|
Вопрос: Можно ли приобретать квартиру, которая продается по доверенности?
Ответ: Сложно на этот вопрос ответить однозначно. С одной стороны, в силу различных обстоятельств (болезнь собственника, преклонный возраст, командировка и пр.) существует масса случаев, когда квартира может быть продана только по доверенности. С другой, существует довольно много рисковых обстоятельств, сопутствующих такой сделке. Вот основные моменты, на которые необходимо обратить особое внимание при покупке квартиры по доверенности, а выводы каждый сделает для себя сам. Прежде всего, следует обратить внимание на дату выдачи.
Если в доверенности не указана дата ее выдачи, то это делает документ недействительным. Это связано с тем, что доверенность действует лишь в течение определенного времени (указанного в ней срока, который не может превышать трех лет). Но для нас более важно другое. Желательно, чтобы временной промежуток между датой выдачи доверенности и датой заключения договора-купли продажи был как можно меньше. Это важно, т. к. действие доверенности прекращается по самым разным обстоятельствам, а не только по срокам. Сделка же, совершенная по доверенности, прекратившей свое действие, в большинстве случаев легко может быть оспорена. Так, действие доверенности может быть прекращено из-за отмены ее лицом, выдавшим доверенность. Этот факт может быть неизвестен представителю, либо представитель может намеренно скрыть факт отмены доверенности.
Другой пример – смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограничено дееспособным, либо безвестно отсутствующим и т.п. Об этом покупатель может быть не поставлен в известность недобросовестным представителем, а может и вовсе стать жертвой мошенников, в чем и таится, на наш взгляд, главная опасность таких сделок. В «ТРИУМФАЛЬНОЙ АРКЕ», как минимум, необходимо в день заключения договора купли-продажи проверить у нотариуса (либо другого полномочного лица, ст. 185 ГК РФ), удостоверявшего данную доверенность, не была ли она отменена. Это можно сделать по телефону, либо непосредственно в нотариальной конторе. Однако, необходимо учитывать, что нотариус не обязан предоставлять такую информацию, и в ее получении может быть отказано. Также, требуется каким-то образом убедиться в том, что доверитель «жив-здоров» и не передумал. Еще один аспект – содержание и объем полномочий, которыми наделяется представитель. Существует несколько видов доверенности: генеральная, специальная и разовая.
Кроме рисков, в сделках по доверенности есть «просто разные хитрости», не обратив внимание на которые можно легко «подвесить» сделку на неопределенный срок. Для заключения договора купли-продажи квартиры необходима специальная доверенность, в которой указаны полный адрес продаваемой квартиры и другие необходимые полномочия для оформления сделки (подписание и регистрация договора купли-продажи в «Мосрегистрации», подписание акта приема-передачи квартиры, получение денег и др.). В случае, если продавец квартиры состоит на регистрационном учете в продаваемой квартире, необходимо обратить внимание на то, указаны ли в доверенности полномочия по снятию с регистрационного учета и постановке на учет по новому месту жительства. В противном случае, продавец квартиры в соответствии с действующим законодательством будет обладать правом пользования квартирой до момента его добровольного снятия с регистрационного учета. Генеральные доверенности, которые выдаются для управления всем имуществом доверителя, без указания конкретной сделки и ее условий, желательно исключить. Особое внимание необходимо уделить доверенностям (лицам, их удостоверявшим), которые приравнены к нотариально удостоверенным (ст. 185 ГК РФ), а также доверенностям, присланным из-за границы.
|
