Главная  /  Консультация  /  Книги

Рисков можно избежать

Чаще всего люди попадают в неприятные ситуации с покупкой или продажей квартиры, когда проводят сделку самостоятельно или через «черного» маклера. Но, как показывает практика, в любом деле нужен специалист, человек, который владеет этой профессией. Именно специалист риелторского дела и поможет вам распознать обман, избежать его или хотя бы минимизировать вероятность рисков.

Сделка с недвижимостью — это весьма серьезная вещь. Кроме того, чтобы правильно провести сделку, нужно знать много законов, подзаконных актов, обычаев, скажем так, делового оборота в сфере недвижимости. Не нужно забывать и о том, что наше законодательство очень часто меняется. Но обо всех изменениях знают только в агентстве недвижимости, где есть юристы. Они всю информацию, касающуюся недвижимости, отслеживают. Плюс в компании идут рассылки из Московской ассоциации риелторов. Поэтому фирмы — члены МАР всегда в курсе, что происходит на рынке недвижимости. "Черный" же маклер занимается сделками не постоянно, а за то время, которое проходит с окончания его последней сделки, многое меняется... А у подавляющего же числа граждан продаваемое жилье является единственным, поэтому потерять его — нередко потерять все.

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей — государственных (муниципальных) органов, РЭУ и паспортного стола, печать и штампы нотариуса - стоит примерно 1000 или чуть более долларов. Трудно подделать только справку Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В арсенале мошенников — использование услуг лженотариусов, вручение продавцу «кукол», поддельных «нотариально удостоверенных» договоров, приведение одной из сторон в невменяемое состояние и множество других вариантов афер. Эта сфера деятельности мошенников совершенствуется очень быстро. Не нужно думать, что это недалекие люди. Это порой очень образованные и эрудированные граждане, у которых не только хорошо подвешен язык, но и очень высокое знание психологии человека. Так что бойтесь сладострастных речей людей, которые продают вам или помогают купить квартиру. Эти «данайцы» могут вам принести такие дары, что всю оставшуюся жизнь либо будете ходить по судам и доказывать, что вы честно заплатили деньги, а вас выселяют, либо бомжевать, как это делают сегодня сотни бывших владельцев московских квартир.

Часто мошенники не подделывают документы, а получают дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателем он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно. Думаю, что комментарии здесь излишни...

Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир на целом этаже или даже во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.

Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются. Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.

Помните, что практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение трех лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.

Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу с тем, чтобы его признали недееспособным частично или полностью. Если продавец лично поставил подпись, то по закону в течении полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент был невменяем.

Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.

Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов — дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора. Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.

Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок прекращало свою деятельность либо перебазировалось в другой район под новым названием, Создаются фирмы и для оформления одной-единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами — членами профессиональных риелторских организаций и объединений и компаниями, работающими на рынке недвижимости более пяти лет.

При оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы «продавцы» нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.

Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.

При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом или банковской ячейкой. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.

Это далеко не полный перечень мер предосторожности, которые нужно соблюдать при покупке или продаже квартиры. Каждая сделка индивидуальна, там могут быть такие «подводные камни», о которых до сих пор никому не было известно.

Даниил РАЗДОЛЬСКИЙ, руководитель отделения "Арбатское" корпорации "ИНКОМ-недвижимость".