Главная  /  Консультация  /  Книги

Какие тайны хранит ваша квартира

Как известно, юридическая чистота квартиры - залог благополучия для тех, кто ее купил. Что может служить камнем преткновения при совершении сделки, на что мы обращаем самое пристальное внимание при проверке квартиры и где могут таиться подводные рифы, о которые может разбиться вся сделка?

Когда мы говорим о том, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки с ней, то есть право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями. Юридическая чистота квартиры предусматривает, что и в будущем не возникнет каких-либо оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Поэтому любой объект недвижимости очень тщательно проверяется, поскольку тайн, которые хранит в себе каждая квартира, бывает немало. И найти «ключ» к каждой двери, чтобы увидеть содержимое каждой комнаты этой таинственной квартиры, - наша очень ответственная задача.

Обделенные дети

Это самая большая проблема. На заре приватизации в Законе от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при ее приватизации. И родители нередко не включали детей в число собственников квартиры. Это позволяло им в дальнейшем (к примеру при продаже квартиры) не обращаться в органы иноки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позднее такая практика была признана незаконной, но немало квартир с обделенными детьми уже вышло на рынок. И сегодня такая квартира, которая уже несколько раз продавалась и покупалась, может быть истребована выросшими детьми. Не вся, а доля в ней. Но это практически сути дела не меняет: сделка будет признана судом недействительной, и у последнего вполне добросовестного покупателя могут возникнуть серьезные проблемы.

Как можно поступить в подобной ситуации?

Если дети уже взрослые, то мы просим их представить нотариально заверенное заявление о том, что они знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дают на это согласие, и отказываются в дальнейшем от всех претензий к покупателям. В таких сделках родители, как правило, или отдают часть денег oт продажи детям, приобретают жилье, или предоставляют им право пользования другой площадью. Если дети еще несовершеннолетние, то в этом случае либо происходит расприватизации квартиры, либо родители наделяют долями детей из своих долей в праве собственности. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.

Разведенные супруги

Если супруги развелись, но не разделили имущество в течение трех лет после развода, то тоже есть шанс того, что от деленный супруг подаст в суд в случае продажи недвижимости бывшим супругом без его согласия. К примеру, со дня развода прошло три года, и жена, думая, что срок исковой давности истек, продала квартиру, в которой уже давно проживала одна и которая была оформлена на ее имя. И тут появился бывший муж. Хотя срок исковой давности на подачу искового заявления в суд по поводу раздела имущества истек, но право собственности у него осталось. Он идет в суд и пишет заявление о признании сделки по отчуждению недвижимости недействительной. И суд такое заявление примет.

Поэтому нужно историю перехода прав на квартиру проверять максимально. И если даже брак давно расторгнут, следует поинтересоваться, был ли раздел имущества. Сторона, которая продает квартиру, в противном случае должна представить согласие бывшего супруга, иначе мы такие квартиры покупать не рекомендуем.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка является законной с момента ее заключения, но тем не менее может быть признана судом недействительной. Что это такое, поясню на примере. Например, у вас тяжело заболел сосед. Если он в ближайшее время, как сказали ему врачи, не проведет курс лечения, то исход может быть самым плачевным. И тогда сосед приходит к вам и говорит: "Купи у меня квартиру - мне срочно нужны деньги.

Вопрос жизни и смерти". На заявление, что нет такой суммы, сколько стоит его квартира, следует предложение: «Да бери за такую сумму, какая есть». И вот вы покупаете квартиру за половину рыночной стоимости. Вроде бы всем хорошо: и соседу помогли, и сами не внакладе.

Вдруг через некоторое время прибегает некогда благодарный сосед и требует вернуть ему квартиру назад. Оказалось, что медсестра перепутала анализы и сосед здоров. Ситуация. Еще вчера сосед вас благодарил, а сегодня ставит вам этот поступок в упрек. Он подает в суд исковое заявление по поводу признания сделки кабальной, и решение вполне может быть не в вашу пользу.

А вот другой случай, когда, казалось бы, кабальная сделка не была признана таковой. При разводе супруги делят совместно нажитое имущество. Доля квартиры в центре как раз соответствовала участку на Рублевке. Муж выбрал загородный дом, а жене оставил квартиру. Но, чтобы не возиться с документами, он ей свою долю продал за символическую цену.

Все шло хорошо, пока в самом конце дележа имущества они не споткнулись на какой-то мелочи, которую не смогли мирно разделить. Разругались. После чего, чтобы насолить жене, муж подает заявление в суд и просит признать сделку по продаже части квартиры жене кабальной: мол, у него были такие обстоятельства, что он не мог отдавать отчета в своих действиях и пошел на заведомо невыгодные для себя условия. А квартира к тому времени была уже продана. И сейчас представьте себе покупателя, который приобрел эту очень дорогую квартиру.

Но благодаря грамотным действиям адвоката было доказано (нашли и свидетелей, которые знали все тонкости раздела имущества), что участок, который ему достался, стоит несколько миллионов долларов плюс осталась шикарная иномарка стоимостью в несколько сот тысяч «зеленых». Одним словом, бывшей жене (на радость покупателю) удалось отстоять свои права и сделка, которую они с бывшим супругом когда-то заключили, не была признана кабальной. Но за три года, пока шел суд, нервы покупателю потрепали изрядно. А если не было бы грамотного адвоката, то неизвестно, как сложилась бы ситуация. Вполне могли и расторгнуть сделку...

Наследственные проблемы

Стоит заметить, что сделки, связанные с наследством, признаются по суду недействительными достаточно часто.

К примеру, написал пожилой человек завещание на дочь. Она вступила в наследство, а затем продала унаследованную квартиру. Обиженный брат, пьяница, не упомянутый в числе претендентов на наследство, подает в суд и оспаривает завещание. Якобы отец когда писал завещание, был не в себе и не отдавал отчета в своих действиях. Поднимаются медицинские документы, выясняется, что он действительно болел тем-то и тем-то. Это не устраивает проигравшую сторону, и, хотя пожилой человек не состоял на учете в психонаркологическом диспансере, по настоянию родственников проводят посмертную экспертизу. Выясняется: да, он мог не отдавать отчета в своих действиях.

Так что при покупке квартиры расслабляться не стоит, ситуации бывают самые различные. Порой даже опытные риелторы, которые всегда очень тщательно проверяют продаваемую квартиру, не могут однозначно сказать, что никто и никогда вам не предъявит претензий. Если в истории квартиры обнаруживаются спорные моменты, которые могут быть (а могут и не быть) оспорены, то в этих случаях работники компании предлагают сделку застраховать. И если страховая компания, оценив все риски, берется страховать вашу квартиру, то шансы на спокойную жизнь у людей намного повышаются.

Ирина МАРКОЧЕВА, юрист агентства недвижимости "Кутузовский проспект"