приобретения квартиры с помощью МК. В соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ (с изменениями на 23-е мая 2015 года) приобретаемое жилище должно быть оформлено и зарегистрировано в установленном порядке в долевую собственность на всех членов семьи. В том числе и на имя детей, которые появились на свет после покупки квартиры с МК.

А если супруги, которые использовали МК, успели развестись? При этом, у бывшего супруга осталась доля в праве собственности не только на квартиру, как объект недвижимости, но также и на причитающуюся при разделе имущества часть денежных средств.

И последнее. Из правоустанавливающих документов не всегда становится очевидным использование МК. Например: квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита. В Договоре купли-продажи квартиры и ипотеки нет ни слова о МК. Затем родители за счёт средств МК произвели частичное досрочное погашение задолженности по ипотеке. Что делать? Как быть? Таких квартир стало появляться на рынке всё больше и больше, и с этим приходится считаться.

3. Ошибки, опечатки и несоответствия в правоустанавливающих документах и базах данных. Недавно в нашей практике произошло событие, которому я обязан уделить особое внимание. К нам в офис на переговоры пришли собственники квартиры с безупречными правоустанавливающими документами, из которых напрямую следует, что квартира, расположенная по адресу *****, принадлежит по праву собственности семье *****. Клиенты заключили с нашим агентством недвижимости договор. По условиям этого договора мы взяли на себя обязательство провести комплекс мероприятий, направленных на поиск покупателя на вышеуказанную квартиру.

Перед началом рекламной компании мы, в соответствии с нашим регламентом, заказали Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы убедиться в том, что информация в документах соответствует информации, имеющейся в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). И вдруг! Гром среди ясного неба! Оказалось, что информация, указанная в правоустанавливающих документах, расходится с данными, имеющимися в базе Росреестра. По данным Росреестра квартира, расположенная по указанному адресу, принадлежит совершенно иным лицам. Которые, к слову сказать, ничего про это не знают. А наши клиенты, якобы, владеют недвижимостью в другом регионе. Если бы не наши технологии и правила, клиенты могли бы составить и подписать с покупателем Договор купли-продажи квартиры, и сделать попытку зарегистрировать в Росреестре переход права собственности на эту квартиру.

Чем бы всё это закончилось? Из Росреестра продавцов бы в наручниках увезли на 72 часа до выяснения обстоятельств. Компетентные органы могли бы возбудить уголовное дело по факту мошенничества (подделка документов, статья 327 УК РФ). Впоследствии, скорее всего, истина была бы установлена. Повторюсь: скорее всего. Возможно, всё закончилось бы хорошо, и семью *****, наверное, выпустили бы через несколько дней на свободу. А если нет? Важно другое. Наши клиенты избежали серьёзнейших неприятностей. Судите сами: пребывание в СИЗО, допросы, нервы, неприятности на работе, полный развал сделки, финансовые потери, и т. д., и т. п.

В чём была причина недоразумения? Мы выяснили, что несколько лет назад, во время слияний двух старых баз данных и создания единой новой базы Росреестра, произошёл компьютерный сбой. И такие события с документами иногда случаются. Мы подсказали клиентам, что им следует сделать, чтобы безболезненно восстановить свой Статус Кво, устранить несоответствия и привести всё в порядок перед предстоящей сделкой.

Как мне хочется написать: «Всё! Все риски я перечислил. Теперь любой покупатель, прочитавший две статьи, во всеоружии». К сожалению, мы рассмотрели далеко не все ситуации, которые могут возникнуть при выборе квартиры. Например, вопросы дееспособности и/или психической вменяемости продавцов. Также есть риски, предусмотренные статьями 177 ГК (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими) и 178 ГК (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения).

Уважаемые г-да покупатели! Не слушайте глупых советчиков, которые твердят: «Нет ничего проще, чем купить квартиру. Есть ЦИАН, АВИТО, и пр.». Да. Всё это так, но рискуете своими деньгами Вы. Я не могу Вам запретить рисковать, но обязан предупредить о последствиях. Да и вообще. Каждый должен заниматься своим делом. Пироги должен печь пирожник, сапоги тачать должен сапожник, в космос летает космонавт, а помогать покупать квартиру должен опытный риэлтор, работающий в солидном агентстве недвижимости. Тогда всё будет хорошо!