Главная  /  О КОМПАНИИ  /  Пресса и мы  /  Документ первостепенной важности

Договор купли-продажи – без сомнения, самый важный документ на рынке недвижимости. Даже свидетельство о собственности (несмотря на то, что выглядит более ярко и внушительно) по сути является всего лишь производным от него. Мелочей здесь быть не может: самая незначительная ошибка способна обернуться в будущем огромными проблемами. 


Самое основное

Прежде всего, конечно, в договоре должны быть указаны его участники – продавец и покупатель. Или продавцы и покупатели — если квартира находится или приобретается в совместную собственность. «Реквизиты сторон приводятся полностью, — напоминает Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела Агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА». — Указываются не только ФИО, но и гражданство, полные паспортные данные и пол». Последнее требование при некоторой внешней комичности (люди обычно видят половую принадлежность друг друга без специального упоминания в бумагах) является очень важным: при его несоблюдении документы не будут приняты на государственную регистрацию. 

Второй важный момент – точное описание недвижимости, включающее в себя не только адрес и метраж, но и основание, на которых нынешний собственник объекта владеет им. Иными словами, должна быть отсылка к предыдущему договору купли-продажи, завещанию, договору передачи (если речь о первичной приватизации) и т.д. Помимо того, говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость», закон требует указать ограничения и обременения права собственности (если есть). При необходимости должны упоминаться согласия на сделку третьих лиц (например, согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, согласие органов опеки и попечительства на продажу несовершеннолетним продавцом и т.д.). «Отсутствие в договоре каких-либо существенных с точки зрения закона условий является основанием для его расторжения или признания недействительным», — напоминает эксперт. 

Следующий ключевой момент: в документе должно быть четко и недвусмысленно прописано, о чем, собственно, договариваются стороны. То есть должно выражаться намерение продавца продать, а покупателя – купить указанный объект недвижимости. И, наконец, последнее непреложное условие – указание цены. «Безвозмездной сделка купли-продажи быть не может, — говорит Юлия Николаева, юрисконсульт компании «БЕСТ-Новострой». – Поэтому соответствующий пункт для договора обязателен». 


Непременно учесть

Существуют еще два аспекта, признанных законом обязательными. Правда, касаются они не содержания договора купли-продажи, а последующих действий сторон. Первое – государственная регистрация сделки в уполномоченном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («регпалата» по терминологии риелторов). Без регистрации договор считается не заключенным и никаких правовых последствий не имеет. Второй аспект – договор считается полностью исполненным лишь тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, а покупатель продавцу – деньги. Последнее подтверждается расписками в получении, а первое – специальным передаточным актом, который подписывается прямо на квартире в момент передачи ключей. Хотя передаточный акт, согласно закону, составляется в простой письменной форме и не требует какого-либо заверения (например, нотариального), к этому документу следует подойти серьезно: без него основной договор купли-продажи считается недействительным. Не говоря уже о таком моменте, как риски, связанные с физической сохранностью недвижимости. Простой пример: в квартире произошла какая-то авария – пожар, залив и т.п. До подписания передаточного акта предполагается, что объект (пусть и принадлежащий уже покупателю, если госрегистрация основного договора состоялась) технически еще контролируется продавцом – то есть покупатель вправе предъявить ему претензии по поводу недостаточного бережного обращения с данным имуществом. После подписания передаточного акта квартира полностью и безоговорочно считается перешедшей в собственность покупателя, и продавец уже ни за что не отвечает. 


Серьезные мелочи

Кроме того, в содержании договора купли-продажи есть определенные «детали» — пункты, которые формально необязательны. Однако многолетний опыт риелторов подсказывает, что их лучше внести – для спокойствия участников процесса. Первое, о чем идет речь – сроки, в которые продавец обязуется освободить квартиру юридически (сняться с регистрационного учета) и физически (передать ключи и подписать передаточный акт). Если продающая сторона будет уклоняться от исполнения этих действий, в принципе ее можно заставить сделать это через суд. Но предпочтительнее до крайностей не доводить, заблаговременно внеся в договор дисциплинирующие уточнения. 

Следующий «условно обязательный» пункт — обязательство продавца не пытаться забрать телефонный номер. Согласно правилам МГТС, телефон принадлежит не квартире, а человеку – соответственно, бывший собственник может обратиться в соответствующую организацию с заявлением о переводе номера на новый адрес. Продаваемая квартира, таким образом, окажется без телефона. Еще один важный момент – фиксация семейного положения продавца и покупателя. Как уже было сказано, если человек состоит в браке, на продажу и покупку недвижимости требуется согласие супруги (супруга). Если же таковых нет, то и согласия не требуется. Однако, говорят опытные риелторы, лучше подстраховаться и попросить противоположную сторону внести в договор пункт о ненахождении в браке. Если в дальнейшем супруг все-таки отыщется и начнет «качать права», запись станет свидетельством того, что партнер по сделке сознательно вводил вас в заблуждение. Для суда это лишний аргумент в вашу пользу. 

По той же причине лучше добиться подписи продавца под следующими пунктами: «недвижимость не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, скрытых дефектов не имеет, свободна от каких-либо обременений»; а также что он «заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является кабальной сделкой».


Вернуться к списку статей