Квартиры с червоточиной
Квартира должна быть чиста. Юридически
Что самое главное в сделке по приобретению недвижимости? Наверное, все покупатели квартир скажут, что квартира должна быть чиста юридически. Никто же не хочет, чтобы его потом через суд выселили из своего жилья.
Я бы сказал, что это не самое главное в сделке, но одна из важных составляющих при покупке квартиры. Объект, который человек выбирает для покупки, должен соответствовать определенным параметрам.
Юридическая проверка квартиры — это целый комплекс работ, где нет первостепенных и второстепенных моментов. Ошибка в любой мелочи может стать, как у саперов, роковой. Например, вроде бы законная приватизация начала 90-х годов, идеальные подлинные документы, но есть вероятность ущемления прав несовершеннолетних детей, которых в то время в число собственников включать было не обязательно. Тогда не обязательно. А сейчас, если вы купите такую квартиру, могут возникнуть сложности. Поэтому надо все серьезно проверять.
Тайны, которые может скрывать покупаемая вами квартира, могут быть самыми разными. Первое — это нарушение прав детей. При приватизации квартир в 1992—1994 годах несовершеннолетних детей в число собственников порой не включали. Второе — это выписка несовершеннолетних непосредственно перед приватизацией квартиры. Это были как преднамеренные, так и непреднамеренные действия родителей, которые, в конечном счете, ущемляли жилищные, а значит, и имущественные права детей. Затем ребенок вырос и осознал, что его специально выписали, потому он и не стал собственником. И это может служить поводом для расторжения сделки. А у покупателя могут возникнуть нежелательные последствия. Думаю, что это будет очень актуально, когда закончится бесплатная приватизация. А это рано или поздно все же случится. Выросший ребенок вдруг спохватится и скажет, что он имел право на кусочек собственности, но не смог его реализовать. Вот и проблема.
Кроме того, не стоит забывать, что могут найтись наследники, которые не знали (или не могли знать), что их родственник умер и было открыто наследственное дело в отношении имущества умершего, в том числе недвижимого. Через суд они имеют возможность продлить сроки вступления в наследство.
Плюс ко всему немало продавцов квартир, которые состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Да, формально они не лишены дееспособности судом и по закону вправе совершать сделки. Но вероятность того, что такой человек всё же может обратиться в суд и сказать, что в это время у меня мол, было обострение и я не знал, не понимал, не осознавал или ни отдавал отчета в том, что делал, все же остается.
Когда я об этом кому-то говорю, то меня почти всегда спрашивают: «А что же делать в этом случае? Отказываться от такой сделки?» Думаю, что причин для этого нет. Просто необходимо, чтобы в день сделки продавец, если он состоит на учете, прошел обследование у специалиста - либо у нарколога, либо у психиатра. И врач выдает участнику сделки справку о том, что именно в этот день человек отдавал себе отчет в своих действиях. После чего обращение и суд будет несостоятельным.
Но самое сложное — это понять, состоит он на учете или нет. Продавцы предпочитают об этом умалчивать. А когда их просят принести справку, то порой некоторые даже обижаются на это. Действительно, вопрос этот непростой, можно сказать, деликатный. Но каждому клиенту мы терпеливо объясняем важность таких действий. Тем более что сегодня он продавец, а завтра может стать покупателем, для которого безопасность сделки так же актуальна, и он сам начинает активно требовать подобный документ.
Однако если клиент начинает отказываться, то это сразу вызывает вопрос: почему? Если у него все нормально, то он идет и получает любую справку, которая нужна для сделки.
Одним словом, к проверке юридической чистоты квартиры надо относиться очень внимательно. Квартиры с червоточиной чаще всего и становятся причиной судебных разбирательств. Поэтому, чтобы у вас в дальнейшем не возникло сложностей, будьте настойчивы и просите, чтобы вам показали полную картину истории квартиры. Мы у себя в компании давно взяли за правило предоставлять клиенту информационное письмо, в котором открываем все тайны, которые скрывает покупаемая им квартира. И всегда указываем на то, что может в дальнейшем послужить поводом для расторжения сделки. А уж клиент сам решает, покупать или нет такую квартиру. Но если ему квартира понравилась и он ее все же хочет купить, то в этом случае мы настоятельно рекомендуем ему квартиру застраховать: мало ли что. Все же, как говорят в народе, береженого и Бог бережет...
Вячеслав ШЕЯНОВ, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»