Откажут ли в государственной регистрации перехода права собственности, если договор купли-продажи недвижимости не содержит условия о переходе права на долю в общем имуществе МКД?

«Отсутствие в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в МКД, условия о передаче доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД не является основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации перехода права».

К такому мнению пришел Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев совместно с Росреестром обращение по вопросу осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Подробнее в Письме Министерства экономического развития РФ от 17 января 2020 г. N ОГ-Д23-327 «О рассмотрении обращения».

Краткий анализ

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД) возникает в силу закона одновременно с правом на помещения в таком доме. 

Статьей 37 ЖК РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД, в соответствии с которым:

• доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения;

• доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;

• при переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в МКД не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. 

Таким образом, как само право общей долевой собственности, так и размер доли установлены в силу прямого указания закона и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений. 

Право общей долевой собственности на общее имущество в МКД и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений МКД возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

Вместе с тем, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в МКД в ЕГРН может осуществляться по желанию правообладателей. 

Учитывая изложенное, право общей долевой собственности на общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в МКД в силу закона и при переходе права собственности на такое помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это; то есть доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД не является самостоятельным предметом сделки, самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем к отчуждению такой доли не могут применяться положения действующего законодательства, регулирующие оборот (отчуждение) долей в праве собственности на вещи, как на самостоятельные объекты гражданских прав. 

Отсутствие в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в МКД, условия о передаче доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД не является основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации перехода права. 

При этом статьей 14 Закона N 218-ФЗ установлен заявительный порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости. 

В случае представления в орган регистрации прав только лишь заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в МКД при наличии зарегистрированного права общей долевой собственности лица, отчуждающего такое помещение, на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в МКД, государственная регистрация перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение должна быть приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, поскольку не были представлены документы, необходимые для ее проведения. 

С текстом Письма Министерства экономического развития РФ от 17 января 2020 г. N ОГ-Д23-327 “О рассмотрении обращения” можно ознакомиться на сайте ГАРАНТ.РУ