Главная  /  Консультация  /  Книги

Спасет только страховка

Число судебных споров о правах на недвижимость из года в год растет в арифметической прогрессии. Квартиры у покупателей отнимают, но люди до сих пор не научились защищаться, как это делают покупатели в развитых странах, заблаговременно оформляя страховые полисы на случай утраты права собственности. Статистика показывает, что в России предпринимают это сегодня только 3—5 процентов покупателей квартир. На что надеются остальные? На русский авось? На то, что это может случиться с соседом, а не с ним? А если все же случится с тобой, думать будет поздно.

Большинству граждан России словосочетание «титульное страхование» ровным счетом ничего не говорит, поэтому в начале поясню, что это такое. Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. А разного рода притязаний может быть масса. К примеру, больше всего арестов накладывается на жилье из-за тяжб о разделе имущества и определении долей. Далее по убывающей — арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, споры о правах на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.

Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке, если у жильцов есть дети (не обязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин уже умер или тяжело болел и, не приведи бог, состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере — такая квартира опасна. Может оказаться, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены, или имеются обиженные наследники, или продавец находился в состоянии заблуждения... Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Добросовестный покупатель, который в принципе не может знать всех обстоятельств, приобретает не жилье, а пороховую бочку.

Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с недвижимостью в исходное состояние, «прокрутив» цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция). Например, при расселении коммуналки одному жильцу досталась «двушка», с которой уже были совершены три сделки. Через три года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подает иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имеет право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такая сделка расторгается автоматически. И «крайним» оказывается последний покупатель.

И не стоит думать, что покупая квартиру через крупную компанию, вы избавляетесь от проблем. Вот два совершенно свежих случая. Квартира была приобретена в 2000 году. Хозяин в 2009 году оказался замешан в какой-то афере, и его арестовали. Находясь в следственном изоляторе, он дал доверенность жене на продажу этой квартиры. Доверенность была оформлена абсолютно корректно. Однако по доверенности приобретать квартиру никто не хотел. Тогда она перепродала ее матери. А та уже от себя выставила в продажу. Купили. А через некоторое время бывший хозяин подает в суд на раздел имущества, в числе которого находится и эта квартира.

Или другой случай. Квартира покупалась с помощью ипотечного кредита. То ли банк понадеялся на риелторов, то ли риелторы — на то, что раз банк дает кредит, то все тщательно проверит, только спустя 10 месяцев брат хозяйки квартиры подал в суд. Ситуация в семье при этом следующая: мужчина жил с младшей сестрой в трехкомнатной квартире родителей. С 22 лет он страдал психическим заболеванием и состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Квартиру продавала его сестра, которая была единственной собственницей, так как брат от приватизации отказался. Однажды, пока он находился на лечении в психиатрической клинике, сестра провела сделку. Он выписался, а домой попасть не смог, так как в квартире уже жили чужие люди. Мужчина подал заявление в суд в связи с тем что, когда подписывал отказ от приватизации у нотариуса, был в рецессии и не отдавал отчета своим действиям. Ошибка и банка, и риелторов в том, что никто из них (правда, и практики такой не было) не взял справку на отказника из психоневрологического диспансера.

Еще одна история: муж, жена и сын в 1995 году приватизировали квартиру. Муж умер. Мать, когда еще была жива, продала квартиру нашим страхователям. А в прошлом году появляется со своими исковыми требованиями бывшая жена того мужчины, который умер в 1995 году. А так как он успел до кончины приватизировать квартиру, то эта женщина требует кусочек наследства для своего сына. Весьма странно, что спустя 16 лет она сумела восстановить срок исковой давности. Почему столько лет молчала? Это для нас пока загадка. Думаю, что в суде все выяснится.

Все вышеперечисленные квартиры были застрахованы. И сейчас уже, по сути, не столько покупателя, сколько наша задача — отбить атаки тех, кто претендует, порой не совсем законно, на принадлежащее нашим клиентам имущество. И, разумеется, мы будем биться в защиту интересов клиента. А если бы квартиры не были застрахованы, то покупатель остался бы со своими проблемами наедине. Можно, конечно, нанять адвоката для защиты своих прав. Однако, как показывает статистика, собственник редко выигрывает такие дела. Поэтому проще застраховать титул на 3 года и спать спокойно. Почему именно на такой срок? Да потому что большинство притязаний со стороны третьих лиц происходит именно в первые 3 года после покупки квартиры. Стоимость полиса составляет всего 1 процент от стоимости имущества.

Нередко клиенты полностью полагаются на риелтора, особенно тогда, когда компания крупная и известная. Безусловно, есть добросовестные риелторы, которые стараются произвести максимально возможную проверку в интересах клиента, но пока в ГК есть статьи, позволяющие признать сделку недействительной, эта проблема будет всегда.

Хочу обратить внимание, что в мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации — регистрация сделок (актовая регистрация) и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистрация). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, Австралии, Канаде. Актовая регистрация — в США.

Законодательно введенная в России система регистрации предусматривает регистрацию не только сделок с недвижимым имуществом, но также и прав на него. Тем не менее государство не принимает на себя обязательства возмещать возможные убытки пострадавшим. Этим российская система регистрации прав близка к американской актовой системе регистрации.

В Европе, если чье-либо право собственности на объект было официально зарегистрировано, то уже государство отвечает за его соблюдение. А у нас регистрируют только переход права собственности. Росрегистрация требует ряда формальных процедур, но, к примеру, историю квартиры никто проверять не будет. К счастью, несовершеннолетние, которые не принимали участия в приватизации, исторически уже в меньшей степени представляют угрозу для нового собственника: все уже выросли. А вот проблема с алкоголиками, наркоманами и наследниками будет всегда. И риск потерять собственность на квартиру — тоже. Так что уповать на одних риелторов в этом вопросе явно не стоит, лучше все же квартиру застраховать.

На мой взгляд, недостаточная популярность титульного страхования сегодня в России вызвана в первую очередь тем, что к сожалению, отсутствует информация о судебной практике с точным количеством прецедентов, которая позволила бы потребителям оценить масштаб своих рисков. Данные сведения практически можно получить только из неофициальных источников, которые не всегда способны объективно отражать происходящее. По своей сути страхование — это защита и гарантия, а многие граждане даже не знают, чего им следует опасаться и соответственно не в состоянии принять необходимые меры для предотвращения потери своего имущества.