Главная  /  Консультация  /  Статьи

Что должно насторожить при покупке жилья?

Приступая к написанию этой статьи, я понял, что одной статьёй я не обойдусь. Информации много, она разная и безумно интересная. Эта тема настолько важна, актуальна и полезна для всех участников рынка недвижимости, что она заслуживает пристальнейшего внимания.

В риэлторской среде всегда было множество примет и легенд. Вспомнился забавный случай. Дело было в конце 90-х годов, когда меня назначили на должность начальника отдела продаж. Один из моих сотрудников, Дмитрий М., толковый и обаятельный парень лет 25-ти, провёл три хороших сделки. При этом, оказалось, что он провёл их, когда был одет в одни и те же брюки. Я не придал этому никакого значения. Сделки прошли удачно и спокойно. Все клиенты остались довольны.

Я, как его непосредственный руководитель, посоветовал ему проанализировать эти сделки, найти то, что их объединяет, запомнить все позитивные и негативные обстоятельства, и использовать эти выводы в своей дальнейшей работе. Я попросил его обратить внимание на особенности работы с документами, подготовку и планирование переговоров с контрагентами, технологии ведения телефонных переговоров с клиентами, правила работы в депозитарии, и т. д. Однако, анализировать столь скучные темы он не стал. Он мне говорит: «Спасибо Вам, Леонид, за совет. Я всё обдумал и сейчас всё понял окончательно. Мои сделки прошли хорошо только потому, что на мне были счастливые брюки. Теперь я все показы и сделки буду проводить в этих брюках. Главное, их не стирать». Мои комментарии по поводу его глупостей он уже не услышал. Вместо нормальной разумной работы он стал уповать на свои «счастливые штаны». Развязка наступила даже раньше, чем я предполагал: через месяц. Во время одного из показов продавец сказал Диме: «От Вас дурно пахнет, Дима! Я больше не хочу с Вами работать. Вы неряшливы, не в состоянии следить за собой. Как Вы сможете выполнить задачу с продажей моей квартиры? Поэтому я боюсь доверить Вам решение своего жилищного вопроса. Всего доброго». Сделка сорвалась. Урок получился болезненный, но полезный.

Слава Б-гу, Дима одумался и «включил мозги». Он завёл тетрадку, и мы с ним стали туда записывать наши с ним наблюдения. Там было очень много ценнейшей информации. Кое-что забылось за давностью лет, кое-что стало не столь актуально. Но важнейшие выводы остались неизменны.

Сегодня поговорим о том, что должно настораживать клиентов и агентов риэлторских компаний при выборе объекта недвижимости.

1. Заниженная цена. Это наиважнейший признак того, что ситуация у продавцов непонятная и сложная. Необходимо узнать максимальное количество информации до момента принятия решения. Почему люди идут на уступки по цене? Ведь обычно любой собственник считает, что его квартира недооценена рынком. Каковы истинные мотивы продавца? Нет ли желания у стороны продавца обмануть покупателя? Возможно, за низкой ценой прячется, к примеру, родственник, который «отдыхает в местах не столь отдалённых»? Или где-то ждёт своего часа наследник, которого лишили обязательной доли в наследстве?

2. Продавцы или их представители легко соглашаются с любыми условиями, которые выдвигает покупатель. Что кроется за этим: некомпетентность или злой умысел? Тяжёлые жизненные обстоятельства, безысходность, или желание побыстрее избавиться от проблемного объекта недвижимости? Как-то раз в ходе подготовки к сделке выяснилось, что собственник квартиры был вынужден продать её в кратчайшие сроки с большой скидкой, так как от сроков продажи напрямую зависела жизнь его родственницы, которой была жизненно необходима срочная и очень дорогая операция в Германии. Я безумно рад, что эту сделку мы провели в сроки и на условиях, которые были обговорены и прописаны в авансовом соглашении. Женщина была удачно прооперирована в Мюнхене, и она жива-здорова по сей день. Во многом, благодаря риэлторам.

3. Странное поведение собственника на квартире во время показа. Как-то раз я со своим покупателем был на просмотре квартиры в хорошем доме на Красной Пресне. Квартира хороша, цена интересная, по всем показателям объект, вроде бы, подходит. Но меня насторожил собственник во время показа квартиры. На первый взгляд, не забулдыга. Одет опрятно, чувствуется запах дорогого одеколона. Однако же, руки дрожат, глаза «бегают», суетится всё время. На простые вопросы не может ответить, тушуется и мнётся. После просмотра я его поблагодарил и сказал: «Мы подумаем и позвоним Вам». В ходе предварительной проверки мы выяснили, что квартира принадлежала не тому, кто пытался нам её продать, а его брату-близнецу, с которым они были похожи, как две капли воды. Брат не знал о продаже своей квартиры. Осторожность и бдительность риэлтора позволили моему клиенту избежать огромных проблем.

4. Квартира часто продавалась. В этом случае необходимо выяснить причину частого перехода квартиры из рук в руки. Первая мысль, которая приходит в голову: «Если за полгода квартира поменяла 4 хозяина, то что-то здесь не чисто». И впрямь: с чего бы это? Необходимо навести справки. Конечно, распечатка из Росреестра внесёт какую-то ясность, но окончательно можно понять всю ситуацию только после разговора с соседями, с участковым. А в одном случае пришлось выяснять подробности у главного инженера ЖЭКа. Оказалось, что к квартире вплотную примыкает трансформаторная станция, которая в дневное время не издаёт звуков, а ночью в квартире находиться невозможно из-за сильнейшей вибрации. Вот и вскрылась истина.

5. Доверенность. Про это написано и рассказано по телевидению столько, что добавить, на первый взгляд, к этой теме, нечего. Тем не менее. В моей практике был любопытный случай. Мои клиенты искали для себя квартиру в районе метро Кантемировская. Я подобрал несколько вариантов. Выбор пал на приличную двухкомнатную квартиру на ул. Медиков. При внесении аванса агент продавца представил доверенность, на основании которой мать уполномочивает сына продать квартиру за цену, в сроки и на условиях по усмотрению доверенного лица. Сама доверенность не вызвала никаких подозрений. Текст, подпись и печать нотариуса, бланк, внешний вид документа… Всё в порядке. На вопрос о том, сможет ли мать присутствовать на сделке лично, я получил отрицательный ответ. Было сказано, что женщина находится в длительной заграничной командировке. Началась проверка. Мы не имеем права верить на слово. Выяснилось, что доверенность не отзывалась и не отменялась. Но мать недавно попала в страшное ДТП, и скоропостижно скончалась, а сын намеренно скрыл эту информацию от своего риэлтора. Оказалось, что он хотел побыстрее продать квартиру, так как при вступлении в наследство у его младшей несовершеннолетней сестры возникла бы обязательная доля в квартире, полученной от наследодателя. Мы отказались от приобретения этого объекта, нам вернули аванс и мы нашли другую квартиру на Кавказском бульваре.

При выборе объекта недвижимости мелочей не бывает. Всё важно, на все детали необходимо обращать самое пристальное внимание. У опытного специалиста есть практика, есть отработанные технологии работы с документами. Есть навыки работы с людьми. Есть зоркий взгляд, чуткое ухо и верное чутьё. Только обратившись в солидное риэлторское агентство с безупречной репутацией, можно с уверенностью сказать: «Теперь всё будет хорошо»!