Недвижимость и налоги.
Выгодно ли теперь указывать стоимость 1 млн. руб. в договоре?
– С этого года депутаты увеличили срок нахождения квартиры в собственности, когда при продаже ее не нужно платить налога. Но говорят, что 5 лет при продаже отсчитывается не для всех. Кому сохранено 3 года?
– С 1 января 2016 года вступила в силу новая редакция Налогового кодекса РФ, согласно которой минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный 3-м годам, сохранен для следующих случаев:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком- плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях минимальный предельный срок владения – 5 лет.
Минимальный предельный срок владения – это тот срок, по истечение которого сделка по продаже недвижимости не облагается налогом на доходы физических лиц.
– Если человек купил новостройку, право собственности на нее было получено в декабре, то будет срок 5 лет?
– Нет, пятилетний срок владения предусмотрен для тех объектов недвижимости, которые поступили в собственность после 01.01.2016 г.
– А если человек новую квартиру будет продавать через год после покупки по той же цене, по которой он купил, то налог платить нужно? Он же не получил прибыли.
– Здесь необходимо рассмотреть 2 варианта: продается недвижимость, которая поступила в собственность до 01.01.2016 г., и недвижимость, поступившая в собственность после 01.01.2016 г. В первом случае действительно, налогоплательщик не будет платить налог. Только для этого необходимо, чтобы были в наличии документы, подтверждающие, что именно за эту сумму квартира была приобретена (это договор купли-продажи, акт приема-передачи и платежные документы). Во втором случае немного по-другому. Цену, указанную в договоре купли-продажи, налоговые органы будут сравнивать со стоимостью, рассчитанной как 0,7*кадастровую стоимость. И налог будет рассчитан от большей суммы. То есть, если 0,7*кадастра окажется больше той цены, за которую недвижимость приобреталась, то придется платить налог с разницы.
– Как быть сейчас тем, кто инвестировал в недвижимость? Не ждать же 5 лет…
– А что подразумевается под понятием «инвестировал в недвижимость»? На мой взгляд, инвестиции – это вложение материальных средств в собственность, которое может приносить прибыль. Инвестиции эти, как правило, долговременные, поэтому пятилетний срок здесь не так уж принципиален. Ну а если все же придется продавать объект раньше, необходимо предварительно просчитать, как можно минимизировать налог от продажи. Для этого есть, как говорится, специально обученные люди, именуемые «консультант по налогам и сборам», каковым являюсь и я. Если у клиентов возникают вопросы по налогообложению сделок купли-продажи, я рассчитываю налоговые последствия и предлагаю все возможные варианты минимизации налогов.
– А что будет с налогом, если человек продает квартиру на вторичном рынке за столько же, за сколько ее купил? Говорят, что за это время кадастровая стоимость квартиры могла измениться.
– Со «вторичкой» также. Здесь необходимо смотреть на дату, когда объект поступил в собственность. Повторюсь, что если продается объект, который поступил в собственность до 01.01.2016 г., и стоимость продажи не превышает той цены, за которую объект в свое время был приобретен, то налога не будет. А если мы говорим об объекте, который приобретен после 01.01.2016, то продажную цену, указанную в договоре, будут сравнивать с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. И от большей суммы рассчитывать налог.
– Ирина Сергеевна, расскажите чуть подробнее про кадастровую стоимость. Где о ней узнать? И почему при налогах учитывают кадастровую стоимость, а не стоимость, что в договоре?
– Кадастровую стоимость объекта можно узнать на сайте www.rosreestr.ru. Указание использовать кадастровую стоимость при расчете налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости содержится в новой статье Налогового кодекса РФ - ст. 217.1, которая появилась в редакции НК, действующей с 01 января 2016 года. Ориентироваться на стоимость в договоре, без оглядки на кадастровую, мы можем только при совершении сделок купли-продажи объектов, поступивших в собственность до 01.01.2016 г.
– Значит, до 1 млн сейчас указывать бесполезно? Под налог все равно попадешь?
– Как консультант по налогам, я никогда не рекомендовала клиентам указывать стоимость квартиры, равную 1 млн. руб., и всегда предупреждаю об ответственности за занижение налоговой базы. А теперь да, этот «трюк» становится абсолютно бесполезным, поскольку законодатель обезопасил себя от недоимки но налогу на доходы.
– А если человек купил квартиру за 4 млн рублей и продает за 4, то нужно уведомлять об этом налоговую, что прибыли нет? Или это их обязанность?
– Есть правило – если налогоплательщик продает недвижимость или иное имущество (например, автомобиль), которые были в его собственности менее 3-х (а по новым правилам, в некоторых случаях менее 5) лет, он обязан подать налоговую декларацию. Это прописано в ст. 229 Налогового кодекса. Причем указан предельный срок для подачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. В декларации указываются все параметры сделки – за сколько продали, за сколько ранее купили, и исходя из этого выводится сумма налога к уплате или его отсутствие. Кроме того, к декларации прикладываются копии всех подтверждающих документов – договоров купли-продажи, актов приема-передачи, платежных документов. По ним инспектор смотрит, насколько правильно составлена декларация и правомерно использованы те или иные вычеты.
– Что будет, если продавец квартиры декларацию не подал?
– Здесь последствий несколько. Во-первых, ст. 119 Налогового кодекса говорит о том, что «непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей». Во-вторых, только на основании поданной декларации налогоплательщику предоставляются вычеты, предусмотренные законодательством о налогах, в т.ч. и производится зачет ранее понесенных расходов (продажную стоимость уменьшают либо на вычет, либо на стоимость приобретения недвижимости). Без декларации инспектор не видит никаких Ваших расходов, и считает налог исходя лишь из той цены, за которую Вы продаете свой объект (эти данные инспекция получает из органов, регистрирующих сделки купли-продажи недвижимости). Соответственно, на этот налог в дальнейшем накручиваются пени и штрафы, и жизнь намного усложняется длительными разбирательствами с налоговой инспекцией. Поэтому лучше всё же декларацию составить и подать. Не можете составить сами – повторюсь, обращайтесь за помощью к специалистам.
– А каковы наказания за уклонение или несвоевременную уплату налогов?
– Ответственность за несвоевременную уплату налога на доходы прописана в ст. 122 Налогового кодекса. Первоначально – это 20% от неуплаченной суммы. Плюс пени в размере 1/300 ставки рефинансирования в день. Если налогоплательщик не реагирует на требование об уплате налога, выставленное налоговой инспекцией, то неуплата признается совершенной умышленно, и штраф уже составляет 40% от суммы недоимки. В случае, когда недоимка по налогу составляет 600 тыс. руб. и более, в силу вступает ст. 198 Уголовного кодекса РФ, и наказание более серьезное – штраф до 300 тыс. руб., арест до 6 мес., либо лишение свободы на срок до 1 года.
– И в какие сроки нужно подавать декларацию?
– Декларационная кампания по предоставлению отчетности по налогу на доходы физических лиц за 2015 год уже стартовала. До 30 апреля текущего года все налогоплательщики, которые продавали имущество, находившееся в их собственности менее 3-х лет, ОБЯЗАНЫ подать налоговую декларацию по месту своей регистрации – независимо от того, необходимо платить налог или нет. Если возникают трудности при составлении декларации – обращайтесь в наше агентство, мы будем рады вам помочь!
Ирина Сергеевна Шишкина,
Главный бухгалтер агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
