Главная  /  Консультация  /  Статьи

2015 год. Ипотеке быть или не быть? – вот в чём вопрос.

Удивительная картина. На моей памяти нынешний кризис – далеко не первый в нашей стране, а реакция и оценки происходящих на рынке столичной недвижимости событий столь же разнообразны и противоречивы, как в 1998-м или в 2008-м годах.

Аналитики разделились на два противоположных лагеря. Одни пишут, что «…Рынок новостроек Москвы и Подмосковья ожидает значительное падение спроса в 2015 г. – даже если в результате снижения ключевой ставки Центробанка ипотека резко подешевеет. Кредиты по докризисным ставкам, конечно, могут поддержать рынок, но, чтобы компенсировать общее ухудшение макроэкономических показателей и падение доходов населения, деньги надо раздавать под 3-5% годовых, считает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг». Другие пишут о том, что на рынке, якобы, «всё спокойно», как было спокойно в Багдаде в известном фильме-сказке «Лампа Аладдина». Где же правда? Неужели всё так плохо? Или всё-таки «В Багдаде всё спокойно»? И вообще: кто из них в своих оценках ближе к истинному положению вещей?

Ответ, как мне кажется, лежит, как всегда, где-то посередине. Ни для кого не секрет, что повышение ключевой ставки Центральным Банком РФ, которое было совершено 16 декабря 2014 года до значения 17% годовых, привело в конце 2014 года к скачку ипотечных ставок и тарифов. Такая ситуация спровоцировала резкое изменение конъюнктуры на рынке столичной недвижимости. Множество москвичей и гостей столицы, изначально планировавших приобретение жилья в Москве и Подмосковье с помощью ипотечных инструментов, были вынуждены отложить свои планы на неопределённое время. Многих их них остановило не только повышение процентных ставок по кредиту, но также и значительное увеличение размера первоначального взноса.

Уважаемый читатель! Чтобы представлять себе масштаб изменений, предлагаю вооружиться калькулятором: при ставке в 17%, первоначальном взносе 30% и 20-летнем сроке ипотеки ежемесячный взнос по кредиту на покупку квартиры стоимостью 8 000 000 руб. составит 82 140 руб., или примерно 1%(!) от стоимости приобретаемого жилья, размер переплаты – 14 113 800 руб., и полные затраты на приобретение жилплощади с учетом процентов составят 22 113 800 руб. А при докризисной ставке около 12% годовых, первоначальном взносе в пределах 20% за аналогичную недвижимость пришлось бы платить банку совсем другой ежемесячный платёж – всего 61 661 руб., а переплата составила бы всего 9 198 600 руб. (данные с портала http://www.irn.ru/.) Как говорится, почувствуйте разницу. Кому охота переплачивать лишние миллионы?

Как вполне логичное и ожидаемое следствие, уровень вовлечённости наших граждан в процесс приобретения жилья с использованием ипотечных кредитов сразу после новогодних праздников снизился, по разным оценкам, в 2-3 раза. Проще говоря, в январе 2015 года ипотека встала «колом». Правительство Российской Федерации тут же приняло адекватные меры: 30 января на своём сайте www.cbr.ru Центробанк опубликовал информацию о принятии решения о снижении ключевой ставки до уровня 15%, «…учитывая изменение баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики…».

Второй важнейший аргумент в этом вопросе прозвучал из уст первых лиц страны: Президента РФ Владимира Путина и Премьер-министра Дмитрия Медведева. Прошла информация о том, что вопрос о снижении ипотечной ставки до уровня 12% президент России Владимир Путин поручил рассмотреть премьер-министру страны Дмитрию Медведеву. На заседании Правительства РФ 03/02 были приняты важнейшие решения. Так, стало известно, что резерв Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет использоваться для поддержки заемщиков, в том числе, с валютной ипотекой, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Как сообщила первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева, «АИЖК поручили решать вопросы с теми семьями, которые попали в трудную жизненную ситуацию и не могут в текущий момент расплачиваться по ипотечным кредитам».

Третий аргумент: на программу субсидирования процентной ставки по ипотеке в России правительство выделило 20 млрд рублей.

Эти продуманные и взвешенные меры не могли не возыметь действия. Банки начали дрейф в сторону снижения ставок и тарифов, что неизбежно приведёт к возврату темпов развития ипотеки. Многие аналитики сходятся во мнении, что «…Банки приступят к выдаче ипотечных кредитов по ставке в 13% уже с начала марта. Есть, правда, важное уточнение: получить заем под докризисные 13% годовых можно будет только при покупке жилья на первичном рынке…» (данные с портала www.realty.mail.ru). Тем не менее, можно сказать, что это настоящий прорыв. Появление «ипотечных» денег на первичном рынке даст дополнительный ощутимый толчок для развития не только рынка новостроек, но также и строительной индустрии. Все перечисленные меры в самое ближайшее время неизбежно приведут к позитивным для рынка недвижимости последствиям.

Исходя из всех вышесказанных обстоятельств и аргументов, мы можем с осторожным оптимизмом предполагать, что уровень востребованности ипотечных продуктов ведущих российских банков вернётся к показателям середины 2014 года. Конечно, было бы наивно полагать, что прогноз по поводу «раздачи денег под 3-5% годовых» сможет воплотиться. Никаких предпосылок для этого не предвидится. Но даже если показатели вернутся к докризисным 12-15%, это будет большая победа над кризисом.

Так что, ипотеке – быть!